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【名家专栏】澳洲城市规划与地产投资

更新日期:2018-08-14  来源:万邦金融睡袋熊 澳洲万邦金融  

 

 

一日我与朋友闲聊地产投资,朋友本人是我微信平台的忠实读者,朋友对我说:“我越看你的文章越觉得疑惑。例如你反对大家买三四线城市的房子,但是又管那些张口闭口要买CBD房子的人叫SB。你建议大家买了房子要学会人为的提升装修价值,但又不赞成普通投资者都去买地做小型开发; 你建议大家要学会低价购入房产,却声称任何时候都是买房的好时间,不需要等待房价的低谷。我有时候觉得你讲的都对,但又觉得你是一个彻彻底底的矛盾体”。

 

 

我听后哈哈大笑,您面前的这篇文章就是我对朋友问题的回答。

 

首先声明我不是科班出身,不懂城市规划,文章是根据我自己研究和思考得出的结论,所以读者自己要明辨。

 

我个人认为市面所教的地产投资都是在术的层面,没有触及到地产的核心---城市化。所有地产的投资策略如果不能结合整个城市发展的过程,那基本是邯郸学步白费工夫。你的地产投资策略和认识必须结合你投资城市,它本身所在的阶段来定夺。

 

 

在我有限的认知里,城市规划可以分为两类

 

1

一类是以亚洲为主的,以地铁和公共交通为主轴的城市规划。

 

这种城市的特点城市的楼盖的又高又密,但城市辐射的半径不大,例如中国最大的城市之一上海,从市中心到城乡结合部的距离为24公里,当驾车行驶到九亭的位置的时候,你已经开始看到一片片厂房,再往下就是农田了。这种城市的规划造成城市面积小,但密度大,人们出行都依赖公共交通,私家车拥有率低。例如上海有两千万人口,在2015年统计结果显示私家车也就才80万辆左右。人们对这种规划的印象是拥挤,吵闹,但很容易聚集人气发展商业,所以每栋大楼底下都有商铺,购物极度方便。

 

2

 第二种城市规划是以汽车为主导的城市规划

 

这样的城市特点是城市面积很大,城市会随着高速公路向外延伸,城市半径辐射面积大,例如悉尼,60公里外的penrith 依然是悉尼的一部分,美国的洛杉矶名校都在城市20公里外的地方。

 

西方城市之所以如此规划原因有三点;

 

第一私家车普及度高

根据维基百科的资料,澳纽和北美的私家车拥有率非常高,澳洲每一千人就拥有740辆汽车,而中国是每一千人只有154辆。实际上在这个排行榜上前15名里,亚洲国家只有日本上榜。

 

 

第二 成本低

郊区到处都是地,找一片平坦的土地就可以盖一大片House,土地所有权涉及的利益方较少,规划问题也少。而如果在市区提升密度则会涉及到拆迁的问题,周边邻居的反对问题,基础设施的升级问题,以及盖高楼施工成本等问题。所以有些城市喜欢以汽车为主导的城市规划。

 

第三 规划理念

西方最早的一本书《田园城市》很大的影响了西方的城市规划。作者对大城市抱着否定态度,比较喜欢低密度,绿化好,居住面积大的社区形式。而二战以后的婴儿潮,很多家庭有两,三个孩子,人们需要更大的居住面积,所以向外扩张成了必然的选择。

 

 

汽车主导的城市的风格和地铁主导的城市外貌会有极大的不同。第一就是汽车主导城市那种一条一条街的商铺会很少,主要是以大型购物中心为主,购物中心旁边会有一个巨大的停车场。 像公路旁边的麦当劳,带着一个Drive Through 的路牌,你开着车会有给汽车专门排队点单的窗口,又好像汽车电影院,这些都是汽车主导下的城市规划所诞生的产物。

 

为什么说西方的城市太村,就是因为人气弱,商铺步行街之类的成了奢饰品,但购物中心的面积和亚洲却不相上下。

 

什么是城市化,我的理解是城市面积越来越大,城市密度越来越高,造成了这一切的是人口的不断流入。中国靠的是农村人口开始迁往城市,西方靠的是外来移民迁入城市。一个不断有人口流入和人口增长的城市,地产才有价值,这是为什么只有大城市才有房地产,三四线城市没前途,因为主轴是城市化。

 

 

那城市的发展可以分为四个阶段

 

第一个阶段我称为布里斯本阶段,这个阶段的城市人口为2-3百万,城市半径为25公里左右,这个阶段的城市有以下几个特点;

 

1.  移民是少数,本地人是大多数,地段是非常保值的,所有资源集中在CBD 10公里的范围,投资城乡结合部很容易被套牢

 

2.  汽车主导的城市规划对土地是一种浪费,所以你会找到很多House在10-15公里范围内,地有800-1500平米都是很正常的。

 

3. 人越少的城市,市政的税收越少,政府会释放一系列政策把解决住房的问题交给民间机构,政府鼓励开发,很多民间机构进入市场,最常见的就是Subdivision,指的把一块大的土地,分割成好几块,每块土地都可以再建一套房。为什么很多交小型开发的都来自布里斯本呢?因为布里斯本刚好处在这个阶段,这个策略适合这个城市。

 

4.  政策永远会慢实际情况一步,所以地产市场很容易冰火两重天,本来是缺房,但政府动作慢,好不容易规划下来,但又规划了太多,造成了供大过于求。

 

5.  更多的公寓会建造在市区周边,因为人口增加造成交通问题,鼓励市区周边开发是鼓励大家用公共交通代步解决交通问题。一般这种大项目的规划地点都在市区附近的拥有厂房最多的地方,厂房改造便宜,政府控地最多,收益最大。

 

 

1977年悉尼人口有两百万,城市辐射半径27公里,当时最大的开发商叫Parker Development,专门做土地分割的(subdivision)。 这个阶段最赚钱的方式是自己出去买地开发,或囤地。

 

第二个城市阶段我称为墨尔本阶段,这个阶段的城市人口是350-400万人,城市辐射半径35-40公里,这个阶段的城市会有以下几个特征

 

1.  CBD10公里范围内火车站周边1公里内基本都是商铺和公寓,没建的也被规划成高密度区域,等待开发商来敲门。

 

2. 人口的增加让写字楼的需求开始增加,人们开始找新的地方建写字楼,小CBD诞生了,它距离CBD只有2-3公里,如墨尔本的Dockland,悉尼的Redfern,奥克兰的Takapuna。

 

3. 这个阶段做中密度的开发机会比较多,开发也越趋于专业化,地价随着城市猛涨,那些有Builder背景的人做开发开始吃香,因为他们懂得如何压低成本。Townhouse 开发是主轴。

 

4. 外来移民增多,加上房价贵,一些名声不太好但比较方便区吸引大量移民,烂区变成移民区,一般这些区在CBD10公里范围内,如悉尼的leichhardt,墨尔本的Sunshine。

 

5.政府开始推出一系列基建项目来疏导交通

 

6. 整个城市有一,两个副中心,特点是火车公交大型中转站,有好学校。

 

 

 

第三个阶段是悉尼阶段,城市人口500万-600万,城市辐射半径65公里,这个阶段会有以下几个特征

 

1.  人们开始接受高密度居住生活,住在公寓里的人会比House的人要多。

 

2. 地价奇贵无比,人们对土地需求大并且坚信土地一定会升值,所以很可能持有土地比你自己开发忙了半天都赚钱。

 

3.  地块已经非常小了,15公里内已经找不到500平以上独立屋,600平都被敲掉盖duplex。

 

4. 开始出现多中心,每个中心都有一些办公楼,餐馆和购物中心,地段开始出现扁平化,Chatswood房子比City贵。

 

5. 交通已经成了严重的问题,停车位找不到,人们开始增加公共交通使用率

 

6.   一些农场开始变成被规划成居民地,如Schofield , Leppington,但汽车主导城市下,这已经扩张到了极致,除非引进高铁。

 

7. 发展商的公寓越建越有特色,无边泳池,豪华装修,精品公寓市场出现。

 

8. 悉尼15公里区域密度再次被提升,楼越建越高,但人气很旺,商业繁荣,人们喜爱的娱乐休闲场所皆在于此。

 

 

 

第四个阶段,是我个人主观的猜测,城市人口600万-800万,城市辐射范围不变,区别在于,密度的提升,以下是特征

 

1. 住公寓的人已经从15公里内为主,变成了20公里范围内的大部分人皆住在公寓里,郊区的大别墅的密度皆被提高,500平米,400平米都可以盖duplex。

 

2. 人们对空间需求旺盛,4房的公寓有可能出现,3房公寓抢手货。

 

3. 土地价格疯狂,新房二手房差价扩大。

 

4. 交通问题严重,目前规划皆解决不了,人们越来越喜欢在一个区域中心内生活,居住和工作。区域中心和市区价格相似,但和自己周边区价格差距来大。

 

5. 去中心化是城市发展的主轴,像悉尼中心以1号和2号地铁线的区域为主。

 

6. 政府开始修建保障性住房,会把一些好区带坏

 

7. 房屋拥有率不断下跌,价格增长放缓,但租金不断攀升。买房收租会成为职业。

 

8.  关于房东的法律限制会越来越多,有专门的租客,有专门的出租公寓

 

9.  政府的密度提升会以某个方向为重点,另一边密度却没那么高,像悉尼就可能出现以Parramatta河为分界线的南中产北富豪的地段。

 

 

 

城市化四个阶段,总结下来就是

1. 土地面积,越来越小。

 

2. 地产投资策略也越来越从Active到Passive,因为地价上涨后你反复买卖反而最不赚钱,还不如长持。

 

3. 去中心化,买交通枢纽而不是CBD周边10公里

 

4. 城市越扩越远,农地变住宅地,但新科技不出,65公里已是极限

 

5.  公寓供给越来越多

 

6.  人口不断涌入,户型越大溢价越大

 

7.   政府密度提升会集中在某一个方向,要找出政府真正发展的主轴,制定相应投资策略。如墨尔本是轻轨沿线的密度提升,昆省是布里斯本和黄金海岸之间那个地带大片土地的subdivision,上海是西南方向江浙皖人口走廊。

 

 

 

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