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【悉尼房价持续上涨误区】

更新日期:2015-11-04  来源:  

 

悉尼房价持续上涨,越来越多的人已经买不起悉尼房子了。城市规划专家、悉尼大学教授Peter Phibbs和Nicole Gurran列出了一下悉尼房价上涨的5大误区:

 

悉尼房价


1. 可支付性问题可以通过增加供应来解决

新南威尔士政府不断的说,增加新供应是他们解决房屋可支付性的首要策略。这不行。我们在过去2年中在悉尼建设了大量新屋,但悉尼房价持续上涨。就全世界看来,伴随大量新屋建设而来的,是房价上升(美国、西班牙、爱尔兰),而不是下降。以人口与悉尼大致相当的爱尔兰而言,它的新屋建设量从1990年代中期的3万上升到2006年的8.9万,但是房价也在同期上涨了350%,首都都柏林更是达到了400%。

造成上面这一奇怪现象的原因是,在房价上涨上升时人们愿意入市。对于自住者,他们希望在价格涨到不可接受之前买房,而投资者是为了获得资本增值。随价格上升而来的需求上升会持续的推高悉尼房价。在其他市场,通常来说高价格会降低需求。而在房地产市场,通常来说只有外部刺激-例如失业率身高或者贷款利率升高-才会把需求降下来。还是以爱尔兰为例,在2007-2008年的全球金融危机将房价打入自由落体,都柏林的房价下跌了一半-这摧毁了建筑业,并造成整个国家萧条。

从中能学到什么呢?私营机构可能会在房价上涨的市场中提高供应,但政府对中低收入者的住房可支付性必须进行干预。

2. 新屋建设的主要瓶颈是城市规划系统

悉尼房产游说者一直说城市规划系统是造成悉尼住房短缺的原因。然而,上一个财年,悉尼批准了4.4万栋新屋,实际上,批准量比建设量大-新州规划局预计两者间有1.5万栋差距。所以供应短缺不是规划部门的问题。过去10年以来,规划系统获得了大量改进,它已经能够对房地产市场繁荣做出灵活回应。当然,批准流程还有很多可以改进的地方,但增加供应的大头应该来自其他方面。

3. 如果我们不让外国投资者在投资悉尼房产,那悉尼房价就会便宜很多

由于海外投资主要集中于悉尼新房,这是一个很流行的看法。但我们需要对海外投资造成的影响进行分析。海外投资产生了新供应,所以他们对屋价上涨造成的影响有限。海外投资对新屋批准数和新屋建设数之间的空缺有特别帮助,他们可以在市场价格非上升期持续保持新屋供应。

4. 悉尼房产是悉尼政府的问题

朝野两党的联邦政客们都推脱说住宅是省政府和市政府的事。但是房地产市场之所以投资盛行的最重要原因就是联邦政府的税务政策。负扣税和资本利得税减免将房地产市场繁荣进一步推高。已经有多位评论员对此发表质疑。这包括业内经济学家Saul Eslake(高盛首席经济学家)以及David Murray(CBA前总裁)。

如同那些评论家所说的,这些税务政策鼓励了‘繁荣到破裂’的周期。繁荣期造成年轻一代离拥有住房的梦想越来越远,而破裂期将整个经济拖入泥潭。我们应该做的更好。住房是各级政府的问题,而国家政府更应该在这方面表现出领导力。

5.悉尼政府是主要问题

很多评论员对本地政府批评甚多。尽管本地市政厅是悉尼的一部分,但它们确实代表了一些本地居民不希望本地社区变化太大的医院。过去10年来对规划系统的改变已经去除了很多可能阻挡开发的条款。当然,提高政府管理质量是应该的。很多本地政府对增长很看重,并努力鼓励本地开发。

长久以来我们都对那些别有目的的误区毫不质疑,而同时却错过了改进澳大利亚住房可支付性的真正手段。

 

 

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