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【怎么在澳大利亚买房子】

更新日期:2015-11-04  来源:  

 

最近很多朋友在问“怎么在澳大利亚买房”,其实在澳大利亚买房流程很简单。

1.定房:根据经济能力,选定心仪的房产类型,缴纳1000-5000澳元为定金。由于每个开发商要求不同,定金数额会有变动。买房者在缴纳定金后,有5-7天的思考期。如果反悔,则退还定金(约扣除房价的0.2%);如果选择继续购买,则进入下一个流程。

2.寻找律师:买房者需要寻找澳洲境内的律师做代理,以辅助审核购房合同,提出建议,支付50%的律师费用。买房者需要律师帮申请FIRB,通过以后就可以和所选择的中介签约了,手续很简单的,FIRB审核和批准需要等两周左右。

3.签订合同:开发商会向买房者收集护照等资料,并以此准备购房合同。由买房者的律师进行审核,一般在10天内,澳洲房产律师所会为买房者讲解澳洲房产购房合同,合同为全英文版,澳洲房产律师会草拟中文简版合同加以说明,提出专业意见,充分保护买家利益后签约,签约的同时签订律师代理协议,并付50%的律师代理费(澳元),一般为700澳币左右。大约5至7天后,澳洲房产购房者须从银行汇出10%的首期房款至澳洲房产购房者代理律师,购房者律师确认无误后,再存入卖家律师在澳洲的政府监管的银行信托帐号,待律师收到首期款后,凭收据将1-2万元订金退还给澳洲房产购房者。最后,一切无误后律师将合同交给购房者,购房者在收到合同后一周内签字并送回地产开发商,等地产开发商签字认可。

4.汇首付款:房产的首付为售价的10%,购房者将10%的首付汇到代理律师的信托帐户,并由购房者的代理律师转汇到房地产开发商代理律师的信托帐户 ;

5.退回订金:开发商将之前购房者支付的定金退回,买方和卖方律师交换合同。

6.贷款:如需要贷款,则分期房和现房。期房要求在交房前三个月将贷款手续办好。现房则需即刻办理贷款手续,贷款额度约为70%--80%。一些小户型大的一居室和Studio可贷款70%左右。

7.收房: 如购房者于购房时以全额支付,则在收房时便可以即刻拿到地契,但如果购房者在购房时贷款买房,则地契由贷款银行保管,直到贷款还清再将地契交给房屋享有者。如果是现房,3个月内交房,如果是期房,则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。

房屋完工后,发展商持3项法律文件:

1)持牌测量师发放合格证书(P.C.C)(PracticalCompletion Certificate)、

2)政府验收检查合格证书(C.C)(Code of Compliance)、

3)房屋产权证书(T.C)(Certificate of Title)。

卖家律师发出正式通知信给购房者律师,通知楼已完工(Settlement)。 购房者律师收到通知后会办理产权证,将房款转入发展商户。发展商收到全部房款,购房手续完成。

8.过户:由律师办理产权过户,此时支付尾款的90%(其中80%可以是贷款合同加10%的现金,也可以50%的贷款合同加40%的现金,根据购房者的现金流而定)加50%律师代理费剩余部分交至律师信托银行帐号,并缴相应的物业印花税。购买完成。
 

怎么在澳大利亚买房子”的前期购买流程基本就这么多,下面说一下其它的知识和后期的贷款知识,有兴趣的话可以多了解一下。


二、 附加信息和后期贷款知识

 

一份规范的合同条件如下:

1、原始资料:关于购房者所购的房产的地点、所占面积、历史上曾经在这块土地上发生过各次交易的卖主的姓名,贷款的机构。这是一份命名为”title”的复印件。

2、政府出具的计划信息,它告知这块土地被批准的使用用途,即是否可以当作为民居,或可用于商业用途或可再开发。

3、房产是否还有以前发生的贷款、市政税、水费、澳洲房产税费等支出。

4、政府出具的建筑限制建筑许可,是指过去七年中针对任何新建或改建项目所下达的。

5、其它附属协议:与该房产有关的与它人的协议﹐例如房产周围的围墙方位、面积、高度﹐以及是否允许你再在属于你的房产范围内建你需要或可能需要的附属建筑物等。房产代理必须提供这份声明给购房者。澳洲房产法律所规定卖主和房产代理为所提供的数据必须保证其正确和详尽。


合同的正文

1、明确标定价格;

2、成交日期;

3、动产:属于你在购房时合同中标明的可移动的所购房产内包含的所有财产;

4、特别要约或规定:如您的贷款条件、方式(澳洲房产贷款相关)。房屋质量要求的特别标准。以及一切在最终成交前。卖方责任范围内应做到的事。

5、合同中必须没有任何对购房者或使用不利的内容。

6、售房合同中必须详细载明您认为应该归入购房权益的附带设施和相关用具。当您对一切都满意而且资金的进入已获书面批准,合同方可签署。合同一式两份,每一方都在自己的售房合同文本上签字。然后是"交换合同", 卖方持有购房者签字的合同文本,购房者则持有对方签字的文本。一旦双方都在合同上签了字,合同过了上述冷静期后就不能更改。


怎么在澳大利亚买房子 - 贷款流程

一、选择合适的房屋

这部分需要贷款人考虑包括了房屋面积、结构构成、地理位置、室内外设施等等会影响将来入住舒适程度的因素。

二、确定自己的预算

除了购买房产所需费用,其它预算包括贷款机构费用、转让证书制作费用、保险费、法律事务费用、地产代理费用、律师费、物业费(购买别墅无需物业管理费)、市政费、审定合同费用、排污管费和印花税。印花税是你的抵押贷款后最大的开支。印花税是您所购买的财产贷款都必须支付的费用。如果你是借款超过80%的财产的价值,就需要贷款人抵押贷款保险贷款人的按揭保险通常是收取一次性的保费计算递加。


三、进入贷款程序

当选定房子之后,先付2000至5000澳元定金,待贷款程序完成后,即可交钱入住。需要注意的是,如果因为种种原因造成您的资信条件无法贷出您期望的额度,导致贷款无法按时完成,房屋所有者有权不退还定金,还有权房屋卖给别人。

贷款所需时间一般为六周,包括了评估和审核合同所需时间。买房之前请先联系贷款机构,先做一个预审,告诉您贷款额度和所需时间,这样可以帮你免除上述风险。另外,大多数贷款机构都有自己的合作房产中介,您可以以更优惠的价格买到看中的房屋。


四、澳洲房产贷款所需资料

所需材料会因为贷款机构、金融产品不同而不同。简单来说,贷款机构为了保证他们的合法权益,材料主要来自是几个方面:

1、 资产:原有房产、存款、汽车、财物等;

2、 债务:信用卡账单、6个月内还贷账单;其他贷款和负债情况;

3、 收入:薪水( 一封雇主信,两份最新工资单,工资收入证明),其他收入,来自房屋投资的收入也包括在内;

4、 支出:这部分一般不作书面要求,金融计算器会自动抵扣支出。

5、 证件:护照和驾照的复印件。另外还需要提供身份证明,即100points的ID。这是贷款机构根据签发证件的组织的权威程度而给予证件的分数。您提供的证件分数相加必须大于100分。

6、 存款帐单:金额需要大于首付加所有购房费用以及贷款费用,证明有足够的资金。

7、 海外置业投资者需要提供允许海外人士投资置业的政府批文(FIRB Approval)、

自雇人士贷款申请需要提供两年纳税证明、购房贷款需要提供房屋购买合同。

五、澳洲房产合理避税

华人移民不得不面对的问题是由于避税造成了收入证明的收入很低,同时也导致申请贷款的额度偏小,无法满足需求。联系贷款中介应该可以根据实际情况找到解决办法。

刚刚毕业的学生、自由职业者或者新移民能提供的有效收入证明会遇到困难,一些银行或者其他机构的特殊产品可以帮到他们是因为这些特殊产品不会要求传统收入证明并且通过其他途径证明这些人有还款能力,从而得到合时额度的贷款。

六、银行和非金融机构的区别

在中国,贷款由银行贷出。在澳大利亚,除了银行外,其它组织(non-bank lender)都有放贷权限。他们的资金来源并非银行或者储蓄,而是通过基金、信托等方式筹集资金。

银行是华人贷款选择首选,但大部分澳洲人对银行有抵触情绪。对贷款人来说,最重要的是产品而不是机构。适合自己的金融产品比机构组织的名气更重要。金融机构的信用评级是衡量它的稳定与否的标准。不少非银行组织的评级并不低于银行甚至比银行还高。澳大利亚法律保障私有财产,意味着借贷机构倒闭也不会影响申请贷款的人,即使地契房契在他们手里,但债权人换来并不能原债权人和申请人的合同来卖掉房屋以清偿欠款。

七、澳洲房产贷款利率

房贷产品有可变利率和固定利率之分。固定利率一般会因为上升趋势比可变率高一些。选择固定利率意味着给申请人的未来利率带来保险,放贷人或者机构会因为自己资金自由度的损失而向贷款人收取多一些费用。关于固定利率需要注意两点,一是固定利率最多只能维持5年,当这个期限结束之后,申请人需要根据当时利率和贷款机构商讨一个新的利率。二是在最终settlement之前,固定利率是可变的,这个变动由贷款人决定。贷款人如果希望自己在settlement之前还能够享受这个利率,那么贷款人必须额外支付锁定费用,导致了固定利率会比可变利率高的情况出现。

联储银行的利率变动代表了政府对于金融市场的影响力,金融机构的可变利率都是基于联储银行的利率变动而作出改变,过于频繁的变动并不利于国家经济和消费者的信心。联储银行的变化需要多方面相信论证,所以不会太过于频繁。

另外,诸如honeymoon rate或者introductory rate这些出现在其他金融组织广告的低利率看起来很优惠,但实际上只能维持一年。一年后贷款会跳到高一点的利率。此时想要转其他利息较低的金融产品就需要支付额外费用,转其他金融机构更需要支付罚金。一次贷款可以长达20到30年,贷款人会因此支付很多不必要的费用。所以恳请贷款人务必好好审阅合同条款,保障自己的利益。

八、澳洲房产优惠政策

所购房屋若是申请人在澳大利亚第一套物业并以购买目的为自住的澳大利亚公民,根据法规可以获得根据州规定不同的折扣。这些优惠包括上述印花税等折扣。

 

其实在“怎么在澳大利亚买房子”的流程并不复杂。找到一个靠谱的专业澳大利亚房产中介,会全程指导您去做,最重要的事情是选好房产项目。

 

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