【墨尔本楼花攻略和风险规避】

发布时间：2015-10-17 来源：

楼花英文叫“Off the plan”。楼花是地产物业市场的一个名词。是一种投资工具，相当于不动产期货，也称为“预售房屋”。在墨尔本楼花的类型有公寓房和连体别墅的期房。

墨尔本楼花攻略

买楼花签订合同时，开发商只收取10％首付，其余的等到建好交房(settlement)时才需付清。而且首付是放在专业律师所担保的信托帐户(Trust account)里，开发商是不能动的，有些开发商还会提供利息给买家。此外，在交房前，买家不需要还贷款，所以建议大家可以贷80％，因为在交房前这段时间可能有几个月甚至1到2年的时间来准备余款，其间不需要还贷款。

虽说维州的印花税是最高的，但是维州的法律规定，印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收。也就是说如果买的是楼花(Off the Plan)，一般是还没有建或者还未建好的楼盘，在此之前就签订合同，所以印花税只需按地价(land value)征收。相比之下会比现房少很多，一般至少相差1,2万澳币之多。

一个大型优质开发商的楼盘，与其去选购市场上出售的仅有楼层房型，还不如在被别人买走之前先挑选自己喜欢的。如果是购于自住，还可以按照自己的喜好来选择地板厨房的颜色等等细节之处，然而现房就不行了。

对于买楼花作为投资的卖家而言，从墨尔本整个房地产市场走势和楼盘升值的角度来看，其价值都是逐步增长的，在当中赚个差价，何乐而不为呢？

综上所述，买楼花(Off the plan)投入小，升值空间大，对于现钱不足的买家来说是个买到好房子的好机会，也提供了充裕的时间来准备余款或还贷款的钱。

建议购买大型开发商的楼盘，毕竟有诚信和质量的保证。从法律上也更能保护购房者的利益，从而降低投资风险。

悉尼晨锋报房地产板块介绍了买楼花七条注意事项，以避开其中的陷阱。

1. 要价是否过高?

核查一下该地区已建成的同类公寓楼的价格。首次购房者补助金被加进这个价格中了吗？你对计划外支出（如一年后房产管理费会增加）留有余地了吗？预料一下可能意想不到的事。

2. 好得难以置信?

宁可多付佣金在一个声名好的可靠开发商手上买房子，也不要买那些不知名的建筑商搞出来有缺陷的房产，可能业主们有麻烦找来时开发商就宣布自己破产了。

3. 低管理费的玄机

警惕那些把房产管理费标得很低（你所分摊的是楼房日常运转的花消费）作为卖房的吸引点。如果这座楼房里有特定的设施，不管你在售房广告中得到什么样的承诺你都得为此埋单。看一看有多少种昂贵服务，如电梯、保安系统、健身房和游泳池，要与情况类似的楼房做一个比较。

4. 你的邻居是谁?

警惕作为主要向海外销售的楼房的最终买家，多元文化主义是不错--而且也没有比住在同一幢大楼里更好的办法去体验--如果你的邻居们都不明白他们在房产法中所被赋予的权利和义务时，你想成为唯一的声音吗？查一下该公寓楼都是否已卖掉了。

5. 避免一条龙服务

如果开发商也是建筑经理甚至还是房产经理那么就要警惕了。如果有一天他们自身出了问题，“在同一地方解决你所有的问题”这个规则就不灵了。职权分立是一个更安全的选择。

6. 对长期服务合同说不

一些开发商预售长期服务合同，然后在第一次年会上通过以法律所要求的形式使其获得批准，而当时人们甚至还不知道在为什么而投票。此后你却要再花十年时间还清承包商给开发商的钱，同时你和邻居们还要受你们并未参与制订的合同所约束。这是一个简单又明显的骗人伎俩，所以你一定要在第一次会议上清楚地表明态度。

7. 不要仓促行事

商用和居住混合性楼的合同比较复杂。多给你的律师一些时间把合同吃透。

墨尔本买房是一个大的决定，有时间就多了解，没有时间就找口碑好的房产中介和口碑好的大开发商，不可贪小便宜。希望以上买楼花攻略能帮上大家。