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【悉尼顶级地产项目Barangaroo】

更新日期:2016-05-01  来源:  

 

Barangaroo原来是悉尼港一个废旧码头, Barangaroo即将成为悉尼的新兴发展区,新国际金融中心以及Headland公园的所在地,最终成型的样子将成为悉尼未来的新地标。

 

Barangaroo面积有22公顷,是省政府拥有的最后一块临水的市中心土地。这块选区将主要由文化及市民设施组成,有丰富的娱乐空间。这将成为一个新兴热门地带,商业文化重镇,为生活,工作和休闲创造空间。该地块对于悉尼房产而言难能可贵,

 

为了这个项目的顺利发展,政府专门成立了一个监管部门:Barangaroo Delivery Authority(BDA)。2009年12月,经过一轮不太透明的投标,政府宣布Lend Lease获得南段发展商资格,虽说不太透明,评选的计分方法还是公开的:设计占35%, 财政回报占35%, 可持续性占10%,实施规划10%,推广宣传5%,能力5%。


整体规划把地段分成北、中、南三段,北段是水岸绿化公园、中段是低层商务区,南段是价值60亿的中高层住宅及商务区。总建筑面积有388,300平方米,其中有800套住宅。说服公众支持的最大理由是可以创造9000个就业机会,并提供50%公众绿化空间。


开发商要承担的条件是在八年内给纽省政府4.5亿的回报,并且政府预计可根据南段其中两幢高层商业楼宇的估值获得高达6亿的分期分红回报。当时的工党政府就宣布,用这些分红,纳税人不用花一分钱,就可以建好北段美丽的公园和很多公共设施。

由于背负这么大的财务压力,消息一宣布,标准普尔和穆迪两大信用评级机构就把Lend Lease的信用评级转为负面。大家同情它还来不及。

其实,无论是发展商还是政府,都是希望这个项目顺顺利利做起来的,Lend Lease很快就做了一个建造基金,融资20亿,而澳洲赌王James Packer成为真正的后台老板,他把前总理基廷找来,担任政府和社区公关,虽然执政党由工党变成了自由党,一点也不影响这个项目的迅猛发展。

我们华人最知道的是新赌场旁边的首期159套住宅公寓,开盘3.5小时内全部售罄。售价每平方米由2万到4万澳元。

问题出在,政府后来与发展商在如何评定两幢高层商业大厦的价值上出现了严重分歧,发展商认为集资是建造费的一部份,不是物业价值,不能分给政府。双方排出 最强的律师团打起官司来,结果是政府输了,上诉也输了,预期的收入中有5亿泡了汤,还要负责发展商的庞大律师费。这样一来,政府原来描绘的美好愿景根本就 没有钱实现。监管部门BDA的负责人John Tabart也因此辞职。


其实发展商在项目的进行中,一再突破了政府的红线:比如,最高的赌场酒店,由限高170米,变成了270米,比悉尼所有建筑的限高235还要高出一大截, 而且还被放到了可以看到悉尼大桥和歌剧院的位置,理由是,原来的设计把赌场酒店伸出放到水中,引起公众的强烈反对。增高变成了是改换位置的一种补偿。


按悉尼市的规划,这项目必须预留7.5%的住宅给在市区工作的低薪工人住的,后来降到了2.3%,再后来,发展商索性把这部分住宅移到Millers Point。与此为对比,皇冠赌场的最高三层,将会建成价值一亿的澳洲最贵豪宅,如果它卖出,刚好就是小柏加要付给纽省政府的赌场牌照费。

有批评就说,政府把这么好的一块地拿出来发展,收入竟然换不来一个公园。

从这个项目的推进,你可以看到,信息都是尽量透明的,公众意见也是有渠道发表和被尊重的,政府的红线不是不能超越的,政府其实是躲在法律后面的,你可以说政府请的人不够得力,也可以认为是故意输的,但游戏规则是清楚的,而且是大家都可以利用的。



只不过,这套规则并不是那么容易学会,在宣布政府输了官司的同时,Barangaroo项目中段的低层商业开发,也刚完成了第一轮招标,入围的五家发展商是:Cbus, Frasers, Grocon, Lend Lease, Mirvac

 

Barangaroo房产位置配套

一个充满活力的新海滨金融区,这将是一个世界级办公空间和高档住宅建筑的综合,集购物,餐饮,国际酒店和公共场所一体,都在悉尼著名的海港之滨。本楼盘项 目拥有来自国家和世界各地最创新和最成功的零售商 从高端精品店和餐厅日常的需要( 银行,花店,报亭,干洗店,旅行社,理发店,医疗中心和儿童保育设施,健身房,水疗中心和健身俱乐部,高档餐厅,咖啡馆,市场)一应俱全。

大师手笔 精湛技艺

在第一期推出的R9(Alexander),R8和Cloud(Anadara)159间住宅单位中,均进行全球竞标,邀请世界顶级的室内设计师(进行不 同风格的设计,全部顶级用料,双层玻璃,隔音降噪,顶层采用太阳能版满足基本用电需求(如楼内电灯等),阳台采用金属双折门(Bifold),保护隐私并 会随太阳光线呈现不同颜色,成为整个社区新一道风景线。R9顶楼有人工草坪和休憩区。

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