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【悉尼华人重镇Chatswood最近5年的房产市场分析】

更新日期:2018-09-06  来源:建筑师Tony Tang 天马足迹  

 

Chatswood,华人称之为车士活,也有朋友用数字745来代替,是悉尼下北岸的一个重镇。地理位置优越,东边大片平地,有火车线经过,中间一条太平洋公路pacific highway贯穿南北,西边连线有Fullers road连接Delhi road,从而连上M2高速公里,东边通过Victoria Ave连接Castle Cove, Middle Cove,东北连接Frenchs Forest等区,是下北岸最受欢迎的购物、美食商场,拥有两个大型的购物中心,Westfield 和 Chatswood Chase,是除了CBD 以外少数几个区里会同时拥有David Jones 和 Myer的购物区。

 

同时近年来Chatswood 小学排名节节高升,从50名开外一跃至前30名,Chatswood High School (中学)的排名也一改以往的颓势,口碑是越来越好(特别是越来越多的亚裔学生进驻之后)。Chatswood 整个区的华裔人口高达34%,其中普通话人口占了22.9%,粤语占了12.3%;韩国人也占了7.2%。在家里只说英语的人口只有33.6%,是一个非常多元文化的区,可以说东亚人口在这个区占据了极大比重。

 

Chatswood 整个区域,笔者个人拙见,可以分为三大块:东边居民区,中部商业与购物区、西部居民区。

 

最东边靠近Willoughby一片地势平缓,非常适合住宅开发;中部有火车线与太平洋公路,拥有下北岸除了北悉尼以外最多的商业办公大楼;西部坡地,衔接兰蔻国家森林公园,风景优美,适合别墅小区,田园生活。

 

Chatswood 房价

 

笔者有一段时间经常坐飞机出差,经过chatswood的时候,在飞机上看到chatswood 中心的一栋栋高楼,感觉是非常的震撼。相信随着悉尼地铁Sydney Metro的发展,Chatswood 火车站作为连接上北岸和西北铁路的中枢点,发展将会更加的蓬勃。

 

Chatswood 房价


 

Chatswood离悉尼市中心大约只有8.2公里,不堵车的情况下,通常开车15分钟就能到达市中心,坐火车也不过25分钟左右就能到达(未来悉尼地铁Sydney Metro建好之后这个时间更加会大幅缩短)。Chatswood并不大,大约只有4.9平方公里,但是却拥有了19个公园。2011年的人口普查,大约有21,194人,到了2016年,增加了17.5%的人口,达到了24,901人。主要人口为30~39岁的青壮年为主,Chatswood的住家每个月平均要还高达4000澳币的房贷。在2011年的时候,大约有55.4%的房屋为住家自有,到2016年,这个数字下降到49.6%,不过这个数字在最近又有所回升了。房东在chatswood 持有物业平均会拥有10年以上,目前的平均中位房价为二百二十七万七千,已经接近二百三十万了。

 

Chatswood 房价

 

统计里,通常会把chatswood west单独出来,因为这一块以全别墅为主,有少量的双拼和联排别墅。这块区域只有0.8平方公里,却拥有了12个公园,占了27.9%的面积,人口有1500人,平均房贷超过了4000快每月,有82.8%的房屋为自住房为主,比起2011年的数据还有所上升,平均房价比chatswood 东边略低,为一百七十四万。(主要是这一片区域不适合大型开发,只适合别墅开发,以山地为主,有点属于Chatswood 的世外桃源的感觉)。

 


 

房价分析:

别墅:

Chatswood 房价

别墅的供应量在Chatswood并不是很多,可开发的土地基本都已经卖给开发商进行开发了,剩下的土地要么价格昂贵,要么处在保护区范围内(有传言保护区会放宽,只是此传言有成为谣言的可能性)。

 

Chatswood 房价

Chatwood West别墅的供应量就更少了,所以价格波动并不大。

 

Chatswood 房价

最近银行实施的对贷款的严控,对与chatswood这些高房价区域的房价影响还是比较明显的,最近这半年房价下降10%,这个趋势还是比较明显的。

 

Chatswood 房价

作为小弟的chatswood west也是紧跟老大哥的步伐,在进入2018年之后有小幅度的价格调整。

 

Chatswood 房价

chatswood中心地带的房屋销售一般而言需要两个月左右,折扣率并不大在6%上下波动。

 

Chatswood 房价

而chatswood west的销售时间在13、14年间销售非常迅速,而到了16、17年就需要3、4个月了,到18年回复到比较正常的两个月左右的时间,折扣率变化也比较大,在13%~3%之间变化,目前来看折扣率开始减少,价格也趋于平稳。

 

公寓:

chatswood的东区公寓开发近几年来多了不少,而且曾经一度有一房卖一百万、两房卖两百万,三房卖三百万的说法。Chatswood West没有公寓。

 

Chatswood 房价

 

这个表格可以看到Chatswood 的公寓价格一直上扬,甚至进入了2018年之后在其他区域价格开始调整之后还在上涨。不过也可以看到公寓的供货量开始减少,或许可以解释为chatswood 的公寓还是处在一个供不应求的阶段。

 

Chatswood 房价

公寓的价格增幅一直在5%以上,即使在受到贷款政策限制的2018年,公寓的价格还是向上,好区房价不跌似乎得到了认证。

 

Chatswood 房价

公寓房的销售周期也是在2个月左右,虽然前文说房价在增长中,但是房东给出的折扣率却也在增加,虽然折扣并不大,但这也证明了房东的开价跟实际市场还是有一定的差距。

 


 

租凭回报:

别墅:

Chatswood中心的别墅出租的其实并不多:

Chatswood 房价

现在的别墅平均租金已经接近1000澳币每周了,比5年前增长了25%。

 

Chatswood 房价

Chatswood west的别墅租金在2017年年底一度冲上了1000澳币每周,主要是供不应求所致,进入2018年之后稍稍回落,但是也高达950澳币每周。

 

Chatswood 房价

Chatswood 中心的别墅出租投资回报有2.3左右,由于别墅的房价调整,租金的持续上升,所以别墅的投资回报在逐步回升之中。

 

Chatswood 房价

Chatswood west别墅的房价比chatswood 中心的低了50万,但是租金却不相上下,所以在west的租凭投资回报明显好于中心地带。租金回报徘徊在接近3%的位置,比起某些区域的公寓的租凭回报更好。

 


 

公寓:

Chatswood 房价

chatswood 公寓的租金一直在增加,但是其实幅度并不是很大,5年里面只是增加了60澳币每周,这是因为公寓的供应量一直在增加的缘故。

 

Chatswood 房价

这个也导致了公寓的投资回报一直在降低,目前公寓的租凭回报只有3.3%。也反过来认证了Chatswood 的公寓比较适合自住(升值比较好),但是并不太适合投资(租金回报比较低)。

 


 

总结:Chatswood中心和西边的别墅目前价格回落的比较多,这是受到贷款限制的影响,而公寓价格还属于可以负担的范围内,所以对于有孩子的年轻家庭来说还是比较适合的一个区域。总体来说是一个适合自住的区域。

 

 

本文所有数据与图表均由RP data提供。


 

 

 

 

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