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【墨尔本买房攻略】买house还是买公寓

更新日期:2016-10-03  来源:  

 

墨尔本房产跟中国不同,有很多类型可以选择,有house,有townhouse,villa,apartment等,相对于选择house和townhouse,公寓类型的物业选择对于国人相对简单,国内购房的很多经验是可以适用的。为了简单起见,我们整理成墨尔本买房攻略,把Apartment(公寓),Unit(单元房)几种公寓类型的物业统一当做不同房型的公寓房看待,这一类房产遵循相似的选择思路。

买house还是买apartment


公寓房物业虽然也包含永久土地权益,但是由于其土地共有模式决定了单个业主的土地权益比重很低,很难独立处置所享有的权力。决定公寓房价值的主要是位置价值和租金收益。墨尔本的公寓房主要集中在城市中心区和著名大学区,居住公寓房主要是看重完善的公共配套服务以及商务、学习、生活的便利性。所以公寓房的选择核心就是合适的位置。

公寓房一般都位于市中心或临近市中心,交通、商业配套、治安、环境等方面差距不会很大,对于位置的选择主要看使用需求和个人喜好,

是方便孩子接受教育?个人商务便利?个人自住方便?还是资产投资?

如果出发点是孩子留学读书,就要选择适合子女学习的学府附近的物业。

如果用于个人自住,那就取决于居住者的生活习惯,喜欢靠近唐人区,还是英裔区;喜欢临近商业街区还是公园附近。墨尔本市区环境普遍较好,从生活方便角度考虑,选取靠近公园、河边的大型生活购物区不仅生活方便,环境优美而且租赁市场需求大,物业价格比较稳定。

如果是纯投资的需求,就与商业地产的判断方式一样,一定要看楼盘地段价值,查询周边大型商业发展区、办公区域的规划,了解该地段租赁市场的周租金或者二手房市场的行情。一般而言,商业区地段周边的白领是物业主要目标客户。

墨尔本买房攻略


下面着重说说以子女教育为目标的公寓房置业。澳洲的高等教育一直处于世界一流水平,在40多所大学中就有7所大学位于世界大学100强。颇高的国际声誉和学术水平,澳洲的高校生中有20%之多是海外留学生,而其中的中国留学生位居首位。位于墨尔本市区内的墨尔本大学、莫纳什大学和墨尔本皇家理工大学是在澳洲,甚至全球都富有声誉的著名高等学府,这些大学毕业的中国学生在澳洲就业、技术移民有非常多的机会。国人为解决子女在澳洲接受高等教育问题,是在墨尔本购置“学区”公寓房的常见目标和聪明的投资。

虽然澳大利亚大学一般都配套学生公寓和宿舍,但是名额有限,位置非常紧张,留学生们需要提早申请才有机会登记入住。由于澳洲海外留学生逐年增加同时学生公寓床位增加缓慢,大量外国留学生需要在大学附近租住公寓,这也促使澳洲一流大学附近学区房租金逐年升高。

鉴于中国的投资经验,紧邻名校的“学区房”成为中国家长的投资热点。墨尔本学区房最大亮点是可以“以房养学”,由于澳洲买房子可以做到2成首付,而且周租金也非常高,通过“以房养学”不仅能解决孩子入学、居住的需要,还可以降低留学和地产投资的成本,甚至会因此赚到钱。即使孩子毕业后单纯用作投资,由于“学区房”的抗跌能力强,租金有保证,投资风险能大大减小,同时做为澳元资产可以大大分散国内财产风险。唯一需要注意的是,面积较小的学生公寓、酒店式公寓在二手房市场难以被本地居民接盘,出售难度高。

举例:比如孩子计划要在墨尔本花费五年的时间读预科和大学。目前,五年的住宿费,如果选择和别人合住,大约120澳元一周,一般条件。如果选择较好的环境单独租赁一个单位,周租基本在450澳元以上。

按120澳元/周计算,5年计3.1万澳元。

按450澳元/周计算,5年计11.7万澳元。

如按中间价300澳元/周,5年大约需要7.8万澳元!

如果提前采用首付10%(4~5万澳元)订购一套2居室房子(楼花),目前均价在40~50万澳元,一般一年半交房,交房时贷款70%并支付20%房款(8~10万澳元),孩子自住一间,把另一间租给同学,即可省掉如上租房费用并每周有120澳元以上的收入。按照前10年的统计数据,墨尔本房价大约7年上涨一倍,孩子毕业时卖掉房产应该收益丰厚。如果孩子毕业后如果想留在澳洲申请绿卡,获批留下来后,他们上学时所置的物业就变成了他们在澳洲创业的财富基础,即使最坏结果没有大幅升值,也可以用于做抵押贷帮助其在澳洲事业起步的根基。

墨尔本成熟、完善的物业中介行业可以为公寓业主提供成套物业代理服务,比如代理收租、还贷、交税、房间维护等都可完全委托当地的代理完成,只要是成立时间超过3年的物业中介,其费用和服务标准相当透明规范,一般可以放心委托,能够省掉很多时间、精力、麻烦。

总结在墨尔本买公寓房的关键思考事项:

1、入手的目的和目标是什么?

2、可以通过物业协会查询临近相似物业的租金收益,测算好成本收益(租售比指标,空置率,周租金中位数)

3、买楼花还是现房(公寓房卖楼花比较普遍,现房房型不全)

4、楼盘规模有多大(大盘和超大盘的物业多,空置率难以控制)

5、了解详细的物业配套的设施和服务

6、查询楼盘区域的政府长期规划(在墨尔本属于公开信息)

至于是买house,还是买公寓,大家需求不同,因人而异。不能一概而论,此墨尔本买房攻略仅供参考,澳洲置业网不承担因此带来的投资结果。

 

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