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【负扣税】

更新日期:2015-11-04  来源:  

 

负扣税(Negative Gearing)是澳大利亚房产投资中的一种特殊的税务优惠,是澳洲政府为鼓励澳洲房产投资的一种政府行为。

那么什么是负扣税呢?在澳洲,负扣税通常指借贷购买用于出租的房产,当租金收入少于业主的支出(包括:贷款利息、房屋折旧等),即构成负扣税。

举个具体的例子来讲:

刘先生在悉尼工作,年薪18万澳元,但他需要承担47.5%的个人所得税。此外,刘先生贷款在投资了一套悉尼房产,他的房租收入为25000澳元,同时他也需要缴付28000澳元的利息和3000澳元的各项费用,那么他的总损失为6000澳元,那么,这部分损失掉的6000澳元便可以用来抵税。这6000澳元乘以47.5%的税率所得出的2850澳元。当然,如果刘先生没有工作和其他收入的话,那么他只好负担这全额的6000澳元损失。

根据澳大利亚税务局统计,在2008年整个财政年度里,投资人在房产开支方面总共申报了327.49亿澳元的总损失(即利息和各种维护费用等等),较上年增长了20%之多。在与241.2亿的房租收入相减之后,投资人得到了总共86.29亿的净损失可用来抵税。按照通常税率计算,负扣税投资方式共为投资人在税务方面节省了大约40亿澳元。

那么具体哪些费用可以用来抵税呢?下面澳洲置业网小编详细列出:

1. 银行贷款利息

投资房贷款所产生的利息是负扣税的主要来源。注意这里的利息不单指购买投资房所贷款而产生的利息,而且还包括任何用于跟投资房相关的贷款所产生的利息,比如说用于投资房的维修,改建,或者投资房相关税费比如印花税等,都可以算入利息支出。

2. 房屋折旧

房屋折旧是负扣税中很大的一块,很多投资者,特别是老房子的投资者,都会忽略这一点。其实,即使是几十年的老房也是可以做折旧报告的。虽然折旧没有新房多,但是每年也可以有好几千块的折旧。特别如果是房子装修过,比如说刷过漆,铺过地毯等等,都可以增加房子的折旧。别忘了折旧报告本身的费用也是可以退税的。

3. 银行年费

有的银行会收取贷款的年费,这也是可以报税的。注意如果产生年费的账户里是包括投资房和自住房的话,那么应该按比例申报。

4. 贷款相关费用

比如说房贷印花税或借款手续费。

5. 维护管理的费用

6. 土地税

7. 物业管理费 strata fee

8. 市政费 council fee

投资房的市政费也是房屋维护管理的一部分,因此也可以报税。

9. 水费 water fee

由房东承担的水费部分是可以报税的。房客承担的部分则不行。

10. 租房广告费

投资者在招租时产生的广告费。例如在报纸上刊登出租信息产生的费用等。

11. 房屋的日常维护

比如说除草,清洁,花园维护,害虫控制,还有一般的维修比如说电工,管工等只要是投资房产生的维护支出都是可以报税的。

12. 物业管理公司管理费

如果投资房是由中介管理的话,中介收取的费用也是可以退税的。别忘了中介在第一次出租或者换房客的时候一次性收取的一个星期房租手续费也可以算入此项的。

13. 房屋保险

例如房贷保险,房屋保险,房东保险等都是可以报税的。

14. 差旅费

差旅费去投资房所在地的机票,酒店,餐饮都是可以报销的。注意如果去处理投资房事宜只是旅程的其中一个目的的话,那么以上费用必须按比例报税。比如说从悉尼到墨尔本一个星期,其中有3天是用于处理投资房的话,那么就只能申报相应的比例。注意每年只能申报两次去投资房所在地的花销。

本地差旅费是很容易忽略的一个开销。多数人都认为只有投资房在外地才会产生差旅费。其实在本地的投资房也可以产生一些差旅费用的。比如说开车去见律师,会计,投资房管理的中介,银行贷款经理等。只要是处理投资房相关事务的话,车的里程数和油费是可以报税的。

15. 律师费
律师费用如果和房客产生法律纠纷,聘请律师的费用是可以报税的。注意,购房卖房时产生的律师费则不能计入此项。

16. 其它小费用

文具和通讯费用,电话费,网费和邮费等,房东和律师、会计、房屋管理中介等沟通往来产生的费用都可以退税。

投资房相关的礼物花销用于投资房相关的一些小礼物,包括鲜花,酒类,电影票等都是可以报税的。这些礼物必须是送给投资房相关人员,比如房客,管理中介,会计师,律师等。

负扣税涉及到项目可多可少,主要看投资者想怎么合理的避税了,如果拿不准,建议找专业的会计来做。负扣税中可以抵税的最大部分是银行利息和房屋折旧。

 

 

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