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【墨尔本买房攻略】老移民谈经验(精华)

更新日期:2016-01-20  来源:  

 

这几年的墨尔本市中心,高楼如雨后春笋,节节拔高,房产中介的宣传到处是,广告满天飞,不时有新楼盘开启,有的宣称是最高楼盘,有的标榜是地标建筑,使海内外很多想在墨尔本投资房产的投资者茫茫然,不知投资哪个好?

墨尔本房产


我个人到澳洲已经是快二十五年了,从事地产行业也有近三年的时间了,而且自己在自住,投资房,甚至是商业物业也都有尝试。结合自己的体会谈谈一些经验和教训。当我们从打工仔过来的,有了一点钱以后,第一步就开始买房,来圆自己的澳洲梦。往后,就会考虑将一部分积蓄作为投资,这是大部分来澳洲时间长一点的人们的共同考量。我们今天只谈谈对与房产投资的问题,投资赚钱大家都知道,但是,我们如何去选择那些有价值的房产项目呢?这一问题不是所有人都有清晰思路的。

在我的周围就有这么的实例:我的一位在工厂里打工的朋友,他本身一点不懂地产的,其实说那时的我们都不懂,只是我们几个老是在嘴上说投资买房,不断地比较,不断地看不同的展房。只有他没有看几个,马上出手买一个,记得他是在1996年在Mulgrave花12万多买的房子,最近2014年,他卖掉的时侯,价钱是75万。期间一共是18年,他的房子为他增值了两倍多,这不仅仅是说明,投资买房的确是一个赚钱的途径,同时,完全是符合地产界一致的结论:每七到十年,房价翻一番的事实。相反,那时我也是在同样地区附近,在不断地看房和比较的过程中,总是有这样的一种感觉,好的房子总是错过,或者是被别人买走了。而且,看着看着,原来准备好的钱不断地跟不上房价的脚步,仿佛老是差那么一点,好象永远追不上一样。到头来,花了时间和精力,结果却还是没有买到自己心仪的房子。想我自己就是在不断地看房子中,花了四年时间,才最后痛下决心买下了房子,我的计划的买房的价格,在这一个过程中,从十几万上升到了三十几万。

是不是房产投资不需要分析研究,只要随意地买就可以了吗?当然不是了!从上面的事例来看,好像仔细研究的反复比较的人居然比不过好像不用分析,光凭胆大敢于出手的人,要回答这个问题,就必须要从二个方面来看:

首先,从长远来看,房子的涨价是一种必然的事。墨尔本以往的三十年专业数据毫无疑问地证明了。House价格在1980年是10万;到1988年,就涨到了20万;再到1998年则是涨到了40万;2006年,到了80万;而从相当短的时间段来看,这种涨价却是有起伏的。正是鉴于这个原因,任何房子,只要你能够保持到一定的时间段,增值是必然的。也就是这个原因,出手买房越早的人总是比那些反复比较而迟迟不出手的人要有机会赚钱。像我这样比较了三,四年后,我的朋友房子早就增值了。而我只能是看着他人赚钱,悔不当初下手太慢。现在,大多数的投资者都懂得,澳洲的房地产每过七到十年翻一番,这已经被个房产投资者广泛公认的了,所以投资的大方向是绝对可靠的!

买了房子增值的事都知道,但是为什么,有的人买的房子涨得快,而有的人的房子涨价的幅度就不是很高呢?我们该如何买到那些涨的快的房子呢?

既然大家在买房子增值上面有了共识,接下来的就是我想和大家聊聊的:怎样在众多五花八门的房子当中做出选择,以最为简单,直接的,最有效的方法,快速地选好你的最具投资潜力的项目,这就是今天要与大家分享的一些投资秘籍。
 
第一招,平面找热点。

我常常喜欢打开Google地图,在地图这个平面上入手,我们把分布在墨尔本的各种房产项目放到这张大大的墨尔本的地图上来看,在这么大的区域里,可以说是各类地区和各种各样的房子是星罗棋布,每个区都有各自的一些特点,如何在这样的纷繁的情况下,如何来选我们需要的热点呢?这里要用到的是房地产领域的第一大定律:"LOCATION!LOCATION!LOCATION!"这在澳洲的电视房产节目上反复讲的。什么意思呢?

房地产行业最主要的因素只有一点:"地段!地段!地段!"当我们在地图上开始具体分析时,围绕着地段方面大概有以下的六个"S"内容需要调查和分析,我们称为6S:

第一个S就是"Station"车站

第二个S就是"School"学校

第三个S就是"Shopping"购物

第四个S就是"Sports Environment" 运动环境

第五个S就是"Safety"安全

第六个S就是"Silent"安静


最关键的一定要牢记:千万不要因为纠缠在具体的问题中而让机会白白地溜走!不能捡了芝麻,丢了西瓜,其他有些小问题的得失或者是不足,时间会帮你解决的。我刚才说的我自己买的第一栋房子的事例就是一个教训。

当我们确定了热点地区以后,并不代表我们就找到了我们的目标,因为在同一个地区,可能会有不少不同的楼盘同时可供我们选择,接下来如何选择呢?换一句话来说,就是将如何来对热点地区的不同的楼盘,用什么方法和要素来甄别其优劣呢?

那就是用数字化的方法,我们将提供大家一把利器------性价比,每平方米多少钱。

单位平方米的价格,的确是一把利剑,可以将许多表面的虚假信息和不实的宣传戳穿。俗话说:"有数据,有真相".有些开发公司的公寓房项目,二房二卫的房子设计在五十平方多点的面积里,中介只是大打二房的价格广告,尽量不谈实际面积,这种情况一般的投资者很容易被误导,所以谈房子,尤其是公寓楼,尤其是投资房,华而不实的外形千万不要当着你的眼,一定要记得谈单位平方米的价格。千万不要简单地被几房几卫,多少价钱所迷惑了。单位平方米的价格,就是你手里的标尺,任何项目到你手里,你就可以测算出他的真正份量,用数据比较他们的优劣,而不被乱七八糟的华美的宣传搅乱你的眼睛,是你保证自己头脑清晰,不被误导的关键。

其实在澳洲的房子定价,在澳洲的着名的开发商和较大的澳洲企业来讲,通常是有一套非常规范而行之有效的计算方法的,他是在许多的因素考虑之下,再以房子的面积为主,通过专门的计算机软件来算出来的。所以说房子本身的面积就是房子最有价值的地方。虽然,澳洲社会的总体中介的行为操守是信得过的,但是难免有时会良莠混杂,几个不良的人就可能让你付出代价,所以投资者是必备一些基本的常识为好。

当然,除了性价比以外,还是有其他的细节可以留意的:例如:户型是否方正?因为越是方正的户型,不仅给人以较好的视线,也可以比较自如地摆放家具,做到尽量地利用空间。

还有,大厅和卧室的层高具体尺寸是多少?也将是一个比较要紧的指标,因为通常的市区公寓楼的标准层高,是2.4米,倘如你买的楼盘层高超过这一标准,那对开发商而言,就要多投入,成本有所提高,同时你也可以看出这个开发商对他的产品是有着与众不同的要求的,如果房子的价格上有所不同,也是有其合理之处的。毕竟,一分价钱一分货,这个天下是没有免费的午餐的。如果,开发商给你更高的品质的产品,但是仅仅增收你合理的价钱,或者是只增加有限的价钱,那是你就要懂得这是一个你的运气了,你就必须抓住这一机会不放了。

因为从各种细小的细节上,我们可以看出来,一个追求与众不同的品质的开发商,又不单单是为了增加他的利润的开发商,是不会容忍他的产品有缺陷的,无疑,那他的产品一定是比市场上的其他产品质量更好,更令人放心。不知各位是否同意我的观点呢?此外,每个卧房是否都有自然采光?还有楼层和朝向如何?窗外是否有景?这些都是可以细细地去考量的因素。

放眼在时间的坐标上,进行长远的收益分析

当我们三招投资秘技的用上面说到的性价比的利器,在热点地区的众多楼盘中精心地选出了优质的产品后,你应该明了,在投资的起点上,你已经领先了其他的同行,要保证你目前的优势,而且不断地将这一优势,随着时间不断地扩大,我们的第三招就是为你的投资从长计议而准备的。

当我们选了房子的地点,并且通过数字的计算后,确定了我们要的房子,接下来就是成交,买下我们要的房子。这样一来,首付和贷款都是确定了的,剩下来我们要关注的就是一个日常的费用。其中主要就是贷款利息和物业费(Owner's Body Corporation)的费用将会直接影响到你的投资开支,这是一定要留意的。其中的贷款利息,是取决于银行的,通常是在你确定了贷款的银行以后,它的金额也就定了;由于你的房产在性价比上的优势,使你的持有成本肯定低于其他人的;馀下的就是物业费了,物业费不仅在开支当中占有相当的比重,而且是每年可能会有所增长,并且这种增长是你不能控制的。因此,选择物业费在合理的基础上,在各项功能都有的前提下,尽可能地选择费用较低的房产,将直接使你长期持有的开支减少。而其他的区政府费用和谁供应费用都是根据物业来定的,较难来做选择。譬如我自己曾在市中心的投资物业,就是因为相对而言的物业费较少,加上地段十分的好,又因为预付额是30%,一上来就可以用租金抵掉了开支,这样的投资就比较容易持有。投资的物业就必须长期地持有,只有持有才能有增值,才能有税务的减免,才能达到最后的目的。

 

 

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