澳大利亚买房政策主要是指外国人在澳洲买房政策法规，海外人士通常只能买一手房，不能买二手房。

1、只有拥有FIRB的发展商才可以向海外投资者销售房产。

2、澳洲规定新住宅房项目的50%可以出售给海外投资者。

3、必须向FIRB表明你打算购买的住宅物业类型，可以同时申请购买多于一间住宅物业。临时居民（Temporary Resident）只可以购买一套二手房作自己的主要居所，但若果是购买空置的新建住宅，或者是购买二手房作重建，数量则不受限制。

所谓的临时居民，指任何人士持有临时签证，获准在澳洲连续逗留12个月；或者是持有过桥签证，同时已提出永久居留的申请。

4、海外人士只能买新房，也就是全新房子或期房楼花(工业和商业地产无此限制)，也可以申请购买空地（12个月之内必须进行开发建设）。

5、如果一定要购买二手房，长期签证（12个月以上）持有者（例如TR签证、工作签证、学生签证等）可以在非常严格的条款下申请购买二手不动产，但是必须用于自住目的，且仅能够作为自己居住用途，在签证到期离开澳洲时（离境前3个月）必需出售此住房。此外，有外籍人士运营的大型规模公司，为驻澳员工提供住宿时，可以购买已建成住宅（二手房）。

6、根据澳洲法律规定，澳洲常住居民（PR）与外国人（如非PR的中国公民）是可以联名购房的。需要注意以下几点：

  联名方式可分为共同共有与按份共有；

  FIRB申请费5000澳币不会因为外国人的购房份额减少而减少；

  若需要贷款，则外国人的贷款部分有可能会收到很大的限制；

  海外买家额外印花税仍然适用于外国人；

 

澳洲政府对于"外籍人士"的划分是非常细致的，可以简单理解为：身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等），即非常住外籍人士。

澳洲政府的相关法律条文规定如下，大家可以详细对照、比对。

澳洲《1975年外国收购与兼并法》（以下简称"法案"）授权国库部长（Treasurer）或其代表负责审查外国投资提案，以判定提案是否有违澳洲的国家利益。该法案第五条定义"外籍人士"为：

♦非澳洲常住居民的自然人；
♦由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司；
♦由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司；
♦由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人；或者由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

《澳洲海外投资政策》显示，"常住居民"指符合以下条件的人士：

他们在澳洲的居住不受法律规定的任何时间限制（即为，他们可以无限期住在澳洲，如澳洲永久居民和新西兰公民）；

该人士在过去的十二个月内实际居住在澳洲的时间达到200天或以上。

此外，《澳洲海外投资政策》将"临时居民"定义为居住在澳洲并且符合以下条件的人士：

持有允许他们在澳洲持续逗留12个月以上的临时签证（无论签证的剩余有效期为多长时间）；

已递交永久居留申请并且持有允许他们在澳洲逗留到申请得到最后决定为止的过渡性签证。

外籍人士在澳洲只可买全新住宅

对澳洲房产投资稍有了解的人，大都听说过"外国人在澳洲不能买二手房、只能买新房子"。准确的描述应该是：普通非常住外籍人士不可以购买澳洲已建成的二手住宅用房。但是，非常住外籍人士在获得FIRB批准后，是可以购买澳洲全新住宅的（如独立房屋或公寓等）。

澳大利亚买房政策对全新住宅的定义

全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。全新住宅包括从非住宅用途（例如：办公室或仓库）改为住宅之用，而作出大幅度翻新的建筑，但并不包括经过整修或修复的旧住宅。

外国投资者在澳洲购买全新住宅时的FIRB申请

外籍人士如要购买澳洲全新住宅，需要向FIRB提出申请。这类申请通常会获得批准，而且在获得批准时通常没有附带条件。非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发，但购买前也需要向FIRB提出申请，不过，在获得批准时往往附有一定条件（如在24个月内开工等）。

澳大利亚买房政策中FIRB的政策解读

从FIRB的政策来看，针对非常住外籍人士的批准更倾向于指具体某一房子可不可以卖给这位外籍人士，而不是这位外籍人士可不可以买这一套房子。根据这一原则，申请人在申请FIRB的购房批准时必须要提供具体的房产信息（如地址等），如果通过批准的房子因故没有买成，申请人需另外申请购买其它房子的批准。

FIRB审批时间

根据法案规定，国库部长有30至90天的时间考虑申请并作出决定。对于普通民用住宅房地产的购买申请，通常在递交申请30天内会得到批准答复。

相关建议

由于澳洲法律法规已经形成了较为完善的体系，所有在澳洲买房事宜都可通过您的代理律师与开发商律师进行交涉。因此，如果您是一名非常住外籍人士并希望在澳洲购房，需要第一时间告诉您的代理律师，以便其帮助您递交购房申请。

外国投资者购买新房时的"开发商申请"问题

我们经常听到全新住宅不需要去申请FIRB的批准，这是因为开发商已经事先将其开发的楼盘向FIRB递交申请，以便于卖给外国投资者。具体而言，FIRB可能批准该楼盘的50%可以卖给外国投资者，当外国投资者购买时，无需再向FIRB申请，开发商将FIRB批准其向外籍人士售楼的文件附加在购房合同内即可，这一点您的购房律师可以帮忙把关。

不过，这只是其中一个特例。根据澳洲法案规定，无论您是澳洲居民还是非常住外籍人士，以下情况不需政府批准就可以购房：

从已经获得预先批准可以向外籍人士出售的开发商购买的全新住宅；

让您（以及任何相关人）可以每年最多使用四周的时间分享提案中的权益；

综合旅游度假村的某些住宅房地产；

按照遗嘱或依法财产继承所获取的权益；或者从澳洲的政府（联邦政府，州、领地政府或地方政府）处获得或出于公共目的组建的法定企业获得的权益。

综上所述，外籍人士只需向FIRB递交购房申请，便完全可以在澳洲购买全新住宅。而澳大利亚买房政策中对于外籍人士在澳购房的所谓限制多是出于对国家利益整体的考量，因而才设置了审查批准这一流程，并非真的要限制外籍人士在澳洲的投资和购房。相反，澳洲政府是非常欢迎外籍人士投资澳洲房产的，从各州政府对购房优惠/补贴政策可见一斑。
 

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