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【澳大利亚买房:银行估价揭秘】

更新日期:2016-01-10  来源:  

 

澳大利亚买房,大部分都是要向澳大利亚银行贷款的,银行审批时都会找一个第三方机构做银行估价,将来的贷款金额通常是根据估价的金额的80%进行放贷,而不是买房的合同价。银行估价受很多因素影响,有时候会高于合同价,有时候会低于合同价。银行为了降低银行本身的放贷风险,一般的估价会小于等于合同价格。如果估价低,很多首次买房者会质疑是否自己在澳大利亚房产买贵了。接下来,小编就带大家一起了解银行估价。

 

银行估价


一: 区分银行估价和市场价

市场价,是指一件商品在公开市场上的买卖价格。在这里,是指房屋挂牌在市场上的出售价格,一般作为参考使用。

银行估价,是指专业评估机构对于某一个物业在市场上的价值评估或预测。这个结果也不是绝对准确的,估价师再专业,也不能完全准确判断出物业市场价。

例如

新物业是拍卖所得,买价100万澳币。递交贷款申请之后,估价结果却显示房屋只值90万澳币。没错,拍卖是一种特殊的交易形式,是以公开竞价的方式,将所拍卖的房屋卖给最高应价者。也就是说,最后成交的房屋价格,很有可能高过房屋的实际市场价。而在这种情况下,竞拍者要有足够的资金来贴补高出市场价的那部分差价。

二: 房产估价客观存在的难点

估价是一件非常专业,且非常有难度的工作。这一点体现在房产上尤其明显。因为每一个房产都是唯一的。

没有任何一个物业和另外一个是完全一样的,就算再相似,也会有地理位置,楼层,方位,噪音等的不同。这也就给了估价师一个难题,每一套物业的估价都没有绝对的参考物。

三: 有滞后性的历史成交价对比

通常,估价师会参考过去六个月的在同一区域的相似房型成交价来给出估价。这个信息的参照在今天的市场是非常滞后的。在悉尼,六个月的时间某一些区域平均价位都可能上升10%了。如果估价师参考的是六个月之前的成交价格,也就不难理解估价为什么会低了。

四:银行对“借贷风险”控制

众所周知,银行最大的风险就是借贷人不能继续负担贷款。在这种最坏情况发生时,银行则需要被迫卖掉物业来偿还借款。而在本来的借贷成本上,未来市场的变化,银行通过拍卖所产生的房产中介费,律师费以及一切手续费等都会成为银行的“借贷风险”。

那银行怎样才能使“借贷风险”最小化呢?那就是估价。说白点就是,房子估低点,就算最坏情况发生,银行也可以再通过较高的市场价来转卖物业以承担全部的成本。

五:估价师的主观因素

估价时,要考量的东西太多。不同估价师面对不同的物业所带来的价值侧重点也有所不同。所以这也就解释了为什么同一个物业的每次估价可能都都会不同。

六: 估价低了怎么办?

对于资金紧张的投资者来讲,估价如果低了应该马上和您的贷款顾问联系,寻求解决方案。资深的贷款broker会更了解不同银行的估价走向以及政策,为客户选择更合适的银行。

 

 

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