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【悉尼楼花】买楼花优劣分析

更新日期:2015-11-08  来源:  

 

一般来说,很多第一次在悉尼投资房产的人适合从对现金流影响相对较小的项目做起,比如买楼花,这样可以在最小的现金支出的情况下锁定未来的长期升值,同时积累经验,为后面的投资做准备。而经验丰富的投资者,则可以根据自己的实际情况逐步建立适合自己的投资组合,这样可以有效地分散风险并稳步提升收益。

 

悉尼楼花


购买悉尼楼花和购买悉尼现房的流程有很多不同。所以在你开始投资选房前,需要了解什么是楼花,以及为什么要投资楼花。

什么是楼花

简单的说就是还没有开始建筑,或者刚刚开始建筑但还没有交付使用的房屋。因此楼花也被形象地称为“楼花”,意为它现在“开花”阶段,要再等一段时间才能“结果”。

通常,购房者在投资楼花时看到的大多是楼盘设计效果图、户型图等,而非实物。有些开发商也会建立样板间来向买方展示未来房屋的结构、装潢和设计特点。

买楼花的优势?

1. 现金流压力更小

首先是现金流更容易,并且通过融资杠杆更快地建立组合投资。

买了楼花以后,通常都要等一两年甚至三四年才能建成,也就是说,在交付了定金后,剩余的首付、印花税、物业费、水费等等是在交房时才需要支付的。这就留给投资者充足的时间准备交房的费用,这是一个很大优势。

我们知道绝大多数人的薪水涨幅没有房子升值得快。而购买楼花则可以让你更有策略地计划,按照交房的不同时间进行现金流的安排。这样你就有机会购买更多的房产,享受早投资带来的增值收益。

另外,在澳洲交房的时间是个预期点,而实际交房有可能提早,或者,在像大多数情况下有可能推迟。有些投资者会抱怨交房时间的延误,殊不知交房的时间越晚,您就可能存下更多的钱作为下一个投资房的首付;同时开始还贷的时间越晚,对您的投资组合战略融资就越有利。

2. 充分利用时间杠杆

房产的资本增值会受到很多因素的影响,比如:地段、离城距离、当地社区人口结构、附近就业、交通便利、周边设施、政府基建以及房产的持有时间等。

然而,在这么多的影响因素里面,当投资者购买了一套具有升值潜力的物业以后,投资者唯一可以控制的升值因素就是时间。因此,楼花会帮助我们用最少的成本来换取最长的时间,为物业的升值带来更大的可能。这对年轻人和资产积累的还不够多的投资者来讲,尤为有利。

澳洲一直以来都是最宜居的国家之一,房产市场自然备受追捧。购房者应该尽早加入房产市场以获得最佳的机会、选择和价格。但是在购买楼花的时候,一定记得要对开发商和建筑商做调研,尽量了解他们过去项目的质量、价格以及是否很吸引租客。同时也可以多看几个项目,这样可以对楼花有更多的了解,因为大多数受欢迎的好房子不会等到建好了才开始卖,或者不至于到建好时还有很多等着人挑选,这意味着投资者需要对购买楼花的过程熟悉,抓住最佳的入手时机,不然等到意识到是好机会时往往已经太晚了。

3. 价格锁定

购买楼花的另一大特点就是“价格锁定”,意味着你锁定了该房产的合同价格,而不会随着市场增长在房子建成后涨价。随着楼花的建设,房产周围的基础设施的逐渐完善,在房屋建成之后往往价格会有相当的提升。

购买楼花还可能享受到政府提供的印花税的减免,当然这在各个州的政策不尽相同,具体政策可以咨询我们的顾问。

4. 新房的持有和维修费用低,出租也更容易

新房相比旧房节约许多的维修成本。尤其是楼花,是几年后才建成的新房,会给投资者省下大量的持有成本、维护成本和精力。


买楼花的缺点:

有些朋友可能会觉得楼花不增值,担心开发商已经把未来几年的增值部分已经加到房价上。可是如果真是这样,买家们恐怕宁愿等到几年之后再去买建好的房子而不会购买楼花-——开发商深知这一点。所以绝大多数的开发商都会按当前的市场和成本来合理定价,并期望尽早售出一定数量楼花以获得银行贷款、开工建设。

但是这种想法的存在是有原因的。一个原因是部分开放商为了赚取更多利润,在紧俏时期不断测试市场价格的上限,不肯让利给买家。另一个原因会是在交房时房市正好处于平稳期甚至下降区间,导致届时的估价没有明显上涨甚至被低估,于是有人误认为是开发商把增值吃掉。最后,如果有极少数的开发商无视市场而漫天要价,那是对不懂澳洲房地产行情的买家的利用,因此投资者如果没有经验而盲目投资的话,有可能会被不负责任的经纪人或者开发商蒙在鼓里。

买楼花有点像买期权,在看好市场上涨的大趋势下,以较小的成本锁定未来的涨幅空间,是非常明智的投资,但是如果是行情不稳定的情况,可能短期未必能获得预期的收益,但是通常悉尼的房产周期为7-10年,只有长期持有,才能最大获益。


获得专业的房产投资服务和资讯是非常必要的,在最佳的投资时间点买楼花,获得最大的收益。

 

 

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