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【名家专栏】如冰房产学:房产投资之葵花宝典——总纲篇

更新日期:2018-08-16  来源:  

 

作者:如冰

2018年08月16日

 

 

现如今,只要是成年人的交际场合,聊不到几句都能扯到房子上。在如今全球量化宽松泛滥的大环境下,尤其在经历过北上广深过去十多年房地产洗礼的朋友们心中,房地产的重要地位无可替代。

 

买房的目的有很多:自住的,防通胀保值的,投资赚钱的。因为房地产投资,是普罗大众能够脱离固化的阶层,开启富豪模式的极为有限的方式之一,所以如冰在这里不讨论自住,只讨论投资赚钱。

 

如冰作为房地产行业多年的专业参与者,学习者,开发者,这些年接触到非常多的客户朋友,其中因为错误的投资思路赔钱的固然非常可惜,而赚到钱的依然是绝大多数。可让如冰觉得十分可喜的是,在这些投资过房产的朋友里面,很多朋友是完全有能力做得更好,赚得更多的!房产投资这个行业,是一个双赢的行业。帮助别人,既能积累福报,又不影响我自己赚钱,何乐不为?这也是如冰在这分享自己的房产投资经验心得的主要初衷。

 

房产买家关心的问题很多,市面上教人如何买房的文章,书籍,人物,更是数不胜数。

 

市场涨了能不能买?追高?

市场跌了能不能买?跌了我还买?

市场调整能不能买?先观望一下

OK可以买了:

是买悉尼墨尔本还是布里斯班黄金海岸?

是买别墅还是公寓?

是买楼花还是二手房?

是买CBD,富人区,还是新开发区?

底层顶层不能买

朝阴面的不能买

朝坟墓朝大路不能买

离火车站远了不能买

没有购物中心不能买

买学区怎么样?

买水边物业也不错?

。。。

这无穷无尽的疑问,困扰着我们每一位房产投资的朋友。买房是大事,细心谨慎是非常正确的。可问题是,细心谨慎,并不能保证自己就能买得到真正的好房子;困惑着我们的一堆问题可能并没那么重要,但是却让我们错过一些真正重要的东西。

 

每个人的时间精力都是有限的,就好比往一个杯子中放入大石块,小石子和细沙。大石块代表最重要的因素,小石子代表一般重要的因素,细沙则代表没那么重要的因素。

 

 

如果先往杯中加入细沙,那么最后就很难将大石块放进去;如果先往杯中加入大石块,再放入小石子,最后倒进细沙。结果就不同了。

 

所谓“不识庐山真面目,只缘身在此山中”。如果我们在买房的时候,考虑太多并没那么重要的因素,可能就没有足够的精力和时间去研究更加重要的信息。更何况这里面还有一个专业与非专业的差别。等房子买完了再后悔,是没有任何意义的。毕竟,我们普通人,这一辈子也买不了几次房。

 

因此,请各位朋友先暂且忘记那些无穷无尽的问题。在今天的总纲篇中,如冰就先告诉各位,房产投资领域中的这些最重要的“大石块”究竟是什么:

 

开阔眼界

打开格局

才会有

 

会当凌绝顶

一览众山小

 

 

 

A. 任督二脉

 

一处房产想要涨的好,就像一个人练功一样,只有打通任督二脉,缺一不可!

 

房产投资的任脉——供需不平衡

 

简而言之,就是人口增长,同时房屋供给有限

 

很多朋友投资布里斯班黄金海岸收场惨淡,根本原因就在于这些地区流动性人口比例过高,常驻人口数量增长不够快,但是房屋供应量过大。

 

 

上图是如冰随便找了一套黄金海岸位置非常不错的独栋别墅,位于25 Second Avenue, Broadbeach QLD 4218。2017年的售价是140万澳币, 13年增值了40%。朋友们这种增值速度你们满意吗?反正如冰我是绝对忍受不了的。

 

至于公寓就不必说了,说多了也容易招人恨。

 

另外一个是什么?

 

房产投资的督脉——通货膨胀

 

货币贬值。日本的房价近些年为什么不涨?因为日本通缩。

 

此房产投资的任督二脉,缺一不可。只具备任何一个条件,房价并不能保证一定会涨;但是如果二脉齐通,那100%绝非池中之物了!北上广深过去十年,就是因为通了二脉,而且通得无比通透,房价也跟坐了火箭一样,一飞冲天!而今直叫后人遥不可及,望尘莫及,后悔莫及。

 

 

B. 修为

 

 

任何一个国家的十大富豪里,除了互联网新贵,最多的就是做地产的。

 

互联网新贵们使用的是人力杠杆,边际效应。用户基数庞大,容易出富豪。

 

 

而房地产的造富,是因为可以使用到两个非常牛逼的杠杆:其中一个,就是时间杠杆。作为标准的长线投资,我们很难会发现一位靠投资发家的富豪是比较年轻的。基本上都是越富,年纪越大,修炼得越久。诸如李嘉诚,巴菲特:早早地进入市场,熬到五十多岁,扬名立万。

 

 

如果想通过房地产投资,彻底改变自己的财务水平,社会层次,那么一个房产周期是远远不够的。你如果能比身边的人多参与一个房产周期,就会比他们富有许多。这也是为什么世界范围的地产富豪普遍都六七十岁的原因。

 

所以,

 

房产投资的修为,就是——时间

 

时间,是我们每一个人最宝贵的财富,可惜大多数朋友,在不知不觉之中,浪费了我们自己最宝贵的时间。等自己认识到的时候,才去追悔莫及。

 

 

 

C. 内功

 

悉尼,前不久刚经历了一个房产周期的高峰。这些年,无论北上广深,还是悉尼温哥华奥克兰,投资买房的朋友数不胜数,绝大数人都是赚到钱的,但也仅仅是赚了些钱。真正赚到巨额财富,成功改变自己财务阶层的投资者,其实还是少数。如冰认识一些朋友,他们对房产并不是很懂,入市起点也不高,如今却身家不菲;而另外也有不少房产方面的专业投资者,短短几年,资产甚至可以翻100多倍。这些成功者的背后,都有一个极其重要的共同点:他们的内功很深厚!

 

房产投资的内功——Portfolio

 

 

Portfolio,也可以理解为你的资产总额。王健林赚一个亿很容易,是因为他当年是用4000亿(负债),去赚这1个亿。让您用4000块去赚1块钱,您也会嗤之以鼻的。

 

我知道你想跟我讨论先有鸡还是先有蛋的问题。由于资本的原始积累非常的慢,所以对于我们普通人,房产投资的第一桶金尤为重要!这个我会在今后的篇幅里详细分析。

 

回到主题,如果你去深入分析全世界任何一位富豪,他们无一例外,都背负巨额的负债,也就是other people‘s money,用别人的钱去帮自己赚钱。那么怎样能够拿到别人的钱?——银行信贷,民间借贷,天使投资,政府拨款,慈善信托,上市融资,众筹基金。。。显而易见,作为普通人,房地产成为了为数不多能够使用到别人的钱的投资标的。

 

当然了,不是每个人都想赚大钱,也并非每个人都愿意去负债,因为负债必然会带来风险和压力。但是,如果你想通过投资,改变自己的财务状况,社会地位,甚至改变自己的命运,就必须要学会背上“负债”,要学会使用other people‘s money,也叫做——金钱杠杆

 

我的一位好友,之前在银行做柜员,一年四万多澳币年薪,觉得没前途不干了。2012年,怀揣着四万澳币存款开始投资房地产。到如今短短5年时间,他手里现有十二套投资物业,市值近千万澳币。假设悉尼房价平均每年上涨5%,他每年的被动收入,先不算租金收益,光是增值部分,就高达近$ 500,000!这一年的被动收入,相当于他之前在银行full time整整十二年的工资!相当于6位悉尼平均收入水平的全职工,帮他义务打工!这就是金钱杠杆的威力。

 

相信很多朋友都参加过房产拍卖,前两年市场好的时候,几乎每一场拍卖会,都会有一位买家,以一个令人惊愕的价格,战胜身边所有人,成功拿下物业。他们是如何做到的呢?

 

 

因为这类人的内功深厚,资产规模庞大,他们赚钱的速度,比周围的人都要快

 

 

 

在任督二脉打通的基础上,通过金钱杠杆,尽快建立起自己的Portfolio,尽快扩大自己的资产规模;再通过足够的时间,让金钱自己去繁殖。只有这样,才能更早地实现财务上的飞跃,最终成为一名真正的富豪!

 

 

 

——结语——

 

房产投资有很多讲究,包括何时买,买哪里,怎么买;增值,现金流,贷款等等。如冰会在今后的篇章中进行详细的解答。

 

如冰最后想说:房产投资如做人,如练功,三观必须要,方法必须要。不然,轻则走火入魔,重则流血身亡。投资,最不缺少的,就是血的教训。

 

下一篇,将为朋友们隆重推出《房产投资之葵花宝典——前言篇》:

 

欲练神功,挥刀自宫!

 

 

 

 

 

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水平还行

眼光独到

绝对靠谱

还有一颗

对投资永远狂热的痴心

好朋友们都亲切地叫他

如冰

 

 

 

十六年磨一剑

 

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