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【悉尼华人区Burwood最近5年的房地产市场分析】

更新日期:2018-08-26  来源:建筑师Tony Tang 天马足迹  

 

 

最近房地产市场开始慢慢回归理性了,过去一段时间的清空率一直在60%上下徘徊,想买房自住的朋友也开始可以进场看一下房子了。

 

这周开始,笔者会开始分析一下悉尼各个区域过去几年的房地产变化,我们先来介绍一下华人热门的地区。

 

Burwood,我们华人喜欢叫它:宝活区,交通便利,购物方便,可以说是新移民或者留学生很喜欢的一个区。有火车线通过,有大型购物中心,最近一段时间开始形成了一个以华人餐饮为主的美食区,可谓深得华人喜爱。

悉尼burwood房价

 

宝活区,呈东西向,离悉尼市中心直线距离约为10公里。整个区的面积大约是2.5平方公里,拥有6个公园,大约覆盖了3.4%的城市面积。在2011年的人口统计中,宝活区拥有12,466人,到2016年的人口统计,显示人口增长了28.4%,达到了16,011人。

 

这是一个充满了活力的区,人口构成以20~29岁这个年龄段为主,在这个区居住的大部分家庭都是以还没有孩子的夫妻为主(刚毕业、刚结婚的)。本地居民还贷数额大约为1800~2399每月。

 

一个比较有趣的现象就是在这个区以租客为多,大约占了房地产市场的56%,44%的住户为自住为主。过去12个月的统计里,别墅大约有2143栋,公寓楼单元有5128间。据笔者所知有几家开发商即将或已经推出更多的公寓,所以别墅会慢慢减少,而公寓数在可见的将来将会提升。

 


销售和价格

别墅:

首先我们来看看过去5年里面别墅的销售数量和中位价,以下图表由RP data 提供:

悉尼burwood房价

柱状图显示的是别墅在市场的销售数额,过去5年其实变化并不算太激烈。价格在2016年5月达到顶峰后,从2016年11月到2018年5月这1年半间变化不大,中位价在180万出头徘徊。

 

下图更直观的可以看到中位价的变化幅度,在2016年5月之后下滑,到2017年5月之后开始爬升,但是2017年11月之后又有微量下滑。这个跟整个大悉尼地区的房价变化基本相同。

悉尼burwood房价

下图为房产销售在市场上呆的时间,和房东开价和实际售价的折扣趋势。基本上房产在三个月内都能卖掉,不过房东的开价基本都比实际售价高,2018年5月的统计显示最近的折扣率在15%左右,也就是开价2百万的房子,可能最终成交在160万左右,想买自住房别墅的朋友可以留意一下讲价的空间了。

悉尼burwood房价

 

公寓楼:

从下面的表格可以看到,公寓楼的供应量在2014年之后就不算太多,在2015年之后还开始慢慢减少,相应的售价也比较坚挺,中位价在85万上下波动。

悉尼burwood房价

 

公寓楼的售价在2015年年中到2016年年初的增幅是最大的,甚至达到了20%的增幅,随后增幅开始减慢,到2017年年底,甚至开始了短暂的负增长(降价),只是幅度并不大。

悉尼burwood房价

公寓楼的平均销售期比别墅要短了10天左右,也就是2个半月左右能销售出去,而且议价空间并不大,目前一般在6%左右。

悉尼burwood房价

 


 

出租和投资回报

 

前文也说了,burwood 的房地产市场,租房的人比住自己房的人还多,下面我们来分析一下租房市场的情况。

 

先来看看别墅的出租情况:

别墅的租金除了在2015年11月到2016年11月这一段时间跌了半年左右,基本都是呈上升态势,到2018年5月的统计数据显示别墅的中位租金略高于675澳币每周。

悉尼burwood房价

如果是投资了别墅来出租的话,这个投资回报大约在1.6~1.7%左右,比起2013年5月时候的大约2.4% 的投资回报低了不少,好的是2018年5月的数据开始往上提升。

 

悉尼burwood房价

前文列举的数据显示别墅最近几年房价提升并不多,出租的投资回报也并不如意。显示这是一个属于时候买别墅自住的市场,出租或投资求增值比较困难。

 

公寓:

悉尼burwood房价

公寓楼的租金在过去5年基本是往上走的,可是在2018年5月的统计数据显示租金市场开始有下行压力。

 

悉尼burwood房价

在过去5年,公寓的租金回报也由最高点的4.2~4.3% 下滑到3.5%左右,不过相比起别墅来说,投资公寓的年投资回报还是会高,在同样的房价不怎么涨的情况下,投资公寓看似比投资别墅回报更大一些。

 

本文所有数据与图表均由RP data提供。


 

 

 

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