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【悉尼华人区Ashfield最近5年的房产市场分析】

更新日期:2018-08-26  来源:建筑师Tony Tang 天马足迹  

 

我们来继续关注一下悉尼华人区过去5年的房产市场走势,这次我们来看看有小上海之称的Ashfield,一个我们华人称之为艾士菲的区。虽然艾士菲最近今年的名声不及burwood,chatswood,castle hill, hurtsville, eastwood 这些区,但其实Ashfiled 在华人圈中名气不小,被好些朋友称之为上海家乡,它离悉尼市中心不到10公里,这是一个上海人集中居住的小镇,一条不足三四百米的利物浦街两旁开出数十家上海人的店铺。在那里,招牌上写有“上海”二字的店铺一家连着一家,说上海话,吃上海菜,买上海货,简直就是回到了上海,而不是置身悉尼。从中国来的游客,尤其是上海人,到此感到特别亲切,犹如回到了自己的家乡。

 

悉尼Ashfield房价

 

Ashfield 距离市中心只有8公里,面积不大,只有3.4平方公里,拥有12个公园,绿化面积覆盖了接近5%的区域。人口在2011年的时候拥有22,190人,到2016年增加到23,848人,只有7.5%的人口增长,相比临近burwood的28.4%的人口增长算是比较缓慢的。人口构成以20~29岁的年轻有小孩的家庭为主,家庭还贷情况跟burwood 类似,都是在1800~2399每月这个幅度。总体来说居住在Ashfield 的人口以专业人士为主,2011年的时候50.5%的房子为自住房,但是到了2016年就降低到43.8%了,租房的比例已经超过56%了。目前该区的房屋中位价是一百五十四万上下,其中别墅的中位价在一百六十三万上下,而公寓房的中位价稍高于七十万,为702412澳元。 

 


销售和价格

别墅:

首先我们来看看过去5年里面别墅的销售数量和中位价,以下图表由RP data 提供:

悉尼Ashfield房价

房价13~15年之间有比较疯狂的涨幅,从均价80多万,一下子跳跃到150万以上,但是在2015年开始变得平稳,而供应量在2016年之后开始慢慢下降,在2017年年底前价格突然上扬了一点,但是在18年又有所回调。

 

13~15年,延续到16年年中的涨幅可以由下图看出,在14年到15年这两个整年里,每半年的涨幅都在25%上下,这一段时间房东可以说赚的还是很不错的。之后房价还是有缓慢的增长,只是到了2018年,这个涨幅就很少了。

悉尼Ashfield房价

很有意思的是在2015年的11月的数据,这一段时间卖价和房东的开价的折扣率居然超过了12。5%,而当时的房价基本是到了该区的坡顶,其实这个时候已经可以看出房价开始调整的苗头了。到现在别墅的销售期基本都在3个月左右。

 

悉尼Ashfield房价

公寓

跟别墅的情况差不多,房价13~15年之间有比较疯狂的涨幅,中位价从接近50万涨到了超过70万,也有50%的一个增幅,只是跟别墅的价格(150万)相比,还是有一定相差,同样的50%价格增幅,基数越大,赚的越多。

悉尼Ashfield房价

中位价格变化的表格,基本是跟别墅的中位价格变化一致,增幅稍微延后

 

悉尼Ashfield房价

公寓的卖价和房东的开价的折扣率并不大,在4%~6%之间徘徊。但是销售期比别墅明显短了1个月,对于想要进行短期操作的朋友来说,公寓相比别墅还是有点优势的。当然对于想要利润最大化的朋友来说,则反之。

悉尼Ashfield房价


 

出租和投资回报

 

跟burwood差不多,ashfield都是一个以租房为多的区域。那就让我们一起来看看出租和投资回报的情况吧:

 

别墅:

可能由于区域相邻,Ashfield跟Burwood的数据变化差不多,都是突然在2015年11月的时候租金突然下降了一些,但是总体还是往上增长的,从2013年的平均每周500,增加到每周700,5年间,租金增幅也接近40%了,在过去2年房价没有多少增长的,租金的增长还是让投资者有点安慰的。

悉尼Ashfield房价

总体的别墅租凭投资回报在今年有所回升,感觉摆脱了2015年年底时候的低回报的情况。当然目前来说还没能回复到3%以上,但是势头是往上的。

悉尼Ashfield房价

 

公寓楼

公寓楼的租金是属于稳中有升的,变化不算太大,5年里面租金增加了80块每周,属于不算太好,也不太差的一个情况。

悉尼Ashfield房价

由于房价的波动,公寓的租凭回报从最高的4.5%回落到3.7%左右,这个还是比较接近银行的利率,加上负扣税政策的帮助,这个投资基本属于保本的。

悉尼Ashfield房价


 

实话实说,这样一个数据的反映,显示这是一个买自住房的好时机,属于早买早享受。如果手上自有资金充裕的话,也是一个land banking的好时机。只是个人投资而言,未来2年会熬的比较辛苦。不过也是那句老话,冬天来了,春天还会远吗?

 

本文所有数据与图表均由RP data提供。


 

 

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