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【悉尼租房市场报告2015】

更新日期:2015-11-04  来源:  

悉尼房租与悉尼房价有着密不可分的关系,是市场上人所共知的,特别是投资者更在意租金变动情况。

悉尼租房


租金和物业价格两者有紧密的互动关系,但既不成正比也不是反比,而是依当时市场的变化而变化。即使知道租金和物业价格的最佳比例关系,但仍然无法对市场做出准确判断,就是因为市场是动态的,是活跃的,不是简单记住了几个数据就可以“专家”了。

发生在澳洲最具戏剧性的租金增长发生在07/08年。

2007年初,悉尼的物业市场从2000年飙升至2003年年底,为遏制房价增长过速,新州政府自2004年5月引人业主税(Vendor Tax)迫使旺市走向和缓。当然,市场由热变冷并不只因为单一的因素,只能称之为标志性因素。但是,的确是从那时开始,悉尼物业市场走弱。

经过三年左右的调整和吸收期,悉尼物业市场从2007年年初开始新一轮攀升,半年之内就飙升了8%!澳储银感到物业升值压力太大,于是从2007年6月份开始加息,从当时的6.25%连续上调,至2008年3月份时整整上调了100个基本点,达7.25%!

意想不到2007年底,由美国花旗银行引爆的全球金融海啸袭来。最开始是纯粹的金融危机(Financial Crisis,亦称:次贷危机和信用危机),是由资产证券化、虚假信息、过量信贷、信用衍生产品等数种金融操作手段临界破灭而引发。至2008年9月终于失控,导致多间金融机构和银行倒闭,进一步扩大为全球的经济衰退。

面对突如其来的危机,各国都不知道如何应对,大多采取最实用主义的堵住漏洞为第一的做法。

不能不说,澳储银在应对危机方面相当的迟钝,其7.25%的高现金利率竟一直维持到2008年的8月。

业主们承受着前所未有的经济压力,终于不知道从何处从何时开始,业主们向租客们开刀了!加租!加租!!是年,很多地区都录得两位数的增长!

悉尼物业市场此前的淡市造成严重供不应求,可供租赁物业的空置率迅速跌至1%以下。租客们突然发现以前还可以讨价还价的情况,变成跟拍卖一样,要与几十位其他的租客竞争才能租到一隅蜗居。

储银也终于明白过来,从2008年9月开始减息,8个月内竟下调利率425个基本点,至3%!又一次前所未有。

其实不仅是业主获得有史以来的最高幅度的租金增长,而且零售银行也从该次金融危机中逐步摆脱储银的约束,自定利率,自行增减,保住银行的盈余第一。

在这场租金PK高息的战斗中,业主完胜储银,银行完胜所有的人!

全澳最新租金变动情况

据Domain Group发布的年度数据,澳洲的物业租赁市场在过去的财年中表现很不一样,有升有跌。


该表格显示出了澳洲租赁市场南辕北辙的极大反差。独立屋租金,霍巴特涨了6.5%,达尔文跌了-7.7%。

反差大,说明里面有故事。达尔文数年前继西澳和昆州之后,也发现有大量的资源可开发,如同当年的“淘金潮”一样,公司进驻抢地盘,劳工冲过去找高薪工作……很自然推高房价和租金。但是,暴涨、暴升是需要前提的,那就是有人买资源,不管是天然气还是矿产……

当下的“暴跌”恰恰反映了经济形势的退潮状况。

反观堪培拉的情况一直很稳定,因为它主要靠政府工作人员和大学、研究机构从业人员的支撑。无论是房价还是租金,很少大幅起落,凸显其市场特性。

悉尼各物业大区租赁市场数据

首先看独立屋的数据:
 

 

公寓房的数据:

悉尼投资回报率

从以上两个表格中,可以读出悉尼独立屋以租金多少可以大致划分成三类:

    高租金区:每周租金$900以上,有下北岸区、北部海滨区和市区/东区;

    中价位区:每周租金从$500至$700上下,有上北岸区、西北区、内西区、坎特伯雷/宾士镇区和南区;

    低价位区:每周租金在$400至$500之间,有西区和西南区。

    其中,最高的每周$980与最低的$450差了一倍还多。过去5年增长幅度的差距有9%左右。

公寓房按租金多少可分为:

    高租金区:每周租金在$500以上,有下北岸区、北部海滨区、上北岸区、西北区、市区/东区和内西区;

    中价位区:每周租金在$400至$500之间,有西区、和南区;

    低价位区:每周租金从$300至$400之间,有西南区和坎特伯雷/宾士镇区。

最高租金每周$600与最低租金$342的差为1.75:1,5年期的增长幅度差仅为5%不到。感兴趣的读者可以将每个区的独立屋租金与公寓房租金相比,再将该区独立屋中位价与公寓房中位价做一比较,会发现独立屋与公寓房租金的比例远比价格的比例为小。

这个不同的比例显示出公寓房更适于用做投资,投入少(价格)、现金回报高(租金);独立屋适合有实力的买家,土地的长期增长是非常可观的,唯一要做的就是“守住”。

业内人士评论

就租金的现状,业内人士发表自己的见解。Ray White的经纪Jimmy Fish说,他对于城区租金的上涨没有丝毫的奇怪,“我刚刚接手一套位于Surry Hills的两室排屋,广告打出去没两天就有10组人来看房并表示了强烈的兴趣!”

“这10组看房人中大多数是年轻人,他们都是潜在的首置者,但被目前的价格排斥在外;还有些是想分租的年轻人。”

Fish先生所说的情况,显示出租赁者中有相当一个群体是买房的后备军,只不过因为物业价格过高,令他们无法立即掏出一大笔银子来购买。于是,退而求其次,租房!并通过分租等方式积攒首期费用。

Domain Group的高级经济师,Andrew Wilson博士先生称,在悉尼大多数区域,公寓房的周租金稳守$500关口,并持续性的向上试探。

“租金的上涨,对准备置业者来说无疑是雪上加霜。他们一方面要每周存下约$400的首付款,而在这段等候期,还要支付额外增加的房租。”

Wilson博士引用澳洲统计局公布的4月份数据,该月首置者的房屋贷款额只占总额的6.5%。新移民和自然人口增长同样在推高租金。

“我们曾经认为,大量的投资者入市,应该会弥补市场的供应量,但是新房的总量仍然不敷需求。”他说。

新南威尔士大学的教授Bill Randolph是该大学城市未来研究中心主任,他说,租金的上涨令人“困惑”(disconcerting)。

“(近来)新房供应量大增,按道理讲,租金应该有所缓和才对,但却适得其反。”

圣乔治银行的高级经济师Kans Kunnen称,吸引物业投资者最重要的一点就是租金的上涨。他说:“为了应对不断攀升的房价,投资者很自然地提高租金。”

Wilson博士说:“(租金上涨)数据会促使更多的投资者进入悉尼(物业)市场,--而且,从近期来看,此一浪潮没有丝毫减退的迹象。”

投资者的双重收益

物业投资者享受着双重收益,物业增值及租金回报,派生的收益还有诸如负扣税等。如果是海外买家,还有货币汇率的炒作可能及分散投资的好处。

从最近几年物业市场的数据看,资本增值,即物业本身价值的增长高于租金的增长。如,悉尼在上个财年物业自身的增值高达16.2%!但其租金的增长仅得3.9%,还是最近5年来的高值。悉尼物业过往3年的增值近45%,而租金则为10%左右。

但是必须要注意的是,近年来新建房量大增,特别是悉尼和墨尔本的市中心地区,公寓大厦如雨后春笋,平地拔起。投资者热捧该些区域的新楼盘。大量的空置房同时上市,将会对租赁市场形成冲击,租金价格将会下跌,相对于购置价格,回报率降低。

来源:domain中文版

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