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【投资房如何报税退税技巧】

更新日期:2015-11-04  来源:  

悉尼火爆的房地产市场,吸引了很多人加入悉尼房产投资的大军,但是由于是初次投资,很多人并不知道如何充分利用澳大利亚现有税收政策进行退税抵税,有时候可能会在无形中损失几千澳元的税务优惠。

 

投资房报税



投资房产的人通常会把房子出租,以租金来补贴房贷还款。根据澳大利亚的税收法律,在澳洲所赚取的收入都必须缴税。但是,出租物业可以享有物业的各项开支抵税的优惠,如果租金收入低过支出(包括管理费,保险费,贷款利息,物业折旧等),业主可用这个亏损金额抵扣其他收入例如工资。这就是我们经常听到的负扣税。

其实很多开支都可以作为收入抵扣。如购房贷款所产生的利息(注意:本金部分是不可以抵税的)、银行手续费、物业管理费、地方政府费(council rate)、装修翻新费用、资产折旧、去检查房子和收房租的交通费、律师或会计师的费用、验房费等等,都可以用来抵税。其中的资产折旧部分往往可以为投资者的业主每年节省数千元,甚至几千元,尤其是新房的折旧,例如一套90万澳元的新公寓,头几年的年折旧平均可以达到2万澳元,假设投资者的年工资是6万澳元,税率是32.5%,那么房产折旧可抵税6500澳元 (20000 * 32.5%),所以退税金额是非常可观的。注意:印花税是不可以抵税的。

银行费

银行费用及收费大相径庭,但通常包括每月的记账费,如果你有贷款套餐(professional package)和透支收费,那么还包括一笔年费。如果账户的用途是用于投资性房地产,那么这些费用是可减免课税的。

出租广告费

包括为了寻找新房客而在报纸、广告牌或网上等地方登载的平面广告。

中介管理费

与接受物业经理人所提供的服务相关的费用或法律费用是可以申报课税减免的

与住宅房地产相关的法律费用往往不大,因为大多数州都会有以最少的费用来处理这些事务的法庭,而且不需要律师。然而,商业房地产纠纷可能会有很大不同。

物业维护费

包括草坪修剪、园艺工作、害虫防治及修理与维护费用。还可以包括清洁用品的购置成本或专业清洁工的人工费用。

看房差旅费

往返投资性房地产所在地进行查验、维护或收取租金而发生的费用是可以减税的。

房屋保险费

房客需要为他们的个人财产投保,但房东需要公众责任保险、建筑及屋内财产保险等。一些房东还会选择房东保险,为租金损失或违约等项目投保。

贷款利息

对于大多数房地产投资者来说,利息是最大的费用。请核对你的贷款结单以及其它与贷款利息支付相关的银行文件。

如果你的贷款是本金+利息的贷款,那么只有利息是可减免课税的,本金不可减免课税。


根据专业折旧报告公司调查显示,只有20%的房产投资者懂得如何申报投资房折旧,少退不少的税。

如果您是属于没有申报出租物业折旧的那80%投资者,您应该尽快找人做一个折旧报告。费用大约在400澳元左右,但能为你退回更多的税金。

虽然折旧不是一项实质的现金开支,但代表将来需要实质支出费用以替换这项资产。

房子本身的建筑和与投资物业有关的资産都可以纳入折旧的范围。因为房屋在长期的使用中,由于自然损耗和人为的损耗,它的价值也会逐渐减少,所以便会有折旧的出现。而与投资物业有关的资産,例如地毯、电器、灯饰等等在使用年限内也可以逐年折旧,可以申报扣税。

如要申报这些费用,你需要准确、可靠的记录,包括日期、金额和收据。有时你可能会觉得这些记录很烦人,但是在报税时可能会帮你节省一笔费用,所以也是值得的。

澳洲置业网小编建议由专业的会计师来报税比较稳妥,以免报税不当。

 

 

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