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【澳大利亚房价走势】深度分析

更新日期:2015-11-04  来源:  

 

澳大利亚房价走势未来如何?现在高盛,摩根士丹利及澳大利亚联邦储备银行都不约而同的对澳大利亚房产市场发出预警。其中高盛更指出基于目前经济和人口发展滞缓,预测澳大利亚到2017年可能会出现房产供应过剩的局面。

 

澳大利亚房价走势


对此,多个澳大利亚的地产专家马上以个别项目的清盘率作为依据,表示这证明市场上还有大量的需求去消化未来的供应。

这些言论不能苟同。

1. 从做投资决策的角度

清盘率在预测中长期房价走势上没有太大用处。它更多是给开发商跟房产中介看的指标,原因是它只能告诉你房价短线的趋势。但基于房产投资较高的交易成本,短线的分析对投资决策没有实际帮助。

2. 房产需求

房产市场上有两类截然不同的需求,自住和投资。在计量经济学上这两种需求有不同的特性。自住房需求的价格弹性係数比较低,而投资房的价格弹性相对较高。所以后者对市场的承托力是远远不如前者。在市场环境逆转时,相当一部分的投资者会马上从需求变成供应,形成恶性循环。这个不单单是体现在抛售楼花层面,也在开发商抛售未settle的土地上。

房地产市场真的马上要出现逆转了吗?我们从以下几个因素分析

第一因素:澳大利亚人口增长

这个层面是地産市场的基本因素,而人口增长当然是最重要的因素之一。跟据澳大利亚统计局的数据过去一年澳大利亚的自然人口跟淨移民增长都有放缓的趋势。其中淨移民人口大幅下降16%(会计的移民配额从两年前的一万到现在的2500是个大家都知道的事实),而自然人口增长率更是历史新低。高盛预测至2017,人口增长率会从原本估计的1.8%下调到1.25%。

第二因素:经济环境

经济环境是另外一个重要因素,它直接决定了市场的可支配收入与购买意愿。对澳大利亚而言,由于世界资源市场的低迷,主流的经济预测对澳大利亚大多偏向悲观。大宗商品价格在可见未来可能持续走跌拖累澳大利亚出口贸易。澳元的长期弱势也会削弱澳大利亚人在国际市场上的购买力。唯一的地产市场和基建项目的增加也是在重蹈中国7年前的老路,用大量基建拉动经济防止经济进入衰退,大量在矿业本该失业的人被建造业吸收,这是现在澳大利亚经济没有崩溃的唯一原因。

第三因素:澳大利亚房价调整

那我们要问,当基本因素出现逆转的时候澳大利亚房价一定会立刻作出调整吗?历史数据告诉我们是不会的。确切说,基本因素变差会给澳大利亚房价下降提供条件,而不等于下降会马上发生。原因很简单,当资产价格大幅上涨一段时间后,市场会保持一个比较强的惯性预期。在牛市的后期我们往往会看到一些过去偏向保守的人也开始入市。这个滞后效应的长短取决于当时的市场结构,比如借贷比率和借贷成本。目前,澳大利亚的市场借贷比率已经到达历史高点,现在唯一的利好因素就剩下低利率了。

地产牛市结束前很多时候是由新房先开始降价再蔓延至二手房巿场。这是因为开发商会比散户有更准确的资讯去判断市场趋势,同时他们有足够的利润幅度去降价。所以在未来一段时间如果你看到大的开发商开始打折时,你就知道澳大利亚房价该跌了。

 

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