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【墨尔本买房经验】

更新日期:2015-11-04  来源:  

 

主人公王晓雨离开上海,1988年来澳大利亚,转眼已经20多年了。作为一个文学作者,王晓雨在异乡依旧笔耕不辍,现任澳大利亚墨尔本华文作家协会主席。他曾采访从中国大陆去澳大利亚“留学”的高中生们,写下纪实文字,经《新民周刊》刊发,在大陆引起反响,国内电视台还专程赴澳洲,将此题材拍成专题片。日前,王晓雨再次来沪,对于上海近期的房地产现状很有感触,周刊记者与他聊及的有关两地房地产的情景和不尽相同的投资理念,颇值参考。

 

墨尔本买房经验


先少买一间房

记者:将时间提前20年,买房子这件事情,在上海还是属于“天方夜谭”。随着国内经济建设的发展,人们的生活水准逐步得到提高,改善住房条件,个人购买房屋、拥有“不动产”,这些已经成为大都市人寻常的生活话题。你是上海人,到澳洲也已经有20多年的时间,想来你到异乡,也马上就会碰到“住”的问题吧?类似你这样的群体,开始是怎样考虑的呢?

王晓雨:刚从亚洲大城市移民海外的华人,在买房时常常想买大房,前后花园要整齐,四五间卧房之外,还一定要有家庭房、书房、娱乐房,总之一切齐全了才签字。

从文化上分析,新移民们的“求大房”心理,是因为过去在母国居住的地方过于逼仄。台湾、香港地贵如金,价值百万的房子里面也要小心弯腰转身,才不会打翻东西。上海来的新移民更有和邻居合用厨房的痛苦记忆,曾有一位前列腺炎患者向医生哭诉,他憋尿太多是因为和邻居合用厕所。一到澳洲后,新移民欣喜若狂,每个家庭成员至少一间卧室。前后大花园,桂花、玉兰、玫瑰花连成片。花团锦簇中再放一个秋千架和一个游泳池,诱惑无法抵挡。不少台湾来的新移民,论财产基本上还不属于中产阶级,甚至还领救济金生活,可买房时却论公顷面积,好像只有大洋房才能一吐心头积怨。

房地产是有规律的,以墨尔本东南为例,离城中心每近一公里,地皮价格大约上涨1.5万元以上,布里斯班市也相仿,离开市中心每远一公里就可便宜1万元左右。其实对拥有资金不多的新移民来讲,买大房是有代价的,如果投资的钱相同,又想要多一间房,多几个平方米,那就只好将选房半径朝外再扩展一些。也就是等于说上下班的距离远些,汽油钱多花一些,不算塞车,每天路上耽搁的时间多一些,邻居层次差一些,子女的学校选择少一些……

记者:墨尔本买房常常会出现这样那样的一些矛盾,但作为财产本身还包含着一个价值的问题,就是这个房子是增值还是贬值。

王晓雨:因为房产金额的基数都是比较大的,所以上下一个百分点对房产投资者来说就是很大的数目。专家的说法是:房屋上涨的潮水大致上是从市中心往外一波一波翻涌的,越到周边,幅员范围越大,可选机会越多,房价升幅就越小。这和在中国浙江海宁观钱塘江大潮是一个道理,瓶颈口一放大,潮水马上下去了。我们平时看拍卖,越是地区远,参加的人越少,就是证明。在移民数额减少的情况下(近年来,移民中投资移民、商业移民比例激升,他们属“成功”人士,有能力直接购买豪宅,这一类情况另说),房屋需求减少,远郊的房子升幅就更小。过去40年的房产记录证明了这一点。远离城市特别是15公里之外的房子升值也很慢,较理想是半径是7到10公里之内。近城区房屋每年上升7%以上,那些远的地方也许只有5%甚至只有3%。

今天,世界正在一个危机四伏的处境中,中东形势更是令人担忧,石油价格势必上升。当汽油价格突然上升时,远郊的房子就可能不升值甚至反而下降。

仔细一算,就不算汽油费开支、子女求学不易、购物不方便等等因素,且就以房论房,自己住的房子升值,就是不卖,也是赚。要用钱时,就可押给银行。房子是砖头、木头、玻璃、水泥和地皮混合的不动产,这些东西实际上和钱是一样。人是肉做的,比砖头早消失,消失前留给后代,能多给两块砖头,或者让后代有钱进更好的学校,华人家长都是乐意的。何况现在的人平均寿命长,退休后仍有许多年要生存。如果没有一两幢投资房垫底,华人新移民的老年生活有可能不安稳,如果有一些有价值的房屋,晚年的生活将会有很大的不同。

由此看来,现在不求大,少买一间房,花园小一些,正是为了将来多值几个钱,表面上少买一间房,但实际上可能多买一幢房回来。

“挤入中产阶级”
 
记者:有钱买房,首先遇上的就是选择什么样的房产的问题。国内的人讲起来,就是地段、房型、交通、商区,周围环境,等等。在国外,人们一般是怎样考虑这个问题的?

王晓雨:新来的移民总是要问,在悉尼哪个区买房好?在墨尔本哪个地区买房好?凡是移民海外时间久的人,都会被新来的人提问。

在海外买房是人生中的一桩重大事情,我建议要多看看。如果看了多次还是拿不定主意,我的建议:买中产阶级住的地区。

在中国大陆或台湾,买房的范围小,选一个朝向好一点就算尽力了。但海外,不同的地点、房型、范围等可供选择的机会大得多。在这种时候,我认为重要的是选择邻居。邻居是张三李四,还是彼得、乔治或戴安娜,买主事先是不知道的,文化背景更不容易知道,省力而且保险的方法就是买中产阶级居住的地区。我特别主张钱不充裕的人,买小一点的房,甚至少一间房,但坚持“挤入中产阶级”。
    
记者:在国内,已经有了“中产阶层”这样的表述。在国外,对于中产阶级的“说法”是怎样的,又怎样来理解“挤入中产阶级”?

王晓雨:西方人买房先看地区。许多人雇佣私家侦探打探左邻右舍,宗教信仰、业余爱好、生活方式、汽车情况、职业种类等等。从区域范围讲要选择准确,适合你自己的定位,太富贵的地区,房屋装修、花园更新甚至车型等等会让你跟不上四周形势,会遭邻居歧视冷眼;太贫穷的地方则反过来,你不习惯四周邻居,半夜的警车呼啸和失窃风险也是困扰。顺便说一下,澳大利亚许多地方是不准砌围墙的,中国人砌围墙的申请报告基本都被拒绝了。

我以为,国外的中产阶级是资本主义社会中一个重要阶层群体。他们主要由律师、医生、会计师、教师或经理和中小自雇业主等专业人士组成。相对于十分富有的一小部分豪门人士和一些仅能果腹的贫困人士,中产阶级无论从经济地位、政治倾向、生活品位及文化定位来说,是最为稳定的一大部分人。西方的人们说,中产阶级的取舍决定了国家的取舍,这话是有道理的。中产阶级人士居住地区的形成要相当长的时间,至少也要三五代人。物以类聚,人以群分,相同的地位、接近的生活观念,使这批人渐渐形成自己的文化定位并落实在一些居民区。

进一步观察,同时会发现这些中产阶级地区有许多共同的特征:一,这些地区案发率低,道路规范清爽,商店整洁条理,市容美观,车辆干净,车牌也不杂乱。二,这些地区中小学规模小型但十分密集,私校多于公校,著名的中学隔三五个街区就有一个。中产阶级人士普遍认为中学6年是一个人一生中最重要阶段,只要经济上略有可能,他们均将孩子送入私校,并坚信自己孩子也会和中产阶级子女往来。澳洲大城市的私立中学比例占全部中学比例的20%,但中产阶级居住区,要多出1倍以上。墨尔本是澳大利亚教育之都,一些著名的中产阶级地区,私校的数量远远超过公校。

一个地区居民在相当长年代(至少几代人)中形成了稳固的文化定位,千万不要小看这一点。在这样的区域,四邻很容易成为朋友,接近的文化认同有利于稳固和睦的关系。不仅要考虑同一辈,也要给自己的子女选择一批朋友。选择阿拉伯文化区,你并不仅仅只是为买中国日用品而要开车去很远的地方,你的孩子的中国朋友可能会少一些,他所在的小学也有可能第二外语课不开中文课。选择越南人区、朝鲜人区亦一样。

第三,这些地区绿化优良,公园较多,里面树木高大,草地葱郁而游客稀少。家家重视庭院种植,前后庭院花团锦簇。迁入中产阶级地区居住是一种荣耀,这种荣耀十分顽固,不到破产和进养老院一般是不见他们搬出的。
    
记者:我听下来,经济收入的稳定、约定俗成的氛围,既注重个人环境,更关注后代培养,其实这些都是人类生活、繁衍最渴望的普遍心愿。

王晓雨:就是发了大财的人,搬入墨尔本的Toorak区,或悉尼的北区,也一般将他们在中产阶级地区的老房出租而不出售。因为中产阶级地区房产升值稳定。资料表明过去40年来,中产阶级房地产平均每年升幅11%左右,而贫困地区只有4%到6%。而过去10年,银行的贷款利率平均也在7%左右。

建议“挤入中产阶级”,是希望他们的血汗钱放在稳固的投资上,同时下一代亦有相对好一些的学习生活环境。现在做到这一切的代价并不很大,仅仅是少买一间卧房,多向银行借些贷款而已。

敢于向银行借钱

记者:中国人怕借贷,老话说“穷在债上”。华人新移民在澳洲,是否也有一个向银行借贷买房的问题?

王晓雨:海外华人新移民在投资房屋时,心态比较实在,也就是比较老实,对银行的利用常常不如洋人。“不欠债心里轻松”,华人都这样说。华人新移民购房时最担心是何时能还掉款。而且都是将第一幢房屋债务还清再去考虑买第二幢。这样就花去好多年时间。这对工薪阶层而言,积累十分缓慢。如此这般,年龄不饶人,但岁月不升值。

而西人的思考和行动,与华人就不一样。一家银行的华人经理举例。在新小区落成时,她有中西两位客人同时来贷款。两位都是当教师的,那位华人只买一套,现金10万付首期,贷款15万。洋人首期仅付5万,买了两套,贷款是华人的1倍。小区项目规划好,近城区,是个老牌中产阶级区。澳洲利率低,出租回报高,又正逢澳洲房产稳定上升期,两年中小区房产劲升25%以上。两位教师收入不变,但洋教师投资回报差不多是华人教师的一倍!圣诞节一过,洋人教师又来找这位银行经理,打听能不能让银行再估价一次,使他的两幢房子在账目上多套现一些,以便他再买第三幢。

这位银行经理也曾经核算过那位中国教师的未来收入,认为有扩大投资的能力,并且主动打了电话去,但对方说正努力还清贷款,没有再购房的打算。

记者:国内典当业已经比较普遍,房产抵押业时有听说,只是从心态上来说,不像人家那样觉得平常,而且在个人资产的经营方面运用自如。
    
王晓雨:那位中国的教师和洋人教师相比,吃亏在文化差异方面。也许中国固有的“自力更生”、“奋发图强”、“无债一身轻”的想法阻碍了他的投资。有人统计,中国新移民如果移民海外时口袋不很富有的话,一般是经历3个阶段:

第一阶段,是打工赚钱,不论是工厂打工、学校教书还是公司当职员、经理,中国人俗称“原始积累”阶段,也有人称这是用“力气”赚钱,甚至称之为“血汗钱”。

第二阶段,有些钱了,买个小生意,方便店,Take away,租个小作坊,或买辆出租车,开个计算机零售店等等,既当伙计,又当老板,这可称为“用力气+存款”挣钱,仍然是辛苦钱。

第三阶段,因人各异,归纳总结一下,不外乎是买股票、债券和买房屋,可以称之为用本钱加“脑力”赚钱。

那些主要是用银行贷款的房屋投资者,则可以说是应该另外归结为第四阶段,这部分人既不用自己的力气,甚至也不用自己的钱,而是借用别人(银行、税务局、租客等)的钱。我想,第四阶段的这种人,才是聪明的人。

澳洲的房地产相对稳定,利率又低,长线看来,回报稳定,悉尼和墨尔本的许多地方二战后40年来平均每年有10%的升值。华人新移民要动脑筋的是研究海外当地文化,了解投资地点升值历史,买准一个好物业,做长线投资,年老时生活有保障。(撰稿/记者 陆幸生)
    
来源:新民周刊

 

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