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【澳大利亚买房贷款与中国区别】

更新日期:2016-05-01  来源:  

 

中美两个70岁老太买房的故事,在中国流传极广且影响深远。

故事大意如下:一个中国老太太攒了一辈子的钱,在临死的前一天终于攒够钱买了一栋房子,没来得及住住漂亮的新房子就死了。而一个美国老太太在年轻的时候贷款买了一栋房子,住了进去,每天工作还贷。直到临死的前一天她终于还清了所有的贷款。貌似简单的故事其实反映了中西方完全不同的生存环境和生活方式。澳洲与所有西方国家一样,鼓励大家提前消费,房贷、车贷,甚至买个微波炉也可以贷款,贷款就象每天的衣食住行一样,成为人们生活中必不可少的重要组成部分。但由于国情和文化的不一样,不少新移民来澳洲的同胞只要有条件,依然沿习了最好一次性付清款项的消费模式。如实在没有办法想找银行贷款,又苦于语言和对澳洲信贷制度的不了解,不知道从何下手。近期,房价再次探底,失业人数据增,不少同胞意欲出手购房和自己创生意当老板。但澳洲的信贷法规和相关制度如何?在国内找银行贷款是唯一的合法渠道,澳洲又有什么不同?怎样合法利用澳洲的相关法规,用有限的钱把自己和家庭的资产玩得风声水起?借银行的钱,发自己的财,如果你想在澳洲贷款,下面这些你必须知道----

 
信贷业务找broker省时省力        商业贷款专家支持很重要

 来澳洲3年的林先生向记者倾诉自己的困惑:“我持商业移民签证来墨尔本,生意和房子都是一次性付清,主要是想到澳洲赚钱难,不愿意有太多的压力。但生活一段时间下来,发现澳洲这边几乎人人都贷款,不仅是房子,生意甚至买车,我一个朋友每两三年就换一辆漂亮的大奔,还有多处房产,我问他说哪来那么多钱,他说因为他贷款多还款及时信誉好,所以买车的利息很低,而且投资房还可以抵税,坐在家中就可以收入无忧了。 看着朋友生活得这么有滋有味,我也觉得不能再用中国传统的思维方式了,我也想尝试贷款做些投资,但就是不知道从哪里着手。”

 都说澳洲的信贷制度成熟完善,相关投资理财产品也十分丰富优惠。但作为刚来澳洲不久的新移民,究竟该从何下手呢?来澳洲20年,一直专业从事房产经纪的惠萍女士不但生意兴隆,自己的投资理财也十分了得。在接受《新移民》报记者采访时,惠萍说:“我们中国人的思想比较保守,很多我这边的朋友,不论是新移民还是老移民都不喜欢贷款,可以说甚至有点害怕,总觉得欠别人的钱不舒服。其实,大家要摆正心态,不要害怕贷款。其实贷款就是向银行借力来完成你人生的理想。但是要借力,也需要满足一定的条件,据我多年的从业经验,主要有两大原则,一个是收入一个是财产,这些在贷款的时候都是要被考核的,因为银行不会为你承担任何风险。澳洲贷款好处很多,根据现有法规,不但可以让你借力,还可以和你的个人抵税联系在一起,并且你贷款的越多,信用越好,你以后贷款的利息就会越来越低。所以说,大家不要害怕贷款,应该去了解清楚税收、收入和贷款的关系,这样才能将自己的资产盘活,让自己和家庭生活滋润无忧。”

“很多人在贷款时,常纠结于是找银行还是贷款公司broker (贷款经纪人),因为在中国只有找银行贷款,很多人就会觉得好像找银行更有保障,但澳洲这边的情况有些不同。就我个人来言,我有选择银行也有选择broker, 整体而言,我觉得找个好的broker要省心很多。很多细节不需要自己操心,broker会帮你搞定,而银行的话,就要自己去谈满足他们的条件,如果不符合,很可能不贷款给你。找银行贷款,如果你的收入,信用,首付都没问题,银行和broker其实差不多,如果条件不是那么完美,broker可以帮你多。那如何让才能找到一个好的broker?我个人觉得有一个评价标准,一个好的broker 会站在你的立场上帮你想办法,比如说如果你的情况要差一点,他会根据你的情况做一些专业设计,比如会问你还有什么其他收入其他资产,如果是不好的broker ,就会问你一堆问题,一旦发现你的情况不达标,他只会繁衍你,说他爱莫能助。我建议大家要货比三家,根据自己的情况选择会真正帮你办事的broker。”

澳洲一线的会计事务所、也是澳洲十分知名的Broker,安德信墨尔本分公司负责人Catherine 刘女士在接受记者采访时表示:“澳洲贷款渠道分为2种,一个是银行,一个就是broker。其实钱都是从银行贷的,broker 可以说是银行的经纪人,Broker可以是个人做也可以是事务所做,broker 资格也是需要严格的考核才能拿到的,一般来说都是事务所在做,拿安德信来说,因为我们也帮客户做财务方面的业务,就会对客户的个人情况比较了解,容易帮客户策划包装,找到性价比高又合适的信贷产品。特别是在澳洲,因为澳洲的税法特别的复杂,在个人理财投资的过程中,有好的broker帮助可以减少很多的麻烦并且合理生财。我们安德信在澳洲代理40多家银行的贷款业务,在全澳的贷款业务排名中也是名列前茅,举个例子来讲,如果你个人去银行申请贷款,那可以说是零售,而我们Broker就像批发,那拿到的利息肯定比个人会好一些。说道broker的收入问题,很多人会疑问说找broker是不是费用会高或者有额外的费用,其实broker的收入是银行给的commission(提成佣金),因为澳洲这边佣金是合法的,打个比方说一般银行利息是6%,而我们 拿到的可能是5.9%, 那剩下的0.1%就是我们的佣金了。”

如果你的生意想贷款,又该怎么办呢?相对于房产贷款,民众对商业贷款的了解就更少一些。ANZ小型生意商业部的Kevin说:“我们ANZ银行十分支持和鼓励小商业贷款,有专门的部门和专人来负责这些业务,特别是我们墨尔本市区唐人街口的分支,有很多会讲中文的业务员,您可以去找他们来找到适合您自己的贷款。一般来说做房屋贷款的人会多一点,由于房屋是固定资产,比较secure,一般房贷会比较简单,商业贷款的风险 要大一点,利息也会高一点,一般来说需要提供完整的商业计划和资金方面的证明,我们都会让客户填写申请表,然后我们会考核每一项再看是否能向客户提供先关方面的贷款。”

如果是生意贷款,也可以找Broker吗?墨尔本恒利金龙信贷Excellence Group公司负责人Jane Zhen女士在接受记者采访时表示:“Broker在澳洲起到的是专业桥梁作用,十分重要。比如我们公司,就包含很多业务,最近又增加了很多商业信贷业务,也包括对于很多开放商的整体package  plan,其实就商业贷款来言,澳洲60%到70%的贷款人是小商业者,而且28-40岁的年龄段的人最多,因为这个时候正是借力起飞创业的时候。但是相对于房屋贷款,商业贷款有相对较高的风险性,所以利率会高一些,而且要满足银行的要求。总体来讲对于商业贷款申请,资质是很重要的,主要是申请人的经验和是否从事相关的行业,还有就是财产的部分,比如有没有房产抵押等,再有就是申请贷款的项目对银行来说是否是有前途有前景的,俗话说就是能否赚钱。比如几年前很多人申请的radio eazy 录像带连锁店的商业贷款,银行就不会批准,因为这是一个没落的夕阳行业,现在基本没有人看录像带了。 其实这个也是一个很好的行业前景预测方式,如果你要投资一个行业,你可以先去找broker或者银行看看是否愿意贷款给你。很多像奶吧这样的小型生意其实不建议大家去贷款,首先是很难带的下来,其次就算有可能贷下来的,要还的利息也是很大的压力。 对于商业贷款,一个好的Business plan (商业计划书)是十分重要的,如果你个人去银行或者说随便写一个,就等于是光着膀子在街上走,一点胜算都没有,所以找到一个专业的broker 给予你全面适合建议和帮助时十分重要的。”

澳洲贷款好处多  专家提醒注意事项

安德信墨尔本分公司负责人Catherine 刘女士作为专业人士友情提醒同胞:“在澳洲贷款有很多好处,借力还可以抵税。但是对于投资房来说,因为澳洲有所谓的NEGTIVE GEARING,,也就是说房子的支出必须大于租金收入,换句话说,必须是亏损的,只有这样的情况下,多出的部分才可以用来抵税。所以很多在买投资房的时候都是贷款越多越好,因为可以抵税。并且在澳洲申请贷款买房后,可申请对冲账户。一些澳大利亚最大的财务机构,包括澳大利亚国民银行(NAB)、澳大利亚联邦银行(Commbank/CBA)等,其贷款顾客有很大增加,特别是他们采取了抵消账户(对冲账户)的做法。大多数房贷产品一般都会搭配一个连着的抵消账户(对冲账户),允许借贷者将工资存入到账户里,里面的存款可以每日使用。同时,账户中的每日存款还可以用来减少房贷的利息,这个是每天计算的。整体来讲,这样就减少了你支付房贷的利息,操作简单,受益无穷。”

“对于贷款的问题,要提醒广大新移民朋友们,如果你几年前已经开始贷款了,你一定要每两年或者三年打电话去你的贷款银行咨询有没有更加优惠的折扣,打个比方说,你2年前贷的款,以前的折扣是0.5%, 你就付6.3%的利息,现在的折扣可能是0.88%, 那你的利息6%左右了,省下的钱买个包包也好,就不用白交银行了。 这点是很多人都不了解的,所以一定要及时打电话去询问。另外,大家选择贷款机构的时候不能只是看利率,拿最近比较受好评的Ubank的房贷业务来说,利率会很优惠,但是都是网上操作,贷款一定要是和人打交道,因为如果都是网上解决的话会很‘残酷’,容易又问题发生。还有一点大家特别注意,大家在买房的时候一定要先咨询broker 或者银行再去签购房合同,因为很多人不知道现在澳洲的银行一般不提供50平方米所有的小户型的公寓的贷款了,很多人签了购房协议后才发现自己贷不到款,就损失很大,大家一定要先咨询再做决定。总体来讲,在澳洲从银行贷款基本上是一种融资的形式,也是一种借力,特别是现在银行提供5年内付息不付本的业务,对于广大新移民来说,可以在汇率高的时候借款,然后在汇率低的时候还,这样不仅资金比较灵活,也可以省下大笔在转汇率时候损失的钱。”

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