在澳洲买房的人，通常都会选择向澳洲银行贷款。但是银行最多能贷给我多少钱呢？贷款比例是房子价格的多少？有人说是90%，有人说是80%。这个问题没有统一答案，因为每个借款的情况不一样，贷款比例也不一样。

具体能贷多少钱，基本上涉及到以下几个重要的因素：

1. 贷款人的收入是否够高，如果是医生，律师等高收入人群，贷款90%完全没有问题，如果是普通收入，贷款90%需要买保险，而且要看具体的收入是否满足银行的要求。

2. 银行估价，贷款的比例是根据银行估价来的，不是根据合同价来的，所以如果估价低于合同价，那么贷款的金额就会少。银行不一定会借你买房子价格的百分之多少去借你，而是由这个估值的百分之多少去借你。当然啦，你自身的收入是还款能力的保证，这个是必不可少的，但是我们今天就集中在说贷款与价值比上面（LVR）。

价值Value

基于我上面讲的，LVR的比例是决定你贷款额度的基本原因。而这个LVR其实就是Loan Value Ratio。估价师对你所买的房子估价值越高你能贷款额度就越高，我们举个例子来说说吧：

假如张先生买了一个两房apartment是80万

估价师对这个房子的估价是70万

而张先生的收入其他条件都很好的情况下，银行的LVR假设是80%

那么张先生最多也就只能贷$70万的80%，也就是56万。

那么张先生要settle这个房子的时候他拿出来的现金就会是$24万, 这是还没有包括一些政府税费，律师费

假如张先生这个房子的估价是$80万

那么其他条件不变的情况下，LVR80% 他贷款额度将可以达到$64万。

那么张先生要settle的时候，他需要的现金就会少得多。

或许有些朋友会想，假如我房子的估值大于我购买的价格呢？银行会用哪个作为Value?银行是对风险管制最为注重，他们一般都是按照估值和价格两者之间的最低数值作为最终的Value。也就说估价就算高于购买价格，借款机构只会选择面值较低的购买价格。

所以这也是为什么我们会建议大家提前去做pre-approval的原因，有时间给自己去准备意外的状况。

可能有些朋友也听说过“银行最多就借80%”这个不完全对的言论

其实银行不是不能借超过80%的这个LVR，而是当你需要借超过80%的LVR的时候，银行需要你去买借款保险（LMI）


LMI Lenders Mortgage Insurance

LMI是当你借款的比例高过80%的时候，必要的相关付费产品。

假如一个房子大概$500,000 你付首期10%  那么你需要付LMI大概是$7,920

LMI通常是直接加到你的房屋贷款里面的，所以这不需要你提前交付的费用。这其实是相当于保护借款机构的利益。因为在他们的定义里，你已经是“高风险”的个案了。


因为LMI的介入会让贷款的申请更加复杂，很多mortgage broker都建议尽量把LVR设在80%或以下。但是当你的资金不太充足的情况下，而你的收入又可以完全应付高额度贷款时，LMI是让你完成购买房子的必要工具。

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