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【楼花中的“落日条款”风险】

更新日期:2015-11-04  来源:  

 

落日条款是楼花合同中最常见的一个条款。当合同的时间与交房间隔较长的时候,落日条款为一方或者双方在无过错、无违约的情况下提供了免责解约的机会。

澳大利亚房产火爆的时候,买入澳洲楼花只用10%的首付款,类似做了一个10倍杠杠的投资,房价上涨10%,就可以获得100%的收益。但是有的不良开发商看到房价的上涨,感觉当初房价卖的便宜了,就会利用楼花合同中“落日条款”的来找借口单方面解除合同,使投资人的预期房价上涨收益泡汤。

1. 开发商成功购入土地的日落期

在澳洲,开发商要购买土地才可以建房,土地也可能一年后才交付,但开发商在签署合同后便可以卖楼花,假如在这一年内,开发商没有钱成交土地,没有成为这块地的业主,他可以发信给买家说他买不到这块地,所以要终止合同。

2. 开发商成功申请DA的日落期

以前开发商一般是拿到DA才卖房的,因为拿到DA之后,便知道楼盘可以盖多少层,有多少单元,容积率多少,高度多少,当他拿到市场来卖的时候,房子的情况都很清楚的。但是现在市场很热,而拿到DA一般要12个月的时间,12个月后市场是否仍然这么热不能确定,所以开发商便在没有申请到DA的情况下,把楼盘推出市面,这也是为什么有开发商加入“成功申请DA”的日落条款。

3. 开发商开始建筑工程的日落期

开发商可以列出一个期限,假如在这个期限内找不到建筑公司动工的话,也可以行使落日条款

4. 开发商成功获得贷款的日落期

这是一个现在比较普遍的日落期,澳洲的开发商一般都要向银行贷款才可以建房,但现在向银行贷款并不容易,项目回报率要至少18%才可以获得贷款,一些没有经验的开发商,银行也不相信他们,所以一些开发商也把成功获得贷款加上短短的一个日落期。

5. 开发商成功申请入住证书与分契图的日落条款

这是每一份楼花合同都一定有的日落期,这是非常正常的。现在的合同有四五个日落期,这样就让开发商有更多机会去终止合同。所以购买楼花的人,要细心阅读合同,让房产律师解释合同里面有什么日落条款。   

还有要注意的是澳洲每个州份的法律都不同,所以买房时应当找当地的律师仔细看合同。

另外,如果当开发商把取消合同的订金加利息用支票退回来,应该怎么做呢?假如你愿意接受中止合约,那没有问题,拿去银行过户。但如果是你不愿意中止合约,便千万不要把支票过户,请你的律师把支票寄回开发商,说你不同意解约,支票如果过户,那里在法律上有可能构成你接受了对方的解约。

 

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