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【名家专栏】墨尔本的东和西II

更新日期:2018-07-31  来源:澳洲万邦金融  

 

我再一次踏上墨尔本的旅途,不过不是为了去大洋路看岩石,也不是去企鹅岛看企鹅,我此行只有一个目的,完成上回还没有考察完的地方,寻找墨尔本可能出现的机会。

 

我建议没看过我之前文章的朋友可以先把《墨尔本的东和西》这篇文章看一遍。这样可以让你更理解我所谈的东西,文章在万邦金融的公众号的过去历史过文集里可以找到。

 

那我们开始今天的正题,我上回在《墨尔本东和西》主要有三个观点

 

1. 墨尔本有轻轨通过的地区是一个与外界与众不同的世界,墨尔本在大力发展市中心,加强市中心基础设施,以后墨尔本内环外环将会有天壤之别

 

2.墨尔本太远的西区如 Werribee, Melton 等没有长期持有的价值

 

3. 寻找内环里价格最便宜的区作为入场点

 

世界图书日

 

经过第二次考察后,我发现我错了

 

因为

这些是事情已经在发生了,而且是相当长一段时间。

 

关于第一个观点内环与外环的阶级分化,墨尔本出租车司机一脸鄙视看着我说,你才知道啊!

 

那这张图就是他提醒我找出来的。早期墨尔本公共交通是按这个图走的,内环里出行是一个价格,内环以外是另外的价格,红色算是三环,基本可以说是城乡结合部了。有很多人说这是阶级分化,因为住在市区的人哪都不需要去,墨尔本最齐全的衣食住行都集中在这。而不住在这里的人每次往返到zone1交通费太高。

 

其实Zone1 的实际交通费相比其它zone是最贵的,但是住在Zone1的人,一般没有去其它zone的需求,所以zone1的费用会从数字上看相对便宜。这个是不是应该叫墨尔本版的北京折叠呢?

 

墨尔本的发展有点变态,像是得了长短脚的病人,最简单的例子是我发明的高尔夫球指数。按理说高尔夫球是富人的运动,应该是所谓好区的专利,但是你来看看悉尼的高尔夫球场的分布,就觉得有点不可思议

 

上图是悉尼传统穷人区西北一带,下图是悉尼传统穷人区西南一带,高尔夫球场巨多无比,我现在怀疑,高尔夫已经在成为大众普及运动了。

 

 剩下两张图是墨尔本高尔夫球场分布图

 

 

墨尔本北到机场,西到sunshine(15公里外)就没什么高尔夫球场了。下图可以看到,其实北边也不多。

 

 

 

再看墨尔本的大学分布, 华人都爱的东边BOX Hill就在迪肯大学附近,西边内环越南区Footscray有维多利亚大学,墨尔本大学和皇家理工在市中心。东区Hawthorn 有Swinburne大学  Latrobe大学在北边 reservoir。莫纳什大学在东南clayton和Caulfield 区域。高中的话除了有一个西区weribee的学校上榜,所有最好的私校和公校都在全部在距离市中心5-20公里东南方向。

 

在购物方面,墨尔本除了有南半球最大购物中心位于chadstone,墨尔本分别有三大高档购物中心,名字很好记,northland shopping centre 在perston(北边华人区), southland 在东南Cheltenham, Eastland在东北区Ringwood。对不起没有westland。

 

关于西区有意思的是,40公里在悉尼只不过到了blacktown ,那里生机勃勃并且还是悉尼人口最多的council

 

 

但你知道我去melton坐的火车是什么吗?Regional express(农村特快列车),我在这里的前几站看到的就是下面的图片,一个距离市区30公里左右的位置就是荒郊野岭( caroline spring),要是在悉尼,30公里还在Seven hill 一带,人多的很,怪不得墨尔本对悉尼印象是,我们这里哪都人多,而墨尔本的人气都在东南。

 

 

 

这个区在西南距离市中心53公里处,比Melton更远,租金回报没有Melton好

 

 

Melton价格和租金回报完胜。Melton还有lendlease的在那里开发修建新的购物中心和火车站。看来墨尔本西区鄙视情节很重,我去的时候,正好那里有一个小型开发用地在卖,我差点忍不住想买,但是万邦君经常会回顾自己写的文章,投资者的弱点不是缺乏知识,而是总被情绪所摆动做出不理智的决定,每看一次我的理智都会重新掌权。

 

在距离方面,悉尼是更理智的,如果按照墨尔本人的思维,不看距离看好区,那距离市中心80公里外的Gosford 价格一定贵过距离市区50公里的blacktown。事实是blacktown 中价位贵过North Gosford, 跟靠水边的East Gosford中价位基本持平。至于Gosford本身house中价位90万,那是因为当地刚被提升密度,那都是开发商收购的结果,Gosford现在已经没有House了。

 

 

还是那句话,墨尔本投资西区还是太早,西区的问题在和一位印度出租车司机聊天时让我更加确信,因为我在西区找不到合适的接盘侠,西区的主力军是印度人。但印度人有我们常说的新房癌,他们不喜欢二手,只喜欢一手,而恰巧西区根本不缺house and land的供应,价格比你造出来的都便宜。

 

第二,这位司机就住在这附近,当我谈到买旧房装修和土地分割时,他比我熟悉多了。说他以前的邻居就在做以旧翻新和土地分割的事。还记得那句话吗?连门童都可以和你谈股票的时候,你要小心了。

 

那墨尔本到底买哪呢? 有人说买在距离市区15公里范围的东南区,那里人口密集,设施齐全,虽然那里的价格已经十分接近悉尼上北内西的价格(中价位几乎都在150万以上,所以别说墨尔本比悉尼便宜),但是我们可以买公寓啊!抱着这种心态的人我只能说,你能住进去的区都不算好区,因为好区哪会让你随随便便建一堆公寓。如果一个传统的富人区开始有大规模公寓开发出发,只能说这个区的富人要马上离开了。墨尔本住公寓的历史只有20年,市场的接受度有待提升。

 

那买西区?基建没跟上,设施没齐全,我们唯一指望的就是便宜,但是便宜也要想好未来谁当接盘侠呢?墨尔本人说他们自己能接受的刚需价位在80-100万。照这个预算我只能说Footscray 是最好的选择,其次是Williamtown 和Altona ,这些位置地理位置本身非常优越,而有些华人正在向此移动。阿拉伯区conburg和华人区perston。在一个GDP大于悉尼的城市,人口只差5%的城市来说,我坚信本地土著的看法是错的,CBD附近的房子还是太便宜了,什么时候跟悉尼一样才算正常。

 

至于西区,价格便宜自然还会涨,但我对跑赢市场极度怀疑,毕竟墨尔本人地段偏见太久了,造成的那里的基建也荒置太久了。

 

 

 

看着这个Gosford 的行政版图,我若有所思。当地市中心提升密度,Gosford所剩无几的House都被开发商收购去盖公寓,这也是为什么这里的房价10年涨了3倍。微观上这种暴利的操作源于政府土地密度的提升,别墅的土地性质被改变,你的操作是买在紧贴商业街附近的House1。我在想如果放在宏观上来看,假如说墨尔本内城区扩张,把原本外围的几个区域被开始纳入到zone1 这种内环里面来,这是不是一种区域的Rezone呢,那操作是不是就是买紧贴市中心的边缘区域呢?

 

 

总结下来就是墨尔本东南方位的土地价值其实是和悉尼所差无几的。大家所说的墨尔本便宜,大多是指墨尔本的西区(西北和西南)便宜。当我实地考察后发现,西北西南方位虽然在行政区域上属于墨尔本,但是在基础设施建设上以及人文文化上,墨尔本人从来没有把那块地方当成墨尔本市的一部分。更多像是一个城乡结合部,相当于城市管辖下面的一个县城。

 

所以我总结一下悉尼人可以去墨尔本投资的三种房型

 

 

 

墨尔本买房是要看地段的

 

  1. 具备开发性质的房子。众所周知,小型开发,悉尼的房子一般最多只能一变二,一个房子推倒后,建成两套房子。 而墨尔本的很多土地可以一变三,所以小型开发商的利润更强。

  2. 如果你的首付在悉尼买不到好房子,在墨尔本很多地段,三四十万还是可以入手到离市中心30公里以内的好房子。

  3. 墨尔本的地段情节更强。这不只是东西两边的一个差距,更重要的是它跟悉尼不一样,悉尼是好区交通不发达,坏区不仅交通发达而且人气很旺。墨尔本则是好区交通特别发达,火车,轻轨,巴士什么都有,坏区交通只有火车。

 

 

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