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【澳洲新房完工验收10大常见缺陷】

更新日期:2018-08-16  来源:大胡子 澳洲建筑开发百家说  

 

二手房验房写了不少了,今天和大家聊聊新房验收新房验收是整个建筑过程的最后一关,也是屋主最后一次有权利让建筑商修复所有问题。错过这次验收,屋主住进去后可能会有很多麻烦。一旦屋主付清尾款,房屋交接完后,建筑商理论上还会有三个月的保修期,但是一些建筑商会拖延修复甚至拒绝修复,所以大家一定要把握好在尾款付清前的完工验收

很多客户会误认为完工验收就是检查一下有没有破损或功能性缺失。其实不然,完工验收要检查的项目繁多,并且工作需要非常细致,建筑行业的规范和标准都需要一条条的核对,非职业验房师是绝对不可能面面俱到的。

完工验收经常会有一些严重的建筑缺陷需要返工,我们今天就说说其中比较常见的10项。


一、图纸不符

验房时,我们经常发现很多图纸和实际不符的情况。比如:

  • 窗户尺寸不符

  • 内部格局微调未通知屋主

  • 本该铺设地毯的地方换成了地板

  • 本该有冷暖出口的地方未预留

  • 厕所里本该有通风没预留

  • 900mm 的电器换成了600mm

  • 双水池换成了单水池等几十项常见的图纸与实际不符的情况

核对图纸和用料这项工作通常需要屋主自己去做,验房公司完工验收一般不免费包括这个服务,因为这是在结构和内装修阶段验收应该做的工作。完工验收才核对图纸和材料其实并不是最佳时机,但是很多屋主由于各种原因错过了阶段性验收,这时候亡羊补牢为时未晚,屋主一旦付清尾款再无机会申辩。

二、管道泄漏

管道泄漏是我们在交接验房时经常发现的严重建筑质量问题,没有专业工具,用肉眼无法判断。

  

通常管道泄漏大部分情况是渗透性泄漏需要验房师用专业验房工具比如moisture meter, 或者thermal image camera查出泄漏源。管道泄漏如果没有及时被发现,那么房屋很可能在交接后短期内需要大价钱修复漏水造成的内部结构腐烂和内墙。很多屋主抱着建筑商有质保期的心理,觉得有问题建筑商一定会回来修复的,在这里我公正的为建筑商说句话,大部分建筑商会的,但是万一碰到不愿意修的,或者过了保修期才发现的,那屋主就得自己掏钱修复。这笔费用不会少,澳洲最贵的就是工人工资。

三、房顶漏雨

现在新房如果不在火灾区域内,瓦片屋顶内很少会装roof sarking, 意味着只要瓦片稍有破损或风力造成的轻微移动就有可能会漏雨。我们在完工验收的时候有一半的情况会发现瓦片破裂或摆放不整齐有空隙造成漏雨的情况。

四、防水不达标

这项工作其实需要在内装修阶段(Fixing Stage)去检查,完工验收时我们虽然可以通过moisture meter判断墙体内的湿度,但是无法判断防水层的用料是否有破损,防水层具体做了几层,高度和宽度面积是否达标等。唯一能通过moisture meter判断的就是墙体内的湿度。如果完工验收墙体内湿度过高那么防水不达标的概率就很高了。拆除瓷砖,重做防水将会延迟交接,且绝大多数建筑商会找理由推脱,所以不要错过阶段性验收。

 

五、承重墙偏斜

承重墙偏斜也应该是阶段性验收要检查的项目之一,最佳检查时间是在结构阶段,完工验收的时候我们仍然要把最后一道关。如果发现了承重墙偏斜超出允许范围,或是非承重墙偏斜,都意味着要拆除内墙,微调结构,将会是一项大工程。

 

六、管道堵塞

管道堵塞是一项比较难检查的工作,验房时测试的水流量是远远不够检查出来哪里未来会有管道堵塞的问题。我们用的目前世界上最先进的仪器也只能在可视范围内查出内管是否存在堵塞。至于施工过程有可能产生的落石导致的堵塞,需要屋主住进去后生活一段时间才能发现。 我们在做建房阶段性检查的时每次都会顺便检查一下管道是否在施工中做封闭措施,防止房屋交接后堵塞找不出原因。

七、地面不平或开裂

地面不平或开裂在完工验收时也是经常发现的建筑缺陷,多数都是由于没有检查地基造成。地基如果不偷工减料,一般情况下,水泥表面是不会出现1mm以上的裂缝,除非结构工程师设计有缺陷。完工验收时如果有裂缝或者地面不平我们会参照行业标准手册,通过裂缝的位置,数量,方向,宽度,以及水平的差距去判断这地基问题是否超过行业允许的误差范围。

八、外墙的结构裂缝

外墙结构裂缝在完工时多数不会发生,但我们也确实遇到过个别地基下陷导致的结构裂缝。我们通过水平尺和镭射判断墙面偏斜程度,游标卡尺检测裂缝的宽度,观察裂缝的位置,方向,数量等判断其是否超过行业标准的允许范围

九、未做隔热隔音棉

如果屋主在外墙(lock up)阶段没有做阶段验收,那么这一项工作将很难检查和修复,尤其是墙体内的隔热棉。我们必须通过thermal image camera探测是否存在缺失,如果有缺失只有通过拆墙弥补,又将是一项很大的工程。

十、外墙防水防火遗漏

建在火灾区域里的房屋,一般Building Surveyor在出居住证的时候会检查防火措施,但是我们也仍然见过有遗漏的现象。比如房屋:

  • weep hole ember guard missing

  • gap sealer missing

  • grout hole missing

  • smoker detector missing,照样拿到了居住证

至于防水,很多屋主没有引起足够的重视,澳洲的木结构房屋最怕三样东西:水,火,白蚁。我们曾经有过一个较新二手房的验房案例整个房子90%的问题都是由于水造成的,湿度过高造成的木架腐烂,漏雨造成的屋顶天花板下陷,脱漆,浴室湿度过大产生的霉菌,石膏板变软导致瓷砖脱落排水不畅导致的地基下陷,引起的外墙结构裂缝,承重墙偏斜,屋顶结构下陷。 一系列的问题都是由于水造成。所以水也可以慢慢的毁掉一座房子。湿度过大的房子,产生的霉菌也同样会让生活在里面的居民增加呼吸道疾病的概率。

THE END

除此以外,还有很多其他的完工验收的问题,而不是很多屋主认为的去走一趟看看该做的有没有做,油漆的刷的好不好,完工工艺够不够精细,当然这些项目验房师也确实会包在内,但是重点是在完工的时候不要发现类似于以上10项的重大问题,避免屋主交接后自己掏钱花大价钱修复。

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