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【悉尼华人区Eastwood最近5年的房地产市场分析】

更新日期:2018-08-26  来源:建筑师Tony Tang 天马足迹  

 

我们来看看另外一个著名的华人区,Eastwood (伊士活),也有朋友称之为145。

 

悉尼Eastwood房价

 

eastwood 其实分为东西两片,火车线是全区的最低点,火车线以东其实算是一个韩国人区,而火车线以西是大批华人聚集的区域,拥有大量的华人餐馆,也有华人超市,购物娱乐都很方便。

 

Eastwood 拥有大约5.2平方公里的面积,距离CBD 大约14公里。这个区拥有31一个公园,覆盖了6.5%的面积。在2011年的时候,Eastwood的人口有16,193人,在之后的5年里面人口增长了超过10%,到2016年人口已经增长了到了17,880人。这个区的主要人口构成为20~29岁的年轻人口为主。在这个区的家庭以有孩子的年轻家庭为主,平均每个月还贷额为$1,800~$2399之间。

 

总体来说Eastwood 的居住人口为专业人士为主,在2011年,66.3%的房屋为自住房为主,到2016年,这个数字下降到61.9%。目前这个区的房子总中位价为一百八十六万上下(2018年5月的数据)。

 


销售和价格

目前Eastwood 还是以别墅为主,大约有4000多套别墅,中位价接近一百九十六万,已经非常接近两百万了;而公寓数则略少于3000套,中位价是七十六万左右。

 

下图为别墅在过去五年的销售情况:

悉尼Eastwood房价

 

可以看得出来过去五年房子的销售量属于稳中有降的情况,而房价在2013~20116年有比较明显的增幅,在2016年五月之后增幅放缓,目前属于房价属于比较平稳的阶段。

 

这一点在中位价的变化表可以得到认证,房价政府在2013年年底的时候增幅最厉害,超过了30%,然后增幅下降,到现在已经少于5%的增长了。

 

悉尼Eastwood房价

 

以下是房产在市场上挂牌到销售所需时间,以及实际卖价和房东开价之间的折扣比。从表格可以看出房产在市场上基本都需要2~3个月才能卖出。卖价与房东的开价之间相差的幅度在2013年~2015年之间并不大,2016年之后有个比较明显的波动,现在有点回复到2016年时候的状态。

悉尼Eastwood房价

 

看完别墅的销售情况,我们来看看公寓的情况:

上图可见,公寓在供应量在过去5年呈比较明显的波动态势,价格在2017年5月的时候达到了顶峰(那一段时间,若晨集团在Glen St 上推出了两三个比较优质的楼盘)。在2017年年底之后由于收到贷款政策收紧等因素的影响,公寓的供应量和价格都有所下降了。

 

悉尼Eastwood房价

从上图,公寓楼的中位价的变化图上我们就更能看出问题了,进入2017年年底之后房价不但没增长,还有所下降了。

 

不过这个区域的公寓的销售时间比起别墅来说还是短了不少,在房东让利的情况下销售一般都能在两个月能成交。

悉尼Eastwood房价

 

 

 


 

出租和投资回报

看完别墅和公寓的买卖,我们再来看看租凭的情况。

 

别墅:

别墅的中位价租金在720块每周左右,总体来说还是有所增加的,跟5年前的600块每周相比,平均每年都能增加24块每周。其实还算是可以的,毕竟在2015~2016年之间租金还是跌了一下,但是在2017年的时候反弹的比较强劲,目前租金还是往上涨的。

悉尼Eastwood房价

 

但是由于房价在过去5年里面涨的也是比较厉害的,所有别墅的投资回报在2016年之后一直保持在2%左右。

 

悉尼Eastwood房价

 

公寓的情况又是如何呢?

 

可能由于都是小户型为主,公寓的租金中位并不太高,在过去5年里面的增幅并不大的,在420块每周到470块每周之间变化,在2014年到2017年间只有20块左右的增幅变化。

悉尼Eastwood房价

 

公寓的投资回报在2013年的时候还是比较好的,能有接近4%的投资回报,过去1年里面由于房价有所回落,所以投资回报现在还是高于3%的,这个在整个大悉尼地区来说,还算可以的。如果是全新的公寓,每年还有耗损的税务折扣优惠,所以投资回报其实还算可以。

悉尼Eastwood房价


 

其实Eastwood 居住了很大一批从chatswood 搬过去的华人,在建造Epping 到chatswood 火车线的时候,很多朋友看准了这个时机卖掉了chatswood 的小房子,到Eastwood 换成了大house,也狠狠的赚了一笔。

 

只是eastwood 有部分区域,特别是火车站附近属于洪水区,最严重的时候洪水把图书馆给淹了,这个也导致council 需要花大价钱来做好水务处理。如果有在eastwood 起过房子的朋友都会知道一点,council 对于储水箱的要求特别高,比起其他council 的要求多了一倍,甚至是3倍。

这是一个2012年洪水时候的视频: https://www.youtube.com/watch?v=uBT2Ynfig6U

 

Eastwood由于有好的学校,又有火车线,交通方便,华人聚集,还是得到了很多朋友的喜爱。也是笔者比较喜欢的一个区。公寓的投资回报在整个大悉尼范围内,还是不错的。

 

本文所有数据与图表均由RP data提供。


 

 

 

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