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【悉尼房价3个阶段】供需关系决定未来房价走势

更新日期:2015-12-06  来源:  

 

从普通老百姓到房产中介,到市场分析师,似乎每个人都在讨论悉尼房价。市场经济告诉我们,悉尼房价未来的走向很大程度上将取决于房屋供应和需求之间的平衡。

看上去很简单,但它并非总是如此。

过去几十年间,澳洲房市经历了好几个阶段,由外部因素决定价格的增长。

澳储行经济学家Marion Kohler先生和Michelle van der Merwe先生在最近的《房价增长的长期趋势》(Long-run Trends in Housing Price Growth)论文中列出了这些外部因素。

过去30年,澳洲房价年均增长7.25%,但增幅并不是很一致。房价增长分了三个不同的阶段。在决定投资房产的时候,时机总是很关键。

第一阶段是1980年代,当时的房价年均增长10%,看上去似乎相当不错,但增长的部分基本被毫无节制的通货膨胀给吞噬了。扣除通货膨胀因素,1980年代,房价年均增幅只有1.4%。

1990年代出现了大繁荣,不过在2005年左右逐渐消失了。当时,房价年均增长7.2%。多亏了低通货膨胀,这相当于房价实际上年增4.5%,不算太差。

低通货膨胀同时也意味着低利率。实际上,1990年代平均利率减半使得人们贷款的金额翻了一倍。买家尽可能地贷款也推涨了房价。与此同时,政府对金融行业放松管制使得银行争取贷款之间的竞争变得更加激烈了。

忘了对银行经理毕恭毕敬的场景吧。2000年代初期,银行经理会在任何时候开近一个小时的车到你家,只为了拿下你这单生意。

这些因素综合起来,使得澳洲的债务与收入比率创下历史新高,然后一直停留在这样的水平。

经济学家们认为,房市繁荣和萧条周期的最后一个阶段就是刚刚过去的10年。虽然悉尼和墨尔本的房价最近突飞猛涨,但在10年间,房价年均增幅为5%,扣除通货膨胀因素后的年收益率只有2.5%。

过去一两年,悉尼房价确实大幅攀升了,但这只是在弥补发生全球金融危机前和发生时较为缓慢的增长。

那么,接下来悉尼房价会怎样?

很显然,1990年代后期和2000年代初期推涨房价的因素难以复制。利率已经处于创历史新低的水平。贷款人已经达到极限。银行业再次进入舒适的寡头垄断地位,因为大部分澳人并不理睬较小的借贷方。

房价只能和收入一起上涨了,但收入已经滞涨了。


外资的流入确实能够推涨房价。但就像经济学家Saul Eslake先生曾指出的,虽然占据了各大头条,但大部分外资都流入新屋交易,而不是现房交易。来自中国的资金刺激了悉尼各地新公寓的开发进入繁荣时期。

实际上,过去10年的大部分时候,政府没有批准足够的住房营建,现在的新屋营建许可以惊人的步伐增长。与此同时,随着供应的提升,需求正在冷却。

悉尼房价未来会怎样,没有人会知道,大家仁者见仁,智者见智了。

 

 

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