澳大利亚房产涨幅这么好，很多土豪朋友肯定想“当开发商应该很赚钱”。本文讲讲在澳大利亚怎么当开发商。

一、买地

当开发商，首先要有地盘，拿不到盖房子的地盘什么都别谈。在中国的特色环境下，拿地首先看关系，拼爹、拼贿赂、拼关系，拼红霞满天……。但是，中国的土地理论上都是国有的，不管城市还是农村。农民的责任田也好，承包土地也好，只是个使用权，每年要向国家交税的。曾几何时，各级政府和个人把自己辖下的土地当成了自己的私产，靠出卖土地增加“鸡的P”，靠近城市的农户们竟然不种庄稼，改种“房子”，以借着日后的拆迁补偿，一把捞足……开发商拿下的地盘，也是个使用权，70年而已。70年过后，怎么个算法，目前还不知道，但肯定又是个大好的捞银子的机会。
澳大利亚的土地所有权比较清楚，政府名下、公司名下、私人名下，基本上就此三类。新州政府专门管理土地的部门是Landcom，释放建地的工作就是由该部门操作。目前主要在西北和西南释放出大面积的土地供建筑民宅使用（多为独立住宅，每幅地（lot）约500平方米上下）。这里的土地应该理解为州政府所有的，亦即是国家所有。
政府下属部门也有释放土地的行为。如2000年悉尼奥运会前，沿Parramatta河两岸原来归属海军的地盘就被拿出来拍卖。今日的Parramatta河两岸几乎被住宅群占满了，已失去了20年前的两岸绿树、一水清波的景致。铁路部门也占有大量的土地，这几年近市中心区的大面积空地越来越少，州政府曾试图让铁路局让出些地盘来，被毫不留情地拒绝了。即使要出让，再多拖一年两年的，那价格就又上去多少不是？！以为铁路局是菜鸟啊！
拍卖或标价出售是地盘的通用买卖方式，正常的交易在这里就不赘述了。其实在业界中，有相当地盘经常在“桌子下面”就交易了。特别是那些被清盘的公司的地盘，清盘公司也好，债权人银行也好，谁还没有个三亲俩好的干地产开发的，有便宜货也是先紧着熟人不是？！而有实力的开发公司从来不缺这类信息和主动送上门的地盘。
有人会说，这不公平！为什么这好事就不告诉我。我有钱！
北京人讲话了，“有钱，有钱你买前门楼子去！”“钱”“前”谐音，另外北京的前门楼子，让谁买谁得敢买啊！那不是找“推出午门”的干活吗！
所以，哪行哪业都有自己的一套，要不为什么叫“业内人士”呢。这次你照顾了我，下次有好事我也不会忘了你。再加上悉尼再大也是有个范围的，哪里有什么好的地盘，在谁的势力范围辖区，业内人士心里明镜似的。
拿地的时候，如果顺便搂草打兔子，把旁边的地块也拿下来，那可就更好了。连片的土地开发容积就大吗。很多老百姓也知道这个理儿，趁机叫个高价。还有就是邻居两三家合伙同时售卖，开发商买下，就比单纯拿下一块地有盖更多的房（特别是单元楼）要合适。有个说法叫“Marriage Sale”。不是说把新娘和新郎都卖了，而是比喻相邻的两块地联手双双卖出。具备开发潜质的这种Marriage Sale，售价比单一建地出售至少高出一倍以上。

二、申请DA

开发申请，Development Application，简称DA。
拿到地了，当然要起楼盖房子。但是，也有把地闷在手上等增值的，实际就是炒卖土地，和炒卖期货及囤积任何一种商品等日后增值时再抛出同理。本报第15期的特写《悉尼‘地痴’和他的‘都市花园’》一文中介绍的Michael Wu先生就是炒地的高手。炒地，也绝非谁炒都炒出银子来。关键还是要看时机和地段。
作为开发商，其生意就是要盖房子，通过在空地上起楼的过程创造出价值，而产生价值的第一步就是要获得开发申请的批准。DA获批后，那个地盘的价值立刻就不一样了。一块原来空荡荡的地块，经DA批准后，就有了非常具体的计算成本和盈利的基数，那就是DA批准建多少套住宅。
在中国大陆批建房子得找规划局，还有城建局等一大堆“局”的章子要盖。澳大利亚相对简单，三级政府架构，管批DA的就是当地的市政府，也就是Local Council。地方市政内只有一个部门是专管房屋批建的，该部门还根据当地的情况会制定出长期的发展规划，并对所辖的每一个区域界定一个开发内容和限度，这就是Zoning。比如某一区域是住宅区还是工厂区，或是商业区等的规划。假如是住宅区，还要再细分为是低密度人口、中密度人口，还是高密度人口。制定这个东东不是拍拍脑袋就行的，所涉及的方方面面很广，比如中密度住宅区，配套的市政服务就要跟上，交通、道路、学校、医院、绿地、上下水、电力配置等等等等，要足够规划中的入住人口使用。也就是中国“大市政”那一摊子事儿。
在大的规划建筑方面，州一级政府可以直接介入，特别是跨区的大项目，这事儿就归“规划厅”（Planning Department）管。不过，下面的市政府对州政府横插一杠子非常不满，觉得州政府“捞过界”，总会以各种方法顶着不执行，除非对市政很有利。
澳大利亚是民主国家，确定某个地方将被用来开发是要征求当地居民的意见的。对开发不满意的邻居们，或写信或上街抗议。主要的理由就是所谓的“过度”开发，人口密度增加，破坏了原来宁静的生活环境，还会造成交通紧张，安全也受到影响。通常州政府是支持开发的，不仅是增加了人口，对当地经济有好处，最直接的是可以增加地税收入。如果双方僵持不下，那就只好诉诸公堂了，Land Court就是处理这类纠纷的专职法院。
正因为牵涉到这么多问题，所以DA的递入到批出就需要一段时间，此期间，报DA的开发商时不时的要被叫到市政去解释有关的设计方案。审批DA的时间各个市政府不一，记得数年前有个报道说，新州平均DA的审批时间是200天左右，最快的也要150天，慢的就不好说了，列举出来的几个比较拖时间的市政都在270天以上，甚至还有年许的。一旦DA审批出来了，原来的地盘立即升值若干。
开发商中有专门干DA审批的，也有就喜欢买DA已经获批的。买DA已经批准的开发商，他们的出发点省心是小事儿，关键是省时间，拿到的地盘马上就可以准备动工了。对于那些开发商+建筑商的“连体”公司来讲，维持公司不停顿地运作，就需要一个项目还没完工，下一个新盘又跟上了，只有这种不间断的滚动运作，公司才会有最好的收益。想想就跟工厂的生产线一样，不断地有产品从传输带上出来才行。
修改DA，这是另一个赚钱的门道。开发商拿下一块DA已经批好的地盘，没有马上申请建筑许可开工，而是拿着已批的DA要求修改。修改的内容通常都是增加已经批出的建量，但要能说动市政有关部门修改已批出的DA并非易事，因为关系到总体规划问题。于是，桌下交易的现象也屡屡发生。仅最近十年，悉尼至少有三个市政府因为与开发商的不干不净而被媒体曝光，有一个市政几乎所有议员涉案，个别议员的收点儿红包都属小打小闹，算不上新闻。
开发商之所以希望增加DA的建房数量是个非常简单的算术问题。如果开发商花了1000万买下一块地，DA批准建100套房。每套房的成本中地价就是10万。如果增加到120套，每套房的地价就降至8.33万；150套=6.66万；如果是200套，那就比100套的地价便宜了一半。地价便宜了，但开发商绝不会把售价也按相应比例下调，除非他脑子进水了。同样，那些专门买地然后申请DA的生意人，做的就是将一片空地升值到很明确的一个水准上。
当开发商，对于哪个区的平均地价多少应该是心中有数的，这样在买已经批好的DA，或自己去申请DA时，对此是很清楚的。

三、申请建筑许可 CC

DA获批后，并不意味着开发商可以破土动工了。还要再申请建筑许可Construction Certificate，简称CC。
申请DA，可以称之为是立项，即该项目（楼盘）拟建多少套房，一房、二房、三房各占比例多少，配套设施，绿化道路，外观，高度等框架内容。CC就要求的很具体了，基本上就是施工图的审查了。但由于建筑过程中具体施工细节，有可能做些修改。但外观等一旦批下来就不可以再改了。
有了CC才可以开始正式的开工了。别以为CC好拿，俗话说办事要“一步一个脚印”，搞开发则是“一步一把银子”。想得到CC，就要向市政缴纳一笔“贡献费”（Contribution Fee）。为什么叫“贡献”，谁给谁做了贡献？不明。还有不明的是，这笔费用是没有标准的。不是按DA批准的套数算，也不是按地价算，总之，市政让你“贡献”多少就是多少，别想着跟在Flemington集市上成袋买土豆似的可以讨价还价。“贡献费”就是一口价！服吗？不服，就耗着，看谁耗的过谁！没有这个CC一锹土也别想挖！


四 、卖楼花和贷款

向银行融资贷款来做生意是最通常的经营之道，“借”钱生钱，这个“借”即可以理解是借贷的“借”，亦可以解释为借助的“借”，而不管生意的规模大小。相对于澳大利亚的小生意来讲，房地产开发绝对属于大手笔。建100套房的地价加上建筑成本，在悉尼环线内，怎么也得4千万以上。这么大一笔款子，即使对于不差钱的开发商来说也是个负担。再说，开发商还要看下一个项目的地盘，流动资金总是需要的，不可能把手上的现金都压在一个项目上。
手上有充足流动资金的公司就不向银行借贷了，但能如此有“料”的公司真正是凤毛麟角了。

买地的贷款是以该地盘做抵押，盖楼的建筑贷款不可能再用地做抵押，也不会任由开发商说。这个证明之一就是楼花预售，金融危机前，新项目新楼盘只要楼花预售超过30%，就可以拿到贷款。也就是说，开发商是用已售楼花做抵押。危机之后不行了，银行要求楼花百分之百售出才肯借钱！100%！这就有点儿高难度了。
让开发商头痛的事儿还没完，以前借钱还有个独立评估机构的报告当佐证。这份报告将根据已批DA的情况，该开发楼盘的设计方桉（如面积、使用建材、使用装修材料等），及所在区域的全新楼盘的价格，给出一个该楼盘的参考市值。这个评估报告有至少两个作用，给银行做证明，及用来做预售楼花的定价参考。以前，银行基本是依据这份独立的评估报告按一定比例批给贷款，现在不行了，银行要自己评估，而且银行的评估一定大大低于独立评估的市值。如此一来，价格上打了折扣、预售要求全售、贷款比例再降低，开发商能借出来的银子就大大地缩水了。银行这么做的道理也很简单，加大保障系数，确保自己不受连累。
即使贷款批准，不是马上就能拿，也不是全拿，而是视建筑进度分批发放。如第一笔贷款要在基础完工后开始地面层的施工时才可获得。当然，这并非绝对，要看开发商的信誉如何。

五 、 和建筑商打交道

澳大利亚开发商和建筑商的关系很微妙。开发商如果与建筑商不是一体的，即必须得选择并邀请建筑商来建房子，开发商的小命就算被捏在建筑商手上了。
笔者曾亲历一事，大陆过来的某开发商拿下一块批建40套单元的地盘，找到一建筑商承建。在建筑的过程中，建筑商一会儿这个地方要改，那个地方不行（无法施工，还是要改），每改一次，都要另外加钱，三改五改，造价已经大大的超过了当初的报价，而且，工期也延误了。更有绝的，那位建筑商到最后装修阶段，一甩手，走了！把开发商晒在那儿了。

所以，在澳大利亚搞开发，建筑是很重要的环节。外来户的开发商能否控制住当地的建筑过程，是能否成功关键的关键。
另外还必须一提的是，澳大利亚的建筑标准比中国严格很多。不懂得澳大利亚的规矩，只凭有银子，很难。当然，不怕亏本也行。
在澳大利亚开发建筑的模式，有开发商与建筑商本身就是一体的，也有开发商外包给建筑商的。此时就要选那些有信誉和良好记录的建筑商，当然，够资质和有声誉的建筑商的开价都不会低。如果只看报价是否便宜，那就要去赌该建筑商的良心的那个如何了。
作为建筑商，其经营之道是将整个建筑分包给不同的工种，如：水、电、钢筋、模板、砖、石膏板、厨房、卫生间、地毯或地板或瓷砖等专业包工队。一个建筑商不会去“养活”这么多人工，只是维系着与专业工程队的良好合作关系。而专业工程队则是到处找活儿，以保持不间断的运作。澳大利亚的建筑行业就是以如此模式生存的。

六 、和市政及WorkCover打交道

在建筑过程中经常会有些人光顾现场的，说的不好听点儿，这些人来就是挑毛病来的。不过，工地如果管理严格、施工标准、安全保障、场地清洁，那就什么也不怕。看看都有谁会来吧：
市政管项目的人会来，他们检查的内容很多，从所使用钢筋的尺寸、浇灌水泥的标号及配比，到下雨污水的排放，什么都管。相对于国内的监理部门。在澳大利亚一个部门管项目和工地所有的事儿，在大陆，七、八、九，十来个部门都要来查。可惜的是，婆婆部门越多，反而烂尾、倒倒、歪歪也越多。
WorkCover的同志们要来，他们主要查安全隐患。培训上岗、安全通道、操作规则，甚至堆放材料都能找出问题来。看不顺眼，就给开票。先警告，后勒令整改，再不改，封工地！话说回来了，他们也是为了工人和工程的安全，真要出点事儿，都不好意思不是。正因为WorkCover严格执法，所以澳大利亚的建筑工地安全状况总体应该是很不错的。事故也偶有发生，这是哪里也避免不了的。但严格管理就和松松懈懈就是不一样。
从以上这两个部门来的人多少还是比较讲道理的，严格是必须的，但毕竟对项目能顺利完成有好处。

七、和不想打交道的人打交道

还有些人是工地经理最不想见的，但又躲不掉。如工会的人。曾几何时，工会势力是很大的，工人入会的比例占到工人总量的80%左右，工党的最强大背景就是工会，如今竟然减少到不足20%。这里面的问题很复杂，不是本文要讨论的。之所以提及工会，是因为他们是不请自来的。除了一家一户的自建房和几间排屋的小工地他们看不上眼不会光顾，凡是有些规模的他们肯定会惦记着。去工地干吗？这里的故事就多了，恕笔者闭嘴不谈。


八 、居住许可证 OC

房子终于盖好了，但在开发商与买家做交割（Settlement）之前，所盖的建筑必须要经市政验收，验收合格后才可以住人。这个验收的结果就是得到一份OC，Occupation Certificate。
但是，要拿到这份OC，开发商必须先拿到供水、供电、防火等几个重要的证明文件。缺一份儿，都别想拿到OC。
有了OC，开发商才可以允许买家进到新居里进行检查（详见Domain中文版第15期的专题《买房须知五：购买楼花注意事项》）。买家眼神儿再好，也主要是挑表面上的毛病，真正结构上的问题，管道的问题是看不见的。好在市政有关方面替买家一直在监督着，但即使有检查，也有偷工减料的建筑商。

九 、数钱

买家签了交割合同，同时付了银行本票。开发商终于可以喘口气坐下来点钞票啦！
在这里重新回顾一下从拿地到建成的几个重要环节：买地—DA—建筑—销售。
DA获批是第一个增值阶段；建筑是第二个增值阶段；销售第三。从时间顺序上讲，售卖楼花应发生在开工建筑之前和建筑中，这里界定为最后的交割，销售成功。

如果开发商是买现成的DA，施工外包给建筑商，销售又是委托给销售商，那开发商实际上赚不了多少。因为还要偿还买地和建筑的贷款呢！其利润就是售价扣除成本，而售价这一块蛋糕还被销售商切去一块。
这个最低利润率有多少，业界内有个大概的比例。没有暴利的可能性。
假如开发商是一条龙，从拿地到销售全部是自己担当，利润当然会高出很多。但是还有一个因素要考虑，就是这个过程也拖长了很多，如前面所提及的，DA审批的周期至少需时七、八个月。建筑周期通常是两年。也就是说一个产品要三年时间。买DA的地盘，周期则是两年。这个账就看自己怎么算了。

来源：澳房汇

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