【澳洲买房贷款 Top up 与 Refinance 区别】

发布时间：2015-09-09 来源：

在澳洲房产投资中，有很多来自中国的投资者认为只有将在澳大利亚买的房子出售了才能将钱拿出来。其实是对澳洲的银行贷款有所不知。在不卖房的前提下，可以通过Top up与Refinance来将房产增值部分套现。

直接出售物业的不足：

1. 交纳房产增值税。作为投资房，在出售时要交纳高额的增值税。投资者在计算获利时，需要将这部分税款从增值部分减去。

2. 个人直接出售物业时需要花费时间精力等进行广告宣传等；若找中介出售虽然节省了部分的时间精力，不过要支付一定的中介费用。

3. 买卖双方若达成购买意愿，需要各自支付一定的律师费用。因为在澳洲物业交易时，必须通过第三方律师的监管和协助等。

直接出售物业的优势：

1. 不再偿还银行贷款及利息。这是很多投资者出售物业所考虑的主要原因；同时可以拿出一定的资金去消费。

2. 在投资亏损的情况下（物业贬值），可以在财年税务申报时申请一定的退税补偿。从税务的角度来看，有一定的获利。

整体来说，对于理性且明智的投资者，直接出售物业是迫不得已的一种选择。因为能将银行的钱借到手裡进行投资是很好的条件，而放弃这个条件弊大于利。

在本文中没有讨论到一种特殊的投资情况，就是payoff（全款一次付清）去购买物业，也就是通俗所讲的土豪式投资方式。从投资利益最大化和资金流动最优等方面考虑，一次性付清房款投资是下下策的投资方式。

下面我们来具体看看另外2种投资物业获利的方法：

Top up（加贷），指的是在物业增值的情况下，将物业增值部分从现有贷款银行中拿出的方法。一般情况下，若投资者是直接找银行的Lender或者HomeLoan Manager做的贷款的话，他们可能只会告诉你Top up这一种方法，而避开谈论另外一种Refinance（转贷）。原因很简单：Refinance是换一家银行将物业增值拿出。那么因为投资者换了银行，原有的银行就损失了客户，相应的就损失了关联的各种利益。

我们具体来看一下，Top up 有哪些利弊：

Top up的弊端

1. 贷款银行选择过于狭窄，因为只有一家银行可以选择。所以在贷款利率和贷款数额方面就非常的局限。这一条是很多投资者放弃topup而选择refinance的主要原因。

2. 偿还银行贷款的方法缺乏灵活性。因为签署了相应的贷款合约，那麽投资者就被限定在一个固定的模式里来偿还贷款。尤其是那些只打算还贷款利息而不还本金的投资者，那麽一般经过4年时间，就迫不得已的要换银行来重新做贷款了。

3. 缺少多方估价。如果仅在现有银行拿出物业增值，那麽投资者对于自己的物业在整个市场中到底涨幅了多少就缺少了一个参考性的概念。

Top up的优势

1. 节省一定的时间和精力。因为现有银行已经有了投资者的详细资料，那麽在审批进度等方面就会更加方便一些。

2. 避免因为换银行而造成的违约费用。因为有的贷款合约要求投资者必须在某银行待够一定时间，若提前离开就会被罚款。

整体来说，在投资者不是过于考虑贷款利率和贷款额度的情况下，topup仍然是一种将物业增值拿出的好方法。最起码这个方法要比直接将物业出售好一些。

相对top up来说，refinance更具有优势。这也是为什麽大多数投资者在持有物业1年或1年以上之后，就开始考虑refinance了。

Refinance 的优势

1. 在最低贷款利率和最高贷款额度方面，投资者更加有了选择权。贷款利率低，意味着还给银行的钱就少了；贷款额度高，意味着拿出来的资金就多了。这都是精明的投资者所要考虑的。

2. 多方估价，选择最高。道理很简单，哪家银行对物业的估价高也就意味着投资者能拿出来的钱就更多。同时投资者在多方比较之后，也对于自己的物业在市场中的价格有了一定的概念。

3. 偿还银行本金或利息的灵活性更高。这一点对于只还利息不还本金的投资者来说，是非常好的条件。保证了他们可以一直持有银行的资金进行投资，并且在计算通货膨胀的情况下，在未来还给银行的钱更少了。

Refinance 的不足

1. 转贷会可能造成一定的罚金。因为如果签署了在规定时间内要与某银行待够一定时间的条约的话，提前离开某银行就会造成罚金。

2. 换银行重新申请贷款，会支付一定申请费用或手续费用等。

整体来说，通过refinance的方式将物业增值从银行拿出，比top up更加具有优势。当然比直接出售物业就好了更多。