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【澳洲买房:买楼花对比买现房】

更新日期:2015-11-04  来源:  

楼花已经成为目前澳大利亚房产买卖一个重要方式,特别是在悉尼这样一个热门的城市,能够通过买楼花提前锁定数年后的物业无疑是个不错的选择。但是楼花购买与现房有很大的差异,不到交房的时候无法看到房子实物,因此如何选择挑选有潜力的楼花,避开一些风险和陷阱就显得十分重要了。

楼花 现房 的区别:

首先是资金占用量,澳大利亚楼花普遍只需要支付10%的房价合同即可进行交换,至交房时根据贷款情况再支付10%。而现房需要立刻进行贷款,往往直接需要支付20%;

其次是房价,一般健康的楼花与该地区最新现房售价基本相当或略高,因为同一地区同样条件下越新的物业价格越高。但其实购买的是两年(或三年)以后的新房,在建造过程中往往会根据地区房价有一个合理增值,等于用10%的资金投资,在没有贷款的情况下享受这个增值额。而现房则直接按地区正常房价购买,立即进入贷款,在投入20%资金并支付利息的情况下享受地区房价的增值。

再次是租金,楼花买的是两三年后的房子,根据租金的正常增值,在交房后租金应该是超过目前租金的。而现房则直接是目前的租金,随着房屋折旧等因素,在两三年后虽然租金也会相应增加,但同一地区租金最高的一定是最新的房子。

综合这些因素,不难看出从投资收益来看,买楼花是明智投资者的不二选择。但是与现房直接的交易不同,楼花的整个交易过程相对比较长,自然也会产生一些风险,如何尽量地规避风险也是投资者需要了解掌握的。

风险一,开发商不能完工。澳洲的房地产法律十分健全,正常情况下是不会发生投资者损失首付的极端事件,但如果因为开发商不能完工而无法交房,原本的预期收益产生的损失也是很令人沮丧的。要想规避这样的风险,简单的方法就是考察开发商的背景,规模,资金等等因素,简言之就是尽可能选择大开发商的项目。这样可以最大限度的保障您的利益,大的开发商由于资金充足,往往会将您支付的10%放入律师的信托帐户绝不动用,这样才真正避免了最大的损失风险。

风险二,估价不足。由于楼花的成交日期在两年甚至三年后,与现房交易立即进行估价和贷款不同,楼花在购买与估价时有一个时间差,银行则是根据成交时的估价结果来贷款,如果估价不足就会给投资者带来损失。要规避这样的风险就一定要在购买的时候仔细考察价格。楼花一般是以同地区现房中位价作为定价的参考,一般楼花的销售价很接近该地区的最新现房售价。而两年的增值部分则是投资者的预期收益。如果一个楼花的销售价格低过该地区最新现房售价很多,而对市场的预期是上升,我们可以说这个楼花的风险极小而收益被最大化。如果一个楼花定价高于该地区最新现房售价很多,即使市场预期是上升,我们仍可以说这个楼花存在很大的风险,因为开发商在定价时将两年左右的正常增值都已经吃掉了。

澳大利亚房产投资是所有投资类别中风险最小的,但也并非毫无风险,作为投资者要做的是如何尽量规避这些风险同时追求收益的最大化。最好的办法就是选择专业地产投资顾问为您全面衡量您的情况,量身定做适合您的投资方案。

 

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