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【悉尼华人区Castle Hill最近5年的房地产市场分析】

更新日期:2018-09-02  来源:建筑师Tony Tang 天马足迹  

 

为什么我会说城堡山Castle Hill是个华人区呢?这样说吧,十多年前当我为西北铁路项目进行现场勘察的时候,第一次踏入Castle Hill 这片土地的时候,居然看到了HSBC 银行的分行。要知道HSBC银行的分行在悉尼其实很少,特别是西北铁路沿线,就只有那么一家分行(请看下图)

 

Castle Hill房价

 

对山区的房子分析,有时候很难直接就按一房、两房、三房来看房价,因为同一栋楼的开发,同是两房,面积可能相差很远,这是由于Hills 当地政府的要求,30%的公寓比例按公寓设计规范apartment design guide 规定的最小面积要求,30%的公寓面积增加了接近30%,还有40%的公寓面积就更大了,两房的面积甚至比某些三房还大。请看下表:

castle hill 房价

 

第一种最小面积的不能超过30%的总公寓数,第二个面积多了接近30%的公寓数也不能超过30%的总公寓数,第三种超大面积的,比悉尼其他区域的公寓面积大了差不多40%~50%的占了40%甚至更多。

 

所以在Hills council里面买公寓的话,必须要把面积也考虑进去。

 


 

西北铁路:

说道Castle Hill就不能不提明年通车的西北铁路,这个项目从最早的2007年立项(笔者从2007年开始参与此项目的设计),到2008年改为西北地铁,然后到2011年再次改回西北铁路,从全线隧道改为一半隧道,一半地面。

 

Castle Hill站的选址基本在2007年开始就一直没变过。也由此可建各路专家对Castle Hill 站地位的一个认可。由于前期的热炒,从2007年开始castle hill 房价就一直是一个热点地带。但是也由于过度的热炒,使得此地的房价在很早之前就到达了实际承受能力的最高值。

Castle Hill房价

 


 

 

城堡山大约占地19平方公里,拥有44个公园,覆盖了接近10%的区域面积。在2011年的人口普查里,城堡山大约有3万8千人,在2016年的人口普查里,增加到接近4万的人口,只有4.5%的人口增长。主要的人口构成以40~49岁为主,所以这个区自住房的比例高达79%,主要是以带孩子的家庭为主,每月的房贷平均在3000~3999之间(比起前几篇文章谈到的 burwood, Eastwood的1800~2399,明显的城堡山的居民的总体收入高了不少)。当前房价的中位价在一百五十六万左右。

 


 

别墅:

 

Castle Hill房价

 

别墅的供应量,或者说成交量在过去5年里面变化并不是很大,房价可以说是稳步上涨之中,18年开始有轻微下跌。

 

Castle Hill房价

 

别墅的价格基本都在增长之中,在2014年到2016年间录的了最大的增幅,超过了25%的增长,随后增幅放缓,到17年又突然加速,只是17年之后开始又催与平缓,这个也是符合整个悉尼地区的变化的。

 

Castle Hill房价

 

相比与以前我们分析过的区域,城堡山别墅的销售速度可以说是非常快的基本都是在一个月多一点时间就能卖出,而且成交价与开价之间的折扣率并不高,基本都是在5%上下浮动。这点可以看得出城堡山的别墅是非常受欢迎的。


 

公寓:

 

让我们再来看看公寓的销售情况:

 

Castle Hill房价

公寓的成交量和价格变化跟别墅非常的类似,价格稳步上扬,可以说过去3年变化并不是很大。

公寓房价的增幅变化跟别墅非常非常的类似,只是增幅的幅度没有超过20%。到2018年增幅已经很缓慢了。

Castle Hill房价

 

跟其他区相比,城堡山公寓的销售反而是比别墅需要更长的时间卖出去,折扣率也比别墅的要大。这一点可能跟该区还是以大量的自住房有关,住这里的人们还是比较喜欢住在大别墅里。

 


 

租凭分析:

别墅:

 

Castle Hill房价

 

别墅的租金在2013年11月到2017年11月这4年中是一直上扬的,不过幅度也不是很大,总体来说还是比较稳定的,在640~690每周之间。

 

 

由于别墅房价的增长比租金的增长更多,所以投资回报也从超过4%跌至2.2~2.3%左右。不过这个回报也比某些区域只有1.5%的回报要高。

 

公寓:

 

公寓的租金价格非常稳定的增长,基本在14年没有变化,在16~17年间也没有变化,目前有轻微增幅。

 

 

公寓的投资回报从13年最好的时候4.8%的回报率下降到现在的3.3%上下,不过可以看的出这个回报率正在慢慢回涨。

 


 

总结:目前城堡山是一个以自住房的中年家庭为主,收入不低,住家喜欢大地大房子。但是随着2019年的西北铁路通车,可以预计这一点很快会改变。由于公共交通的大幅改善,会有越来越多的年轻家庭搬入该区,笔者在过去5年做了很多很多该区的可行性分析报告,很多开发商都盯着这片区域,笔者个人对于该区域未来5年的公寓市场有一定的看好。

 

本文所有数据与图表均由RP data提供。


 

 

 

 

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