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【2020澳洲房贷早准备】

发布时间:2020-02-04  来源:HJT Mortgage & Finance  

 

步入2020,全球各主要央行基本定下宽松的基调。目前虽然短期受到中国疫情影响,但相信政府的逆周期运作会在之后大力提振经济。澳洲受益于大陆持续稳定的经济增长,资产价格经过2年的回调整理、逐步筑底,2020年可能会见到房产市场量价齐升。周围很多朋友开始摩拳擦掌,准备参与到这波楼市行情中。对于其中一部分人来说,如何准备“贷款”成为了他们眼前最后的难题。现在澳洲贷款真的有那么难吗?答案是因人而异。怎么说呢?主要是看借款人的重视程度和决心。
 
悉尼买房贷款
 
对一个抵押贷款的评估,主要有两方面内容:1、确认房产抵押物符合要求;2、确认贷款人有偿还能力。
 
我们假设借款人是一个年龄适中,有正常收入的人士。目前贷款中难点就是对借款人收入的评估。其中,收入又主要分为两个大类:工资收入(PAYG)以及自雇收入(self employed,也就是sole trader 或者 company owner等等)。银行会对这两种收入进行区别对待。简单来讲,工资收入具有持续稳定的特点,但是往往收入金额有限,适合首次置业或者总贷款额度不高的人士。另一方面,自雇收入较工资收入更有想象空间,但是因其稳定性不够,银行往往需要查看2年的公司报税情况,这通常被视作是自雇人士贷款难点。所以这里就涉及到了贷款人的取舍以及贷款的策略。在这篇文中,我就两种收入所涉及的贷款材料做一个简单的描述。
 
首先我们聊一下工资收入贷款。如果用工资收入贷款,一般银行都会要求2张以上的工资单以及3个月的工资进账。这里有的银行要求借款人直接提供相关申请材料;有的银行一开始不要求,过程中进行抽检,具有一定的运气成分。部分银行甚至会要求雇主信、税务局的报税凭证等等。3个月的工资证明就可以贷款30年,这个看起来要求确实算不上苛刻。但是因为贷款是一个系统工程,普通人难免顾此失彼,建议提前3-4个月联系专业贷款师或者银行取得全面信息,优化方案。
 
再者是自雇人士,因为自雇人士收入的稳定性不如打工人士,所以评估收入通常需要2年的收入和财务证明。如果是Sole trader,银行一般会要2年的个人退税申请和税局的完税评估。如果是公司,那么除了个人要提供2年的个人退税申请和税局的完税评估之外,还要提供公司的退税申请以及公司的财务报表。一些极端情况下还会被要到公司的流水以及BAS信息。因为是对2年材料的审核,所以涉及的条件限制自然也就更多、更复杂,这个过程需要借款人和贷款师更密切地沟通联系,建议有6个月左右的缓冲时间。即便如此,自雇人士贷款也不像外界传闻的那么困难,只要找对合适的专业人士,相信一定会非常顺利。而且因为企业主往往比打工人士收入更丰富,贷款能力的空间也更大,进阶投资者要好好思考下是否自己的贷款能力被低估了。
 
此外,我想可能有人会问,那我现在急着成交房产,又没有准备好报税记录,该怎么办呢?哈哈,别急。还真有第二条路。部分银行,提供不看报税记录的贷款,我们称之为Low Doc,这是相对于Full Doc来说的简化程序。所有的收入证明只看会计信和借款人自己的声明。因为收入审核的并不严格,所以相对利息会高一些。然后因为简单快捷,一直以来都受到本地人的喜爱。
最后附上近期各个大银行的贷款福利。
 
ANZ他们主要福利针对于转贷的返现,有三个不同的返现阶级参见以下列表:
贷款额 返现
 

贷款额

返现

15万到25万之间

$1200

25万到70万之间

$2500

超过70万

$3500

 
*值得一提的是贷款额可以是转贷+买房贷款组成,只要总金额达到要求即可。
- 申请截至时间:2020年6月30日- 一个客户在12个月期间只能领一次返现
第二个福利是针对首次买房者:- 可以返现物业过户费用,最高$1000- 贷款额需要超过25万- 申请截至时间:2020年9月30日
 
 
 
第一个CBA的福利也是转贷返现- $2000转贷返现- 一个客户只能领一次- 转贷额超过25万- 申请截至日期2020年6月12日
第二个福利是三星TV- 如果你卖了原来在CBA贷款的房产然后新买房也在CBA贷款- 一台价值$1099-$1599的三星电视(三选一)- 新买房贷款额超过15万- 申请截至日期2020年6月30日
 
 
NAB转贷返现福利:- $4000转贷返现- 一个客户只能领一次- 转贷额超过25万- 交割截至日期2020年6月30日
第二个福利是新买房返现- $2000新买房返现- 一个客户只能领一次- 贷款额度超过25万- 交割截至日期2020年6月30日
 
 
Suncorp银行业务可能不是特别有名,不过他们是澳洲最大的保险公司。
第一个福利转贷和新买房返现- $2000返现- 无论转贷还是新买房都适用- 一个客户只能领一次- 贷款额度超过25万- 申请截至日期2020年3月31日
第二个福利是免年费- 首次买房者终身免年费(30年贷款价值$11,250)- 非首次买房者免一年年费(价值$375)- 贷款额度超过15万- 可以和返现一起申请
 
 
 
Westpac也是新买房和转贷返现的福利- 每个房产返现$2000,(如果三个房产就是$2000x3)- 适用于新买房和转贷- 新买房贷款额度超过15万- 转贷额度超过25万- 新买房申请截至日期2020年3月31日- 转贷申请截至日次2020年4月30日
 
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