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【怎么在澳大利亚做开发商?】

更新日期:2015-11-04  来源:  

 

澳大利亚房产涨幅这么好,很多土豪朋友肯定想“当开发商应该很赚钱”。本文讲讲在澳大利亚怎么当开发商。

 

在澳大利亚做开发商


一、买地

当开发商,首先要有地盘,拿不到盖房子的地盘什么都别谈。在中国的特色环境下,拿地首先看关系,拼爹、拼贿赂、拼关系,拼红霞满天……。但是,中国的土地理论上都是国有的,不管城市还是农村。农民的责任田也好,承包土地也好,只是个使用权,每年要向国家交税的。曾几何时,各级政府和个人把自己辖下的土地当成了自己的私产,靠出卖土地增加“鸡的P”,靠近城市的农户们竟然不种庄稼,改种“房子”,以借着日后的拆迁补偿,一把捞足……开发商拿下的地盘,也是个使用权,70年而已。70年过后,怎么个算法,目前还不知道,但肯定又是个大好的捞银子的机会。
澳大利亚的土地所有权比较清楚,政府名下、公司名下、私人名下,基本上就此三类。新州政府专门管理土地的部门是Landcom,释放建地的工作就是由该部门操作。目前主要在西北和西南释放出大面积的土地供建筑民宅使用(多为独立住宅,每幅地(lot)约500平方米上下)。这里的土地应该理解为州政府所有的,亦即是国家所有。
政府下属部门也有释放土地的行为。如2000年悉尼奥运会前,沿Parramatta河两岸原来归属海军的地盘就被拿出来拍卖。今日的Parramatta河两岸几乎被住宅群占满了,已失去了20年前的两岸绿树、一水清波的景致。铁路部门也占有大量的土地,这几年近市中心区的大面积空地越来越少,州政府曾试图让铁路局让出些地盘来,被毫不留情地拒绝了。即使要出让,再多拖一年两年的,那价格就又上去多少不是?!以为铁路局是菜鸟啊!
拍卖或标价出售是地盘的通用买卖方式,正常的交易在这里就不赘述了。其实在业界中,有相当地盘经常在“桌子下面”就交易了。特别是那些被清盘的公司的地盘,清盘公司也好,债权人银行也好,谁还没有个三亲俩好的干地产开发的,有便宜货也是先紧着熟人不是?!而有实力的开发公司从来不缺这类信息和主动送上门的地盘。
有人会说,这不公平!为什么这好事就不告诉我。我有钱!
北京人讲话了,“有钱,有钱你买前门楼子去!”“钱”“前”谐音,另外北京的前门楼子,让谁买谁得敢买啊!那不是找“推出午门”的干活吗!
所以,哪行哪业都有自己的一套,要不为什么叫“业内人士”呢。这次你照顾了我,下次有好事我也不会忘了你。再加上悉尼再大也是有个范围的,哪里有什么好的地盘,在谁的势力范围辖区,业内人士心里明镜似的。
拿地的时候,如果顺便搂草打兔子,把旁边的地块也拿下来,那可就更好了。连片的土地开发容积就大吗。很多老百姓也知道这个理儿,趁机叫个高价。还有就是邻居两三家合伙同时售卖,开发商买下,就比单纯拿下一块地有盖更多的房(特别是单元楼)要合适。有个说法叫“Marriage Sale”。不是说把新娘和新郎都卖了,而是比喻相邻的两块地联手双双卖出。具备开发潜质的这种Marriage Sale,售价比单一建地出售至少高出一倍以上。

二、申请DA

开发申请,Development Application,简称DA。
拿到地了,当然要起楼盖房子。但是,也有把地闷在手上等增值的,实际就是炒卖土地,和炒卖期货及囤积任何一种商品等日后增值时再抛出同理。本报第15期的特写《悉尼‘地痴’和他的‘都市花园’》一文中介绍的Michael Wu先生就是炒地的高手。炒地,也绝非谁炒都炒出银子来。关键还是要看时机和地段。
作为开发商,其生意就是要盖房子,通过在空地上起楼的过程创造出价值,而产生价值的第一步就是要获得开发申请的批准。DA获批后,那个地盘的价值立刻就不一样了。一块原来空荡荡的地块,经DA批准后,就有了非常具体的计算成本和盈利的基数,那就是DA批准建多少套住宅。
在中国大陆批建房子得找规划局,还有城建局等一大堆“局”的章子要盖。澳大利亚相对简单,三级政府架构,管批DA的就是当地的市政府,也就是Local Council。地方市政内只有一个部门是专管房屋批建的,该部门还根据当地的情况会制定出长期的发展规划,并对所辖的每一个区域界定一个开发内容和限度,这就是Zoning。比如某一区域是住宅区还是工厂区,或是商业区等的规划。假如是住宅区,还要再细分为是低密度人口、中密度人口,还是高密度人口。制定这个东东不是拍拍脑袋就行的,所涉及的方方面面很广,比如中密度住宅区,配套的市政服务就要跟上,交通、道路、学校、医院、绿地、上下水、电力配置等等等等,要足够规划中的入住人口使用。也就是中国“大市政”那一摊子事儿。
在大的规划建筑方面,州一级政府可以直接介入,特别是跨区的大项目,这事儿就归“规划厅”(Planning Department)管。不过,下面的市政府对州政府横插一杠子非常不满,觉得州政府“捞过界”,总会以各种方法顶着不执行,除非对市政很有利。
澳大利亚是民主国家,确定某个地方将被用来开发是要征求当地居民的意见的。对开发不满意的邻居们,或写信或上街抗议。主要的理由就是所谓的“过度”开发,人口密度增加,破坏了原来宁静的生活环境,还会造成交通紧张,安全也受到影响。通常州政府是支持开发的,不仅是增加了人口,对当地经济有好处,最直接的是可以增加地税收入。如果双方僵持不下,那就只好诉诸公堂了,Land Court就是处理这类纠纷的专职法院。
正因为牵涉到这么多问题,所以DA的递入到批出就需要一段时间,此期间,报DA的开发商时不时的要被叫到市政去解释有关的设计方案。审批DA的时间各个市政府不一,记得数年前有个报道说,新州平均DA的审批时间是200天左右,最快的也要150天,慢的就不好说了,列举出来的几个比较拖时间的市政都在270天以上,甚至还有年许的。一旦DA审批出来了,原来的地盘立即升值若干。
开发商中有专门干DA审批的,也有就喜欢买DA已经获批的。买DA已经批准的开发商,他们的出发点省心是小事儿,关键是省时间,拿到的地盘马上就可以准备动工了。对于那些开发商+建筑商的“连体”公司来讲,维持公司不停顿地运作,就需要一个项目还没完工,下一个新盘又跟上了,只有这种不间断的滚动运作,公司才会有最好的收益。想想就跟工厂的生产线一样,不断地有产品从传输带上出来才行。
修改DA,这是另一个赚钱的门道。开发商拿下一块DA已经批好的地盘,没有马上申请建筑许可开工,而是拿着已批的DA要求修改。修改的内容通常都是增加已经批出的建量,但要能说动市政有关部门修改已批出的DA并非易事,因为关系到总体规划问题。于是,桌下交易的现象也屡屡发生。仅最近十年,悉尼至少有三个市政府因为与开发商的不干不净而被媒体曝光,有一个市政几乎所有议员涉案,个别议员的收点儿红包都属小打小闹,算不上新闻。
开发商之所以希望增加DA的建房数量是个非常简单的算术问题。如果开发商花了1000万买下一块地,DA批准建100套房。每套房的成本中地价就是10万。如果增加到120套,每套房的地价就降至8.33万;150套=6.66万;如果是200套,那就比100套的地价便宜了一半。地价便宜了,但开发商绝不会把售价也按相应比例下调,除非他脑子进水了。同样,那些专门买地然后申请DA的生意人,做的就是将一片空地升值到很明确的一个水准上。
当开发商,对于哪个区的平均地价多少应该是心中有数的,这样在买已经批好的DA,或自己去申请DA时,对此是很清楚的。

三、申请建筑许可 CC

DA获批后,并不意味着开发商可以破土动工了。还要再申请建筑许可Construction Certificate,简称CC。
申请DA,可以称之为是立项,即该项目(楼盘)拟建多少套房,一房、二房、三房各占比例多少,配套设施,绿化道路,外观,高度等框架内容。CC就要求的很具体了,基本上就是施工图的审查了。但由于建筑过程中具体施工细节,有可能做些修改。但外观等一旦批下来就不可以再改了。
有了CC才可以开始正式的开工了。别以为CC好拿,俗话说办事要“一步一个脚印”,搞开发则是“一步一把银子”。想得到CC,就要向市政缴纳一笔“贡献费”(Contribution Fee)。为什么叫“贡献”,谁给谁做了贡献?不明。还有不明的是,这笔费用是没有标准的。不是按DA批准的套数算,也不是按地价算,总之,市政让你“贡献”多少就是多少,别想着跟在Flemington集市上成袋买土豆似的可以讨价还价。“贡献费”就是一口价!服吗?不服,就耗着,看谁耗的过谁!没有这个CC一锹土也别想挖!


四 、卖楼花和贷款

向银行融资贷款来做生意是最通常的经营之道,“借”钱生钱,这个“借”即可以理解是借贷的“借”,亦可以解释为借助的“借”,而不管生意的规模大小。相对于澳大利亚的小生意来讲,房地产开发绝对属于大手笔。建100套房的地价加上建筑成本,在悉尼环线内,怎么也得4千万以上。这么大一笔款子,即使对于不差钱的开发商来说也是个负担。再说,开发商还要看下一个项目的地盘,流动资金总是需要的,不可能把手上的现金都压在一个项目上。
手上有充足流动资金的公司就不向银行借贷了,但能如此有“料”的公司真正是凤毛麟角了。

买地的贷款是以该地盘做抵押,盖楼的建筑贷款不可能再用地做抵押,也不会任由开发商说。这个证明之一就是楼花预售,金融危机前,新项目新楼盘只要楼花预售超过30%,就可以拿到贷款。也就是说,开发商是用已售楼花做抵押。危机之后不行了,银行要求楼花百分之百售出才肯借钱!100%!这就有点儿高难度了。
让开发商头痛的事儿还没完,以前借钱还有个独立评估机构的报告当佐证。这份报告将根据已批DA的情况,该开发楼盘的设计方桉(如面积、使用建材、使用装修材料等),及所在区域的全新楼盘的价格,给出一个该楼盘的参考市值。这个评估报告有至少两个作用,给银行做证明,及用来做预售楼花的定价参考。以前,银行基本是依据这份独立的评估报告按一定比例批给贷款,现在不行了,银行要自己评估,而且银行的评估一定大大低于独立评估的市值。如此一来,价格上打了折扣、预售要求全售、贷款比例再降低,开发商能借出来的银子就大大地缩水了。银行这么做的道理也很简单,加大保障系数,确保自己不受连累。
即使贷款批准,不是马上就能拿,也不是全拿,而是视建筑进度分批发放。如第一笔贷款要在基础完工后开始地面层的施工时才可获得。当然,这并非绝对,要看开发商的信誉如何。

五 、 和建筑商打交道

澳大利亚开发商和建筑商的关系很微妙。开发商如果与建筑商不是一体的,即必须得选择并邀请建筑商来建房子,开发商的小命就算被捏在建筑商手上了。
笔者曾亲历一事,大陆过来的某开发商拿下一块批建40套单元的地盘,找到一建筑商承建。在建筑的过程中,建筑商一会儿这个地方要改,那个地方不行(无法施工,还是要改),每改一次,都要另外加钱,三改五改,造价已经大大的超过了当初的报价,而且,工期也延误了。更有绝的,那位建筑商到最后装修阶段,一甩手,走了!把开发商晒在那儿了。

所以,在澳大利亚搞开发,建筑是很重要的环节。外来户的开发商能否控制住当地的建筑过程,是能否成功关键的关键。
另外还必须一提的是,澳大利亚的建筑标准比中国严格很多。不懂得澳大利亚的规矩,只凭有银子,很难。当然,不怕亏本也行。
在澳大利亚开发建筑的模式,有开发商与建筑商本身就是一体的,也有开发商外包给建筑商的。此时就要选那些有信誉和良好记录的建筑商,当然,够资质和有声誉的建筑商的开价都不会低。如果只看报价是否便宜,那就要去赌该建筑商的良心的那个如何了。
作为建筑商,其经营之道是将整个建筑分包给不同的工种,如:水、电、钢筋、模板、砖、石膏板、厨房、卫生间、地毯或地板或瓷砖等专业包工队。一个建筑商不会去“养活”这么多人工,只是维系着与专业工程队的良好合作关系。而专业工程队则是到处找活儿,以保持不间断的运作。澳大利亚的建筑行业就是以如此模式生存的。

六 、和市政及WorkCover打交道

在建筑过程中经常会有些人光顾现场的,说的不好听点儿,这些人来就是挑毛病来的。不过,工地如果管理严格、施工标准、安全保障、场地清洁,那就什么也不怕。看看都有谁会来吧:
市政管项目的人会来,他们检查的内容很多,从所使用钢筋的尺寸、浇灌水泥的标号及配比,到下雨污水的排放,什么都管。相对于国内的监理部门。在澳大利亚一个部门管项目和工地所有的事儿,在大陆,七、八、九,十来个部门都要来查。可惜的是,婆婆部门越多,反而烂尾、倒倒、歪歪也越多。
WorkCover的同志们要来,他们主要查安全隐患。培训上岗、安全通道、操作规则,甚至堆放材料都能找出问题来。看不顺眼,就给开票。先警告,后勒令整改,再不改,封工地!话说回来了,他们也是为了工人和工程的安全,真要出点事儿,都不好意思不是。正因为WorkCover严格执法,所以澳大利亚的建筑工地安全状况总体应该是很不错的。事故也偶有发生,这是哪里也避免不了的。但严格管理就和松松懈懈就是不一样。
从以上这两个部门来的人多少还是比较讲道理的,严格是必须的,但毕竟对项目能顺利完成有好处。

七、和不想打交道的人打交道

还有些人是工地经理最不想见的,但又躲不掉。如工会的人。曾几何时,工会势力是很大的,工人入会的比例占到工人总量的80%左右,工党的最强大背景就是工会,如今竟然减少到不足20%。这里面的问题很复杂,不是本文要讨论的。之所以提及工会,是因为他们是不请自来的。除了一家一户的自建房和几间排屋的小工地他们看不上眼不会光顾,凡是有些规模的他们肯定会惦记着。去工地干吗?这里的故事就多了,恕笔者闭嘴不谈。


八 、居住许可证 OC

房子终于盖好了,但在开发商与买家做交割(Settlement)之前,所盖的建筑必须要经市政验收,验收合格后才可以住人。这个验收的结果就是得到一份OC,Occupation Certificate。
但是,要拿到这份OC,开发商必须先拿到供水、供电、防火等几个重要的证明文件。缺一份儿,都别想拿到OC。
有了OC,开发商才可以允许买家进到新居里进行检查(详见Domain中文版第15期的专题《买房须知五:购买楼花注意事项》)。买家眼神儿再好,也主要是挑表面上的毛病,真正结构上的问题,管道的问题是看不见的。好在市政有关方面替买家一直在监督着,但即使有检查,也有偷工减料的建筑商。

九 、数钱

买家签了交割合同,同时付了银行本票。开发商终于可以喘口气坐下来点钞票啦!
在这里重新回顾一下从拿地到建成的几个重要环节:买地—DA—建筑—销售。
DA获批是第一个增值阶段;建筑是第二个增值阶段;销售第三。从时间顺序上讲,售卖楼花应发生在开工建筑之前和建筑中,这里界定为最后的交割,销售成功。

如果开发商是买现成的DA,施工外包给建筑商,销售又是委托给销售商,那开发商实际上赚不了多少。因为还要偿还买地和建筑的贷款呢!其利润就是售价扣除成本,而售价这一块蛋糕还被销售商切去一块。
这个最低利润率有多少,业界内有个大概的比例。没有暴利的可能性。
假如开发商是一条龙,从拿地到销售全部是自己担当,利润当然会高出很多。但是还有一个因素要考虑,就是这个过程也拖长了很多,如前面所提及的,DA审批的周期至少需时七、八个月。建筑周期通常是两年。也就是说一个产品要三年时间。买DA的地盘,周期则是两年。这个账就看自己怎么算了。

来源:澳房汇

 

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