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【澳大利亚买房】最全精华问答

更新日期:2015-11-21  来源:  

 

澳大利亚买房


一:澳大利亚买房前常问问题

1. 海外人士是否可以在澳大利亚买房

   可以。澳大利亚政府鼓励外国人投资澳大利亚房产。但海外人士通常只能购买新房或者楼花(一手房)。

2. 投资澳大利亚房地产的项目种类有哪些?

   主要是住宅项目中的公寓和House,商业项目有写字间,商铺等;

3. 海外人士购买澳大利亚房产是否有数量限制?

  没有数量限制。
 
4. 澳大利亚房产的产权是如何规定的?

  澳大利亚房产大部分是永久产权,堪培拉首都地区很多是99年女王产权。

5. 澳大利亚房产投资哪种房产回报率最高?

 首先,投资者应该先清楚自己期望的投资目的是什么?是资本增长,还是租金回报;资本增值和租金回报很难兼得。通常来说,House资本增值高,公寓租金回报率高。

6. 如何选择海外投资人的自住房产?

    每个人情况不同,因人而异。

7.  澳大利亚住宅类房产可以细分几类?

  (1)Unit/Apartment公寓:一般靠近火车站,Unit基本是三、四层,没什么附加设施;Apartment,通常为居民提供泳池,健身房等服务设施,相应的物业管理费也较高。该类型的房产土地地契为共享地契。

澳大利亚买房

  (2)Townhouse/Villa联体别墅:是在一块较大的土地盖上几栋房子,一般中间都有一堵或几堵公共墙,Townhouse多为双层和多层建筑,Villa多为单层建筑。该类型的房产土地地契为共享地契。

澳大利亚买房

  (3)Terrace:维多利亚式的建筑,常见一整排的terrace,前面有个小庭院,后面可能有个较大的庭院。比house来说,面积小很多。

澳大利亚买房

  (4)Duplex/semi:Duplex是在一块较大的地上,盖起两栋相连的房子,土地占有面积较大,其地契通常和独栋别墅的地契一样,是独立地契。

澳大利亚买房


  (5)House别墅:平常所说的house就是前面一个小花园,然后房子,然后后面一个大花园,该类型的房产的土地地契多为独立地契,因此业主对土地的自住安排性很高,更有投资价值。

澳大利亚买房


8. 澳大利亚房产的中位价和平均价是如何定义的?

  在参考物业报告的时候,很多时会看到房屋“中位价”(MedianPrice)和平均价(AveragePrice)这两个名词。中位价就是把售出物业的价格由低至高顺序排列,中间的销售价位就是中位价。房屋平均价即是在一段时间内,所出售物业价格的总和,再除以转手物业的数目;

  举例说,某个城区在某段时间里售出11套住宅,成交价分别为30万、32万、34万、36万、40万、42万、45万、50万、62万、70万和80万,其平均房价是47.4万元,而中位房价就是42万元。通常而言,中位价更具有参考意义,它所体现的是该区域的集中成交价格。在澳大利亚每个城市,城镇都有自己的中位价格供投资者和自住人士参考。

9. 在澳大利亚买楼花(期房)的优势有那些?

  (1)是能在印花税上省下一笔钱;澳大利亚(维多利亚)法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。而如果买楼花,通常是在房产开工前就签订了合同,所以印花税只需按地皮价征收。新南威尔士州不是,是按照合同价收。

  (2)买楼花,客户可以按照自己的喜好来选择,像楼层户型等。因为在澳大利亚,特别是公寓多为楼花销售,客户在开盘之际有更多的选择余地,等到现房或接近现房时期,可供选择的物业已经为数不多了。

  (3)价格优势;通常发展商在开盘之际,为了尽快的销售过半,获得银行贷款,会把价格定位较低,从而投资人能够以相对低的价格购买。

  (4)首付低;买楼花签合同时,只需要交纳10%的定金,而余额要等到房子全部建成后才一并付清,或者是贷款(最高可贷款70%)。这当中可能有几个月甚至1-2年的时间来准备余款。但是房屋的增值却可以享受到。

10. 澳大利亚为什么没有像中国一样的本制式的房产证和土地证?
 
    澳大利亚是地契证明。他们的证件只是一张印有公章的纸,上面有相应的编码在澳大利亚的房地产管理局都能查的到房子的信息来证明业主的身份。
   
11. 产权可几人共有吗?

    没有限制。

12. 海外人士在澳大利亚进行房产投资,如何规避对澳大利亚房产市场的认知风险?

 作为投资澳大利亚房产角度而言,第一是区域选择,然后紧盯该区域的中位成交价格,这样的地区,物业房价合理,其升值空间较高,性价比最好。最后是看该区域的租金回报和空置率数据。
 
购房前切记三大招:

  a、委托律师审核物业买卖合同;

  b、办理查楼收楼等买卖交易手续;
  c、透过律师信托账户或者受政府监管的物业代理信托账户付款。通过以上几点的干预,可以减少在海外投资的风险,使您的投资真正做到“心里有底”。再说一句:“投资有风险,入市须谨慎”。

 咨询买方的房产投资咨询公司或投资公司,从中立角度分析和了解当地市场,切莫以国内房产投资习惯和思路进行澳大利亚的房产投资,需要得到专业公司的信息支持和投资指导。

13. 澳大利亚房地产增值前景如何?

  澳大利亚地产经济专家们分析认为:促进升值因素将长期存在,如:人口高速增长,土地供应短缺,GDP良性增长,失业率及控制率都维持在较低水平。从投资市场的发展规律而言,虽不能拿过去的增长数据来保证未来的成长,但成熟的房产投资者可以从过去的增长中分析澳大利亚房产的增长因素,只要这些增长因素在,就可以相对的确保市场的发展趋势没有改变。

14. 如何选择最具投资价值的房地产?

  澳大利亚的房产投资市场已经非常成熟和完善,不同的房产类型的历史增值数据是可以追溯和分析的,投资人需要确定要购买的澳大利亚房产项目都是经过精心挑选的最具投资潜力的澳大利亚项目(包括从位置、质量、规模、环境和配套设施等各方面)。

  最佳选择是:咨询澳大利亚具有资质的房产投资理财专家,协助投资人认识澳大利亚投资市场,筛选适合的投资产品. 可以联系澳洲置业网(www.myhomemarket.com.au)投资专家

  最差选择:不了解澳大利亚本土投资经验和投资理论下,以国内投资方式,认知习惯来投资澳大利亚房地产。从以往经验来看,国内投资人认为是不错的项目,在澳大利亚却是被当地人所放弃的投资品种。

15. 澳大利亚房地产市场的供需关系怎样的?

  从澳大利亚的历史来分析,一个百年历史的房地产市场的供需关系是十分成熟的,(联邦储备银行根据地产市场状况和经济状况,通过利率来宏观调节市场;银行根据自身的风险系数和市场状况来决定房产信贷数量,放贷规模,贷款比例等手段把握市场;开发商根据市场需求来把握土地开发规模和进度;地方市政厅根据本地区的人口规模和市政要求来发放适当的土地用于住宅开发;总而言之,这个市场愈发成熟,投资的风险系数也越低,)从目前来看,澳大利亚的住宅开发是远远落后于市场需求的,预计截止到2014年,澳大利亚短缺住宅20-30万套。

16. 澳大利亚买房风险有哪些?

  (1)贷款利率波动(平均利率在4.5%-6%左右)
  (2)澳元汇率波动波动;
  (3)市场的价格会有波动;
  (4)不是所有的项目都会大涨,选择项目不同,涨幅不同

17. 澳大利亚本地人会自己投资房产吗?

  澳大利亚本地人房产投资的人更多。海外投资者比例不超过13%。

18. 既然澳大利亚那儿空置率那么低,为什么不多盖点房?

 澳大利亚对土地开发有着严格的监管制度。严格控制土地的开发数量,另外由于劳动力和技术工人短期,造成人口增长和住房需求的差距越来越大。截至2013年底,房屋数量短缺达到20万套,到2014年底到30万套。市场房屋的需求量是动态变化的,比如,2013年,澳大利亚的移民数高达24万多人,而此前年份的平均值在18万左右。约三分之一的移民会选择新州及悉尼作为他们首选落脚点。移民不一定落地就买房,但肯定会租房,每多一位移民对房市就多一分压力。不管缺房多少,供不应求是不争的事实。房价与此则息息相关。
    
19. 澳大利亚房子是中国炒起来的吗?

  2011-2012 年度, 获得 FIRB 批准的对澳大利亚地产市场投资的金额大约为600亿澳元.按金额的国家排名依次为, 美国, 中国,新加坡, 英国和加拿大. 由此可见, 美国和中国是海外最大的澳大利亚住宅地产投资国。

20. 房地产市场供大于求怎么办?

从澳大利亚的历史来分析,这种情况不会出现,因为一个百年历史的房地产市场供需关系是十分成熟的,即使供需比例出现差距也会是暂时的,因为在完全市场化的国家,发展商也会视市场情况进行适时调整,不会违背市场经济规律过量开发。另外,澳大利亚政府对每年的房产供应量有总的调控权,所以,很少出现供大于求的问题。

21. 在不同城市投资有什么区别?

总体相差不大,只是不同城市房价、租赁市场等方面略有区域差异,而每个州的购房成本比如印花税也各有不同,所以要具体分析。一般来说,悉尼、布里斯班和黄金海岸及墨尔本升值潜力相对其他城市而言会更大一些。

22. 谁来保证投资者的资产安全?

    澳大利亚健全的法律制度可以充分保障投资人的权益和资产不受侵犯。

23. 澳大利亚买房可以帮助移民吗?

    关系不大

24. 澳大利亚房产投资后如何获益?

   主要是依靠所购房地产升值和租金回报两部分产生升值。    
    
25. 海外人士在澳买房后的法律权利能否得到保护?

   是。您在澳大利亚的财产完全受到同当地人士一样的法律保护。按照澳大利亚法律,您对房产的拥有权是终身的。

26. 房屋出现质量问题怎么办?

   A、房地产开发商会有7年的结构担保;

   B、同时,澳大利亚规定房地产开发商都要先行交纳关于房屋质量方面的保险,保期7年。如有问题,保险公司会负责赔偿;

   C、澳大利亚有一套严格的房屋交付使用的标准法规和严格程序,地方政府专员要对交工的房产检验,买卖双方律师及房屋经纪公司共同验收合格后签字。

27. 在国内购买澳大利亚房产,是否需要亲自去澳大利亚看房吗?

  可以来看,也可以不来看,取决于个人,可以人不来澳洲,在国内签的合同邮递给律师就可以。

28. 购房后,国内客户以什么签证到澳大利亚?

  一般申请的是一年往返的676旅游签证
    
29. 一般投资澳大利亚的房地产有哪些费用开支?

  (1)物业管理费:通常费用介于$700—$1500/每个季度;(1房—3房的费用也根据面积不同而相应不同)。
  (2)市政管理费(Council Rate)通常为$1200/每年。
  (3)排污费(Water Rate),一般在$1000-$1200之间,在澳大利亚排污费由房东支付的,水电使用费则有租客支付。
  (4)土地税(Land Tax)根据土地的评估价的不同而不同,通常费用为几百澳元。州与州之间的税费也不同。
  (5)房屋保险费,公寓的物业管理费当中已经包含房屋的保险费,而别墅的保险费则需要业主自行购买,通常在$500—$1,000/每年不等。

30. 海外人士投资或购买澳大利亚房产,除了房屋价格之外还有那些费用支出?

  购房成本费用还包括:政府印花税,律师费,房屋保险费,银行及基金的贷款费用,搬家费用,房屋租赁的代理费用,产权转让费,按揭保险费,房屋估价费等等,约占房价5%的费用支出。

31. 可以由子女继承房地产吗?

    法律规定是可以由子女继承的,并且没有遗产税。

32. 如果产权共有者要进行财产分割,手续如何办理?收益人受影响吗?

    可以由律师负责办理,合同中可以表明产权共有人每人各占多少比例。
    
33. 在澳大利亚购买或投资房产,是应该先贷款还是先看房?

  情况1:对于在澳大利亚有工作收入的外国人,如工作签证者,学生签证者在准备买房时,应该先咨询一下银行的贷款经理或者贷款机构的经纪人,按照自己的收入评估能够贷款数额是多少,让后再根据自有资金的数额决定买什么价位的房产。

  情况2:对于不在澳大利亚境内和没有澳大利亚收入的外国人,可以根据自己的承担能力,自有资金占到房产价格的30%—40%,就可以相对安全的看房和交付定金了。    


二:澳大利亚买房过程中常问问题

1. 如何选择最具投资价值的房地产?

你需要确定你购买投资的澳大利亚房产项目都是经过精心挑选的最具投资潜力的澳大利亚项目(包括从位置、质量、规模、环境和配套设施等各方面),你需要自己根据以上因素帮您做出最佳选择或者咨询澳大利亚房产中介或你的澳大利亚房产投资顾问。

2. 如何解决看房和房产交易的问题?

地产投资取决于市场环境,买投资房不同于自住房,投资房产只考虑“投资回报”和“风险”两个因素,应减少感情因素;自住房投入的感情因素较多,注意理性分析,在投资前或投资后要考虑清楚。房产交易的安全问题你不用担心,在澳大利亚买房的话,由澳大利亚持牌律师为你做全程服务,比如签定合同,完成交割,土地过户等。

3. 买房交费的大致程序是什么?

   客户在购房过程中交费和汇款共3次:

   a、交订金预定房产,提供个人的身份证明或护照;

   b、首次汇房款的10%;

   c、结账清单中列明的首付尾款+律师费+其他应收款项。

客户在购房过程中共涉及3个帐户:

  a、买方律师信用账户;

  b、卖方律师信用账户;

  c、贷款机构为购房者个人开立的结转房贷差额的银行账户。


4. 如果在国内购买澳大利亚房产,如何向澳大利亚汇款?
       如果您在国内,一般国内四大银行都具有外汇业务,每人每年能汇相当于5万美元的金额汇至澳大利亚银行帐户。如果需要汇出更多资金,可以用不同家庭成员的身份证换汇,只要遵守中国那边银行的汇款要求即可。也可以从澳大利亚在中国的金融公司来汇款。

5. 澳币对人民币汇率如何?

   汇率是变化的,可查询中国银行官方网站 http://www.boc.cn/sourcedb/whpj/     

6. 律师和中介值得信任吗?

 律师在澳大利亚是非常受人尊敬的行业,在网上可以查到每个律师的编号,在澳大利亚买卖房屋、必须通过律师进行产权调查。交易资金是在政府的监管账户下,律师来行使权利和义务的。

7. 我不懂英文,看不懂有关的法律文件。我怎样才知道我的法律权利是受到保护的呢?
   根据澳大利亚法律规定,在您买房时,必须聘用当地的律师。您的律师是完全独立的,且完全为您服务。我们会为您介绍懂中文的律师。您的律师会详细地为您解释所有的法律条文,包括在购房中您的权利和义务。


三: 澳大利亚买房贷款常问问题

 

澳大利亚买房

1. 海外人士澳大利亚买房可以贷款吗?

  答:可以。海外人士通常贷款70%-80%

2. 海外投资者中的高龄人士投资购买澳大利亚房产可贷款吗?

  高龄人士可以贷款,审批会严格一些。年满18岁以下人士不能单独贷款。如果未满18周岁的人士,可以与成年人共同购买房子,可以由成年人出面贷款。

3. 澳大利亚买房贷款都需要准备什么材料?

  虽然澳大利亚的贷款机构不同,贷款金融产品不同,但所需要准备的材料差别不大,贷款机构要求提供,材料主要是分析海外投资人的财务状况以保证自己贷款资金的安全,不管银行要求什么材料,主要是需要购房人提供的四个方面的信息:

  (1)资产部分:原有房产,存款,汽车,财物等;

  (2)债务部分:其它贷款情况,其它负债情况;

  (3)收入部分:包括单位或公司的年收入证明信及工资单,其它投资收入,如房租,股息分红等;

  (4)支出部分:生活开支,抚养子女支出,旅游及娱乐支出等,这部分一般是不做书面要求的,只需要填表告知即可;

  此外,投资人还需要提供身份证明,也就是100 points ID。目前银行的新政策规定:贷款申请人需要提供护照(70分),驾驶证(40分)。

4. 如果看中澳大利亚房产想购买,是否需要支付订金或其他费用?

  是的。不管是在澳大利亚境内,还是通过海外代理公司,看中房屋后一般支付 5000 -1万澳元将房屋预订(订金一般在首付后都会归还或者算成首付一部分)。

  同时律师会帮你讲解合同,合同签订3-5天之内支付10%的首付款。除此之外,澳大利亚律师代理费用一般在1000-1500元澳币左右。

5. 海外投资人在澳大利亚买房的贷款金额,银行是如何评估的?

  银行可以提供给贷款人的贷款金额跟贷款人提供的收入证明有直接的关系,贷款最多金额通常为年收入的6—8倍。

6. 对于尚无收入的留学生,是否可以在澳大利亚买房自住或者投资?能在澳大利亚贷款买房吗?

  以留学生身份是可以在澳大利亚买房的。如果需要贷款购房,由于留学生没有收入来源,通常不会单独获得银行贷款,但是可以以父母为担保人,以担保人的收入来担保留学生的贷款。对于有稳定收入能力的海外人士,在澳大利亚购房,最高可以申请到房产价格80%的贷款。

7. 在澳大利亚贷款买房的交易周期需要多长时间?

  通常情况下,现房的话,卖方律师要求买方在合同交换后的第42天付清所有房款。澳大利亚本地购房者通常会对银行贷款做一个预先审批,该预先审批通常3个月内有效。3个月内买到房子,预先审批贷款就可以顺利使用。

8. 购房者签订购房合同后,如何向澳大利亚银行贷款?

 一般而言,现房是签订合同后42天之内,期房是房产交接前就必须完成贷款的申请,审批,放款,和交割的全过程。澳大利亚发展商不会帮助客户申请房屋贷款,而是需要投资人自行安排房产的贷款事宜。目前市场上的房产中介,及地产投资公司为了更好的服务与客户,也会协助国内投资人申请银行贷款。

9. 哪些因素会影响房产贷款人申请到澳大利亚房产贷款?

 (1)房产的评估价值;购房人提出贷款申请后,银行会委托独立第三方的估价公司对贷款人要购买的房产进行评估,该评估值可能低于或高于合同上的购房价格。而银行只会提供评估值的60%—80%.

 (2)购房人的收入凭证;例如:工作的年限,工作职务,工作性质等方面;

 (3)购房人的信用记录。如果购房人在过去五年内在澳大利亚有不良信誉记录,如:拖欠房租,电话费,信用卡等,澳大利亚银行将不会批准该贷款申请。

10. 海外投资者向银行的贷款比例是多少?

   依据客户的条件不同,最低首付为20%,一般建议客户准备好首付30-40%,这样租金就足够还贷款,不必再贴钱供房了。

四: 澳大利亚买房后出租常问问题

1. 澳大利亚房产的租金市场如何?
 
   处于高租金产出率. 目前悉尼的平均租金产出率为 5% (年租金收入占房价的比例)只要您购买的是投资型房产 (季度物业管理费与周租金大体相同). 那么租金产出率自然高于 5%. 这样您的租金收入基本上能负担所有的费用. 有些甚至可以有纯现金流收入.

2. 投资者购买澳大利亚房产后,物业出租后带来的租金收入是否要缴税?

  需要。在澳大利亚所赚取的收入都必须交付税金。收入是指净收入。

3. 如果投资购买了澳大利亚的物业,如何打理该投资物业呢?

 澳大利亚的房屋中介公司会提供此类服务。租金交易方式为月结,每个月汇入购买者在澳大利亚的帐户,业主通常需要支付年租金的5%—7%给澳大利亚当地房产中介作为管理费。

4. 投资人购买澳大利亚的房产,如果出租,是否容易找到租客呢?

 澳大利亚房屋空置率非常低,悉尼和墨尔本平均低于3%,只要您的物业租金价格合理,就会比较抢手。

5. 若投资人将房产用作短期出租是否可行?收费标准是什么?

 是可行的。一般可以委托专业短期及假期的租赁公司来管理自己的物业。

6. 投资人在澳大利亚购买房产后,是否需要为租客添置家具等生活设施?

 通常不需要.除非客户有特别要求,愿意支付更高的租金来满足他们对生活设施的需求。


四: 澳大利亚买房将来卖房常问问题

1. 如果将来我要出售我的房子,我将如何处理?

   可以委托任何一家地产中介出售您的房子。地产公司会收取一定的佣金,而您自己本人不必亲自来澳大利亚.

2. 如果海外投资者在澳大利亚的房产增值后,将房子卖掉是否需要支付增值税?

  需要支付。在购买一年内抛售的房地产,物业增值部分须缴增值税100%,但在1年以后,则只要缴50%即可(同时可以抵扣任何可以抵扣的税费如律师费、会计师费、房屋折旧费等等)。

3. 投资者把在澳大利亚的房产卖出后,哪些开支可以作为房产增值税收减免,用以冲减所得税开支?

 在澳大利亚除了购房的物业印花税以外,所有投资者在澳大利亚的一切开支都可以作为税收减免。因此持有澳大利亚房产的海外投资者要保留好一切和房产相关所发生费用的发票和收据(如飞机票、出租车票、水费、物业费、律师费及房屋折旧等费用)。

4. 如果投资者将房产卖出,是否需要聘请专业会计师?

  投资者如果获利很多,需要聘请一个专业的、了解自己状况的会计师帮助投资人合理规避税收,使投资者的利益最大化。

5. 澳大利亚的会计师是如何收费的?

  会计师一般按为投资者花费多长的工作时间而定。通常平均每年500-2000澳元不等。

6. 什么是房产的折旧,以及跟房产投资者有什么关系呢?

 房产建筑价值随着时间的推移而下降。房产折旧是基于其使用寿命。房产的折旧年限可达40年之久。不管是澳大利亚还是海外的房产投资者都可以根据房屋的折旧金额来减免其它项的投资收入,进而减少了税费的支出。

7. 对于海外投资人而言,可折旧资产都包括什么?如何能最大化折旧免税额,从而降低缴税额?

 所有投资及购买的物业,根据使用年限以折旧形式定义为贬值资产。例如:厨房用户和建筑物本身,都是可以计算折旧的,从而减免了投资人的纳税金额。折旧幅度从2.5%至4%之间。

 

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