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【澳大利亚买楼花必读】

更新日期:2015-11-03  来源:  

 

近年来,物业市场随着人口增长、新生一代消费和生活观念的改变而改变着。拥有一幢独立的小屋,全砖的、砖板的、哪怕是全木结构的也行,下班开个把小 时的车,周末除草油漆门窗,盛夏在后院烤肉喝啤酒,乐在其中……这就是所谓的“澳洲梦”。怀着这一梦想的主要是二战后从欧洲移居澳洲及他们的后代,以“婴 儿潮一代”(baby-boom-generation)著称。从残酷的战争环境下来到鸟语花香的太平国度,不生孩子干吗呢?!时至今日,这一代人都是 “老帮子”了。尽管年事已高,但他们的“梦想”大多已经实现了。

 

悉尼楼花

悉尼楼花

 

但今天的年轻人,BBQ喝阿啤还OK,让他们去除草打理房屋,简直就是要了他们的命。人人都要High,要“哈皮”,加上现在可以“High”的节目比之半个世纪前不知道多了多少,于是,近交通、近咖啡馆、餐馆、娱乐设施、省心省力的公寓楼房就越来越受欢迎。

 

政府又特别鼓励买新房,因为可以刺激房地产业,当然更可以大收GST和印花税,所以整的补贴都只发放给在澳大利亚买楼花的置业者。于是,推销楼花也跟着兴旺起来。看看报纸上整版整版的地产讲座,其实不过十来年的事儿。

 

澳大利亚买楼花 ——“buy-off-the-plan”

楼花的定义:在地产开发项目尚未完成前即推销的产品,亦可称为“不动产期货”。盖好的楼房对于开发商来说是“成果”,而在果实成熟之前则是“花”。如此解释,“楼花”一词还是很形象的。

 

销售还未建成的房屋(多为公寓楼)的首创人士乃香港的霍英东。此举对于开发商的融资和借贷有着非常积极的意义,但对于购买者来说,却有着不可预见的风险,亦可称为“投资风险”。比如,“缩水楼”、“烂尾楼”等;还有就是建造过程中发生了经济危机等。

 

台湾则对此则称“预售房”,中国大陆叫“期房”。

 

与 “楼花”相对应的概念就是“成品房”,亦称“现房”。“现房”是实实在在的,摸的着看得见,可以用尺子量,可以查看质量和配套设施,但“楼花”则只是一张 纸,虽然是白纸黑字写在上面,但在诚信不怎么值钱的今天,货不对板的事儿常有发生。本文从买家的角度出发,提出一些购买楼花时应该注意的事项,仅供读者和 买家参考。

 

一、开发商的信誉很重要

由于楼花购买的是一个看不见的虚拟产品,所以销售楼花的开发商的信誉就很重要了。一个负责任的开发商会对自己产品的质量非常在意,从外观到室内的装修、从建材到设施的配套、特别是工程的质量,均会保持在较高的水准。

 

通常来讲,上市公司会比私人公司更注意上述问题,因为任何一个工程项目遭到诋毁的话,对他们的影响就不是一点儿半点儿了。不仅仅是买家不满,其股民也会因可能的股票市值下跌而抛售,从而引发很大的麻烦。

 

从 另一个角度来衡量,大公司是不是就比小公司(均为私人公司)的信誉好,这还真不好下结论。大公司虽然规模大,但在质量上未必就强调的很严;而中小公司为在 竞争激烈的市场是占有一席地位,可能会更注意质量和形象。所以,除了了解开发商的信誉外,一定要去其已经完成的项目实地考察考察。

 

二、考察开发商已建楼盘/询问那里的住户

实地了解开发商已经建好的楼盘很重要,这是买家可以直观自己拟购买楼花的方法。到了那里看什么呢?

 

外观:建筑物的外墙随着建材的不断创新而变化着,旧式的砖面、稍后些的涂层、贴面、较时尚的马赛克、铝合金结构+玻璃,或不加丝毫装饰的预制水泥构件等。独立屋会相对简单,砖、板、或砖板结合。

 

观察外墙,最重要是要看有无裂缝,再就是看有无水渍。出现水渍的地方通常会在阳台边缘和下方,还有窗框下方。水渍表明该建筑的防水做的不标准。

 

询问:最好能询问该建筑的住户,主要的问题还是结构方面,居室内有无裂缝、漏水和噪音?卫生间和厨房的配置情况?居住舒适程度等情况。

 

如果可能,可进一步了解当时购买的价格,及至今升值或贬值的情况。

 

上述了解的情况当然和买家目标中的楼花可能有很多不同,但至少使买家对该开发商有比较多的了解。

 

三、参照价格

价格对于买家而言可能是最拿不准的,因为买的是个“未知数”。虽然买家手上有布局的平面图,在展示间里可以看到完工装饰的用料和设备。但,价格,二年、甚至三年后的价格?似乎只能任由开发商或经纪开价了。

 

这就是为什么业界将购买“楼花”称之为“不动产期货”、“期房”、“预售楼”了。

 

澳大利亚买楼花,虽然不可能像现房那样见到实物,但仍然有“参照价格”可以做参考。这个参照价格就是目标物业周边同样的新项目或刚建成的新盘。查看了解那些楼花和 现房的售价,当然要和买家自己的目标物业相似,如:均是两房两卫,朝向、面积、楼层、建材、配套设施、环境绿地;是否有电梯、健身房、泳池、大堂管理;及 周边环境,如:交通、购物、休闲区域等。以上内容都会直接影响到价格的差异。

 

在做了如此的比较后,对于目标物业的价格大约也就有心中有数了。否则,只能任人宰割。

 

实例:有 位朋友,03年时听了个讲座,很激动,并“幸运”地拿到了优先选楼号。次日,即有该销售公司人员上门要求立即签约。朋友请笔者前去当顾问。笔者与销售人员 见面后问了几个最普通的售楼问题,竟然一问三不知,只是反复强调,机会难得,赶紧签约。笔者要求看了展示间后再说,销售阴着个脸走了。

 

看了样板间(其实根本没有展示间,只是摆出了一些厨房和卫生间的用具)后,朋友再次问看中的两房“价格如何”。笔者客气地给出了53-55万之间的估价,而销售公司的要价是59.5万!

 

后来,朋友在销售人员不停的忽悠下,还是签了合同。两年后,朋友又找到笔者,说那个楼建成了,但太多货不对板的地方不说,还拖期了很久,建成后的现房才买53.5万!很多当时的买家都不想要了,在跟销售商打官司……

 

四、弄懂合同条款,不明之处应进行法律咨询

一定要弄明白合同中的条款,因为一旦签下大名,就等于认同了合同上的所有内容,并要承担责任,万一出现问题,金钱上的损失是肯定的,还有无穷无尽的烦恼。

 

普通买家要读懂所有的合同条款真的比读天书都难,再说了,合同都是英格力士,对于绝大多数华人来说,只有一个字“难”!

 

实际上,并不需要弄通合同上的每一个字,需要关注的是一些关键的条款,如:

 

● 楼花面积与建成后实际面积之差。之 所以会产生楼花面积与建成面积不符的原因主要是施工过程中图纸的修改。修改图纸几乎是必然发生的,大结构当然不会变,但因施工过程中的技术问题就有可能导 致不得不修改原来的设计。在澳洲,这个比例在3-5%左右。也就是说,原来100平方米的室内面积变成97或95平方米了。据笔者的经验,还从没见过,建 成面积比设计面积多了的。这大概是天下楼盘都只具备冷缩的特性,从不会热涨。也就是为什么只有“缩水楼”的原因。如果写人了合同,那就是名正言顺要“缩 水”了。

 

● 完工日期。拖期是买楼花者经常会碰到的另一大问题。广告上写的是10月份建成,结果过了圣诞还没通知做交割前的检查,如果买家是准备做圣诞结婚新房的,哪可是一个头,两个大了!

 

● 货不对板。再举两个例子,笔者一位朋友买楼花时的平面图是有两个卫生间的,等到交楼时竟然变成了一个!还有一位朋友原来的格局是有一个书房,看图纸面积不算小,但在交割看楼时发现所谓的“书房”只有两平米地方,搭了块板……

 

● 修改和选材权益。买家要知道是否有修改格局和选材的权利。比方,选用地板而不是地毯,厨房和卫生间的装修细节的调整等。

 

由 于合同都是开发商或销售商准备的,里面的条款肯定是有利于卖方,而非买家。所以,请一个负责任的律师,详细解读合同条款内容真的很有必要。稀里糊涂的就把 合同签了,结果虽然不会是“血的教训”,但发生些“钱的教训”是非常普便的。不良开发商、建筑商、销售商在碰到法律纠纷时会比买家更“无辜”的“破产清 盘”了,让买家很没脾气。这些事儿,不是没有发生过,也不是偶尔才发生才一次。

 

五、交房前的检查,漏水和噪音

楼 盖好了,开发商应该请买家们对新房进行最后一次检查。作为一个从没有购买过物业的买家,可能不是很清楚应该检查些什么呢?对于中国大陆过来的买家,由于国 内绝大多数楼花都是有中国特色的“坯房”,水泥板加上几根上下水管接口,高唱《一无所有》的回音会很响亮,估计对要看些什么也不会很清楚。

 

绝大多数的买家首先关注的是外观,这很正常。那咱们就先看外观。需要检查的外观内容很多,仅列举几点,明智的买家会举一反三。

 

● 墙壁的油漆。通常墙壁的油漆应该是涂三遍的,但“万一”少涂了一遍还真是很难看出来。建议买家除了正面观看,还应侧面看。侧面看不仅可以看出油漆是否涂的均匀,还能看出,如果涂的不均,会有一道道的痕迹;如果有的地方漏涂了,颜色会深浅不一等。

 

● 检查所有能滑动的地方。拉门、窗户、橱柜、窗帘、门等,每一处都要拉动几几下,看其是否灵活好用。

 

● 煤气灶。点火试试,并令其燃烧几分钟。靠近嗅嗅,有无漏气现象。笔者还真的碰上一档子闻到很重的液化气味儿的事。叫安装的人来检查后发现,连接灶台的那一段管子竟然有一条裂缝!OMG!这要是搬进来,点火做饭,真有可能出大事故!

 

● 漏水和噪音。漏 水和噪音是现代建筑出现问题最多的!如若只是水龙头不好用,滴滴答答的漏水,也就是浪费些资源。但如果是浴室和阳台等防水处理的不好,那可是要“滴答”到 楼下去的,或渗透到隔壁房间,麻烦就大了。有时候水还真不是往低处流,而是满屋子流!噪音的问题也很讨厌。原因之一是间壁墙使用的建材大多是石膏板,以前 的石膏板间壁墙还是中空的,隔临的房间可以聊天。2000年后,建筑标准才开始要求要加隔音隔热和阻燃材料。看房时,敲敲间壁墙,空洞声音太响的,隔音就 差。

 

● 其它。还有很多需要仔细查看的,如瓷砖有无裂缝、开关是否好用、门是否太紧或太松、窗缝及所有勾缝的地方是否都抹过灰了、灶台和洗脸池周边是否打了防水胶……

 

澳大利亚买楼花应注意的事项如一一列出的话,估计可以写一本小册子。购买物业,可能是很多人一生最大的一笔买卖,应该认真对待。根本一点是,要知道维护自己的权益。

 

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