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【澳大利亚买房经验攻略】精华宝典

更新日期:2015-10-21  来源:  

 


澳大利亚买房说难很难,说简单也简单。一位热心网友总结了,其中有不少行业内不外传的爆料分析,供想买房的朋友参考。

 

澳大利亚买房经验攻略


很多人人还没到澳大利亚,就打算买房,就是因为觉得现在房市太好,怕来了以后房价涨了再买就吃亏,这话说对也对说不对也不对,因为买房不是简单的出一笔钱买个房子,而是要结合太多变量的一种考虑,这世上投资赚钱的方式很多,在澳大利亚买房确实是华人最喜欢的投资方式之一。

我们谈谈澳洲房产,首先买房如果考虑收益,通常有两个因素:

1. 租金回报率
2. 房价增值


对于租金回报率要求比较高的,往往是交通比较好,容易出租的,这样的户型往往是公寓或者townhouse。

对于长期增值比较高的,本质上市需要这个投资具有一定的稀缺性,稀缺性有哪些呢?

 1. 土地大小
 2. 政府在该地的投资情况
 3. 该区域的人口增长情况
 4. 学校火车等其他很难改变的资源。


因此,如果从增值角度来选区域,我往往会选择发展比较快,政府又有一定计划在那儿的区域。但由于信息的不对称性,最先知道以上两点的往往是知道内部数据,甚至是精于某个区专研的地产开发商,到了普通老百姓手里已经是二道信息了,但即使是二道,只要你知道的比较早,也比其他老百姓了解太多了。

所以,在选区上,如果从增值角度来看,我往往会看几个数字:

1. 我会在realestate上看这个区过去1年和10年的房价中位数增长趋势
2. 我会看平均每个月的房产销售数字(代表成交量,这个数字越大,说明增值越稳定)
3. 每个list 用户访问情况,这个代表需求
4. 同时我也会google下这个区的人口迁移情况,是净流入人口还是流出
5. 当地的稀缺资源(比如学校,火车站等),这些往往是华人看房的必备选项
6. 偶尔的查查这个区有没有重大基础设施建设等


但选区往往不是只考虑增值,房子最核心的部分应该是居住,除非你是买投资房,目的不同,如果是买自住房,希望买到的房子是让人开心的,每天住着是幸福的,这种感觉,应该比单纯的增值更重要,由于房子的居住属性,使得我们选区除了看以上增值的情况,还要看几点:

1. 距离工作地的远近


 这是个非常重要的因素,很多海外来买房的人,除非你打算从来不工作的,不然我不明白连自己工作在哪儿都不知道,买什么房子,如果你只是打算先买一套然后以后再买,那我不反对你,如果你本身只有一次购买机会,我建议你早点过来把工作定了再考虑选区问题,我一般选区,不会超过交通要超过40分钟上班的地方。


2. 环境和生活


 这是我认为最核心的功能,我们从中国来到澳大利亚,无非就是图个环境和生活,想象下以后父母和自己孩子一起在一个很漂亮的小区居住,父母可以颐享天年,我想,是非常幸福的事。相反,华人区我倒不觉的那么重要,这也看自己父母是怎样的,我父母就不大喜欢和陌生人交往,所以环境好,生活悠闲是我考虑最重要的因素。


综合以上几点,买房考虑的因素实在太多了,而你的预算又是非常有限,你越来越希望别人告诉你应该买什么房,该怎么买,其实,在你买房过程中,就是对自己需求梳理的过程,你会越来越清楚什么才是你真正想要的,因为你的预算不可能让你满足以上所有要求,甚至有些要求,你已经被挡在门槛之外,几乎没有选择的余地了。

我在买房的过程中,经历了一种思想的转变,那就是从增值目的变成自住目的。坦白说,我买房算是比较有眼光的人,我最早在国内买的第一套房,从打算买房到实际买房就7天,买后第一年增值50%。2年前在上海买的第一套房,半年增值50%,也是从打算买到实际买用了3天,当然,那是中国的时代属性造成的,但我确实比同期其他购房者更有眼光点。我来澳大利亚,开始的想法也是这样的,因为我一直觉得我不会长期在这儿居住,觉得买个房子,等以后走了能增值就好了。可我现在想法变了,首先是因为我认为可以增值的区域,远远超过我的预算,我不希望赌个未来,这会影响我现在的生活,其次,我觉得买房最关键的还是住的舒心,如果你一直以增值的目标来选自住房,其实会很矛盾,虽然很多时候也能找到,但你考虑因素太多,会很累。

以上说了一通买房的感悟,接下去说说一些技巧

1. 每周,可以在real estate上浏览下你想要的房子,我经常喜欢点下 page visits这个功能,遇到好的房子,我一般会每隔一天去看下这个值的增长,这说明了市场的需求,也说明了我如果想买这个房子的潜在竞争者,要知道,往往在一个去,如果以出价为一次成交,成交/点击就是转化率,这样的转化率在某些区一般是比较稳定的。因此单位时间点击越多的,往往最后出offer的也越多

2. 列好清单,走之前规划下路线和时间,争取一次性看尽量多的房子,遇到自己很心仪的房子,一定要仔细看看,因为你出offer的时候,很可能没有机会再看第二次,因为你很多时候连inspection这样的条款都不敢放到合同里面,因为你怕你的offer不够strong

3. 出offer的时候,事先带上check book,你需要多和中介套话,最关键的是套出卖家的心理价位,现在这个市场,如果你要买房,90%以上的情况是必须达到卖家心理价位的,有些中介不愿意说的,那你就只能猜。猜也是有技巧的,需要总结的,按照我几次经历,我发现如果有5-7个offer以上的房子,一般你的价格要出到12%以上的溢价才行,举个例子,40万的房子,你要出到45才有可能,这是我总结的某些屌丝区的规则,猜了几次,最后成交价基本和我比较接近。我最近买的房子,7个offer,我的出价只比第二名多了500块。

4. offer被接受后,让中介扫描soft copy,你可以同时发给过户师和broker,让过户师看合同,让broker做贷款,有些人喜欢自己去银行搞贷款,反正我觉得也没差多少钱,我遇到的broker反正我都觉得还好,你同时写500或者1000的小定给中介,并在合同上约定subject to finance 2周,10% deposit 两周,往往如果贷款没办下来,那10%deposit也不用交了,这是正常一般情况,楼花情况比较特殊,我以后再说。

检查房子是个技术活,比如有些篱笆,里面有石棉,或者塑料,以后拆起来需要专门的人,比如房屋的朝向,在澳大利亚,大门朝南,院子在北边,房子整体南北向的最好,房子是不是在高压线边上,是不是在加油站边上,是不是在大马路边上,是不是在铁道线边上,这些都影响房子的潜在价值,不要进去一看装修不错就觉得房子好,另外,房子的地是平地还是坡地,一般平地比坡地好,但坡地不要太坡,也可以设计成不错的院子等等,我自己都想去学一门专门检查房子的手艺活了。房子里面有些是木板质量是很好的,有龙骨的,不要觉得一眼看上去老相就否定这个木板的价值,等等


其他比较有技巧的就是出价了,出价本质是个心理战,这个心理战不仅是知道卖家的,还要知道其他竞争者的。这儿大多数人认为自己只要高过其他竞争者就好了,事实上,如果你达不到卖家心理价位,你依然成交不了。有些区,偶尔有个天价成交,卖家心理非常不健康,指望自己的房子也能天价成交,对于这些卖家,我一般直接掠过。出价这个技巧是需要训练的,我建议刚去买房的人,看到自己70%满意的房子就可以出价,初期出价偏低点,通过出价,可以问到中介最后的成交价大致是多少,同时因为建立了跟中介的联系,以后往往能被通知更多不错的房子,因为中介也也希望直达目标购房者,经过几次训练,你会变得很精准,我现在看某些区的房子成交价,一看一个准,误差不超过1万。如果你出价偏低最后也被接受了,那你就捡到漏了,反正你买不到自己100%满意的房子,还不如买了算了。

关于买房的时机,我一直认为买房有两个情况是可以买的,一个是势头,比如最近悉尼的这股风头,其实你只要入市就好了,这种势头,非常像去年5,6月份的背景,也非常像去年初的上海,去年初的上海交易所,过户需要排队4个小时才能领到一个单子,再回过头看看现在,房价还是涨上去了,虽然有点跌下来了,但比起之前买入的,还是有增值的。所以无论悉尼还是墨尔本,大家都要理性的看到1-2年后,市场必然会冷下来。

房地产本质是在赌一个期望值,大家都认为高的时候,就会更高,也就是泡沫,而在泡沫变大的过程中,乘势出击是非常合理的选择。现在这种情况,肯定是出手的实际,即使以后跌,也只能跌倒现在买入价的时候。但由于现在市场火爆,难免有很多高期望值的卖家和很多非理性的买家,作为购房者,我还是建议需要理性点,不要出非常不理性的价格。

澳大利亚的房产和中国房产有个很大的不同点是,澳大利亚的房子是一个个卖的,有些房子局部差异很大,中国是一片小区一片小区卖的,因此涨价跌价很明显,而澳大利亚显然主观因素更多点。但因为这种主观因素,会导致房地产不稳定,我偶尔看过足迹08年的一些帖子,发现有些豪宅区的房价1年内跌的很厉害,这很容易解释,因为豪宅区的房价,其主观性更大,加之成交量较少,导致价格波动会比较明显。

如何去判断一个区或者某个房子的主观因素到底有多大呢? 我用简单的方法,往往我会去看周边一块土地的要价,因为纯土地的要价往往代表基本的生产资料,然后就是看这个房子的建筑部分值多少钱,这也很好判断,现在一般新起的房子,都在8000-12000 一个SQ的成本上,一个3房两厅20年的house,如果装修尚可,其价值大致在15万左右,当然,我以上数字是基于屌丝区我研究的范围得到的,如果你的目标区是豪宅,数字显然不同,通过这样的判断,你就可以很清楚知道你买的这个房子值不值,主观因素到底有多大。

比如我买的这个房子,周边有块明显位置比我差的土地,面积差不多,要价是30万+, 我的房子3房两厅两卫生间而且户型装修都很好,才7-8年,从建筑成本上,我想怎么也值个14-5万了,所以这样的房子,如果45万能买到都算合适。

这里面可能的泡沫是土地价值,事实上,土地价值是非常重要也很难判断的资源,屌丝区也有高大上的资源,比如靠近火车站,靠近学校,这又回到了我帖子初期说到的问题,你的土地到底是不是稀缺的,在一个区,肯定有些资源是比较固定,至少30年不会变的,有哪些呢?火车站,SC,医院,学校,因此靠近这些地方的资源是有一定稀缺性的,相反,离这些地方远的土地,其增值空间肯定不如离那些资源近的土地,因此,假如离那些资源近的土地是30万元一块,其他的是20万一块,我也偏好买前者,因为增值率会不一样(假设其他地方的土地并没有长期或者明显的规划案)

其实说了半天,买房的时机就两个:

1. 你觉得各方面性价比都符合要求,长期看涨的时候,用理性判断可以买的时候,就可以买

2. 在房市上涨的势头上,任何选择,只要不是太离谱,都可以买,买了以后不会马上跌,但要做好2-3年后跌的准备,但你输得起

接下来重点说说楼花

我自己是有惨痛经历的,因为我第一次买期房失败了,失败在于,期房也是分情况的

期房有两种类型,一种是楼花,一种是 land house package。 对于前者,贷款的主要风险在于建成后的估价问题,如果你是全款,当我没说,如果你要贷款,比如你这房子50万卖你的,但建好后,找银行贷款,银行认为这房子只值40万,这时候你就差10万,怎么办?你就现金补吧,如果没现金,你的10%首付也退不回了因为你违约了。事实上,除了那些即将造好的楼花外,大多数期房subject to finance没有任何意义,因为他们只能给你2周时间,而贷款协议即使批了,3个月后就失效了,到时候还要重新来

因此,楼花我认为最大的风险是贷款风险,这个风险和价值评估非常相关,而往往楼花都是有溢价的,这种溢价是对未来的判断,在一个市场上升的时候,是可以赚到钱的,比如2012-2014年左右在悉尼买楼花的,今年肯定赚的很爽。但楼花有个好处是杠杆放大,可以用10%的首付来撬动投资。总之,是个风险相对比较大的玩法。在我看来,对于自住房购买者,显然并不划算.

期房还有一种性质,就是 land  house package,如果你是正常的土地,在土地上起一个house,那没问题,问题是,现在很多开发商,买了块地,然后分了地起townhouse,然后也用这种方式来卖,这就出现问题了。这个问题,去年可能还不是问题,今年就是问题,因为我后来接触的所有银行,这种方式不好贷款,很简单,因为这种方式,做的贷款是split loan,银行评估觉得风险太大,风险在于什么?因为这块地不是独立的,一旦起房子的其他几家出现问题,银行想拍卖这地也拍卖不了,而且对土地的评估是包含开发商利润的,很难评估清楚,因此,对于买aptment或者townhouse(尤其有common wall或者包装了下后但实际上还是有common area)的房子来说,做land house package 成功率极低,即使成功了也有偶然性,我4个月前来澳大利亚,看房看了1个月,后来两个月全部浪费在这个land  house的房子上了,最后还是没买成,这里面经历简直是血泪史,当然,我选的房子还是非常划算的,2个月后,边上同样面积同样户型一样的房子就比我贵了6万块钱,只不过我这房子买不下来,还好我事先一直拖着合同,最后没损失,但真心浪费了我大量精力和时间,以及时机

这儿我想说点关于房子本身的事,很多小白,实在对澳大利亚的房子结构质量弄不清楚,我也弄不清楚,但大体上,市面除了公寓等高层建筑外,大多数墙要么是单砖,要么是板房,要么是双砖,其实各种都有优劣,但对于一般讲究性价比的,我还是觉得单砖的最好,具体也不解释了,板房每隔几年要刷一下油漆,因为涉及到防腐等问题,双砖虽然成本最高同时冬暖夏凉,但一旦结构出现问题非常麻烦,所以我一直觉得单砖是性价比比较高的方式。

另外,看房的时候,也要看看屋顶的瓦片,通过瓦片往往比较容易确定房屋的年份,另外,瓦片可能是正常瓦片,有些是铁瓦片,铁瓦片的劣势我觉得挺明显的,下雨的时候头顶噪声极大,另外比较闷,好处好像也有,但对一般老百姓来说,还是不要太追求不一样了。

房子的地势也是很重要的,在一条马路上,你要想想下雨的话,会不会进入到你房子里?有些马路高度比房子高的,房子附近一般都有排水沟,看看是否有堵塞现象等,另外,需要看看房子周围有没有大树,大树的树根会影响房屋结构,等等这些都是可以看房子的一些技巧。

另外,很多人买房会考虑好不好租,这种信息往往来自中介,但中介的话有时又不敢信,于是上论坛或者问朋友,而论坛或者朋友本身都是个例,你再烂的地方,如果这房子就在火车站边上,房子又超好,肯定是很好租的,相反,你很高大上的地方,房子离交通远,房子本身板房+几十年的老房,肯定是相对不好租的。

于是,我的方法更简单点,往往你可以随机的去realestate上看某一个区这个时间点出租的房子数量,然后再查到这个区的常住人口数字,两者除一下就有个比例值。这个值越低,显然出租是越容易的。

为什么?因为这里面有个假设,假设就是,在任何一个区,都有固定比例的人会出租房子,而且这个比例是固定很难改变的,而这个区提供出租的房子数量如果较少的话,那显然更容易出租。

拿这个数字跟你自己经历过的比较好出租的区比较下,你就大致知道你买房的区到底好出租还是不好出租,这样观察几周,如果数字也比较稳定,那基本就有靠谱结论了。

最后,感谢热心网友分享,能够把其中的精髓和风险分析的如此透彻。

来源: 新足迹 https://www.oursteps.com.au/bbs/portal.php?mod=article&aid=942278 

 

 

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