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【澳洲买房settlement常问问题】

更新日期:2015-11-04  来源:  

澳洲买房,房子成交时有个术语叫“Settlement”,很多第一次在澳洲买房的人并不知道Settlement时要做什么,下面澳洲置业网小编就把Settle时的注意事项给大家分享一下。

问题 1. 什么叫Settlement

就是从法律意义上正式交割,当天买家成为房产的主人。

问题 2. 哪些情况可以造成Settle不了的?

A、买家贷款没有按期提请审批:买家过失。
B、买卖双方银行无法按期预约安排交割。这种情况可能出现在买卖双方都有贷款的情况:买家或卖家的过失。
C、律师的过失:买家或卖家的过失。
D、所购房产正在出租,租客延期交房:卖家过失。

问题 3. Settlement的日期可以提前么?

可以。只要买卖双方都同意,贷款等手续就绪后,就可以告知自己的律师和对方律师商量提前Settle。

问题 4. 因为买家原因无法Settle,我要赔多少钱?

一般按照合同条款走。如果不是Vendor特别让步,因为买家原因造成Settlement延期,买家将按天赔偿,所以基本买家要尽量保证Settlement。

问题 5. Settlement那天,我需要做什么?

Settlement当天,律师或者交割师会代办一切交割手续,办好之后,律师或者交割师会通知买家:一般律师会帮买家保管钥匙。

签订房地产购买合同时(ContractFor Sale)应注意的法律事项:

1)如果购买房地产是两人以上,首先要考虑这房屋是大家共同拥有(Joint Tenant)呢?还是各自按股份拥有(Tenant In Common)?

共同拥有(Joint Tenant)

即此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。一个共同拥有人去世后,其份额自动在法律上归属其它共同拥有人。共同拥有的房产不可立到遗嘱中去遗留其继承人。

按股份拥有(Tenant In Common)

拥有各自的股份可以自由转让,不需经其它股份所有人的同意,其股份也可以立到遗嘱中去遗留给其继承人。股份所有人去世后,其股份会被其法定继承人或遗嘱继承人所继承。

一般情况下,夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现。房产投资合伙人之间则选择股份制的形式购买。

2)在代人买房产时,一定要在合同中注明房产的实际受益人。有时房产是在委托人代理的情况下购买的。

为了保证只交一次房产印花税(Stamp Duty),房产真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。否则,会有被罚交双重房产交割印花税的可能。

3)房产印花税的计算是按房产每过一次户而交纳的。

如果委托人在代购房产时没有注明实际受益人的姓名,在实际受益人想把房产交割到自己名下时,就会被判再交一次印花税。因为印花税是办房产交割手续中开支比较大的一部分费用,请一定在委托人购而不是从银行批贷款之日起才正式生效。

4)白蚁条款。

在标准的房产购买合同中是没有白蚁条款的。有的房地产商在合同有加附件或附属白蚁条款。在商议白蚁条款中一般会注明如有白蚁发现,卖家应在交割之前妥善治理白蚁及修补白蚁造成的损失。

买家还可以加上如有白蚁发现,买家有权终止合同。作为卖家,为了保护自己的利益,可在白蚁条款中限制白蚁治理及修补的费用,或加上卖家也有权终止合同的规定。

5)其它附加条款

购买房地产主及卖家都可以在合同中加上保护自己或共同同意的条款,只要买卖双方协商同意,合同生效后双方就受法律保护。

6)房地产购买合同生效期

房地产购买会以最后签字方的日期为合同生效期。通常情况下是以卖家接受价格时所签的日期为准。因为卖家一般会最后才签买房合同。

 

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