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【悉尼房产投资】悉尼的南和北 II (精华)

发布时间:2018-05-30  来源:万邦金融 澳洲万邦金融  

 

 

悉尼的南和北  II

你说世界是多么辽阔

渺小的我们拥有什么

 

最近有读者朋友问我《悉尼的南和北》那篇文章的构想是不是来自Domain 的文章《拿铁线的理念》,同时能不能进一步谈一下什么叫南开发,北投资的概念。

 

《悉尼的南和北》原文回顾链接

https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI3MTQ0ODIxMw==&mid=2247483845&idx=1&sn=4e5208f2cee74d3e8a7f881fe2b9f489&chksm=eac0e03fddb769293a516045eb728a05d7ca06ae222001eee0f6fe429c0f1fa1ff7488f38bf1#rd

 

好吧,《悉尼的南和北》源于我和客户在聊悉尼房市时突然产生的一个灵感。我和客户聊着悉尼房市有没有什么样一个的明显趋势能指引我们下一步的房产投资计划。众所周知,悉尼的房价已经在一个相对的高位,但是我们谁也无法判断市场下一步的走向。看多的说多有理,看空说空有理。作为一个房市长期看多的多军信仰者,我坚信有能力买的时候就是买房最好的时机。而在这个多空飘忽不定的时候,入市最关键的就是选筹。万邦君最关心的选筹标准只有两个标准供需与价格,按Parramatta河的南北来对比,正好满足这个标准。

 

拿铁线的理论第一次出现是在悉尼晨锋报上


http://www.smh.com.au/content/dam/images/g/t/c/h/k/q/image.related.articleLeadwide.620x349.gtcfg5.png/1481847849415.jpg

 

当时的大悉尼地区委员会的经济专员Geoff Roberts说:“我们有一条拿铁线,一般来说如果你在这条线的北面,你是有钱人,南面就是穷人多”

 

这条划分指出悉尼的就业都在北边,但是住房供应都在南边,地区发展太不均衡。

 

这样的分配实际上太学术化,对房地产投资没有指导性

 

这篇文章算是对拿铁线理论的一次延伸,文章里认为悉尼Bankstown的房价是不可持续的,因为Bankstown是穷人区,在当地House突破100万中价位的时候, Bankstown的人均收入只有5万8000刀,收入和房价的比例达到17.2倍, 已经很接近香港的收入和房价比例18.1倍,高于悉尼平均值的12.9倍。

 

我永远相信现实和理论相冲突,那理论一定是错的。从逻辑分析角度来讲,请问还不起的人会想买房吗?这种收入级别的家庭或个人我见过很多,买一套房都会要命。每次见面后都因为老婆或老公觉得压力太大,最后买房贷款计划不了了之。 有人买就说明有人有钱,犯错的不是房价而是统计数据。Bankstown当地住了很多越南人和中东人,很多是个体户加小老板,他们报给税务局5万多收入,可是谁知道实际上他们的现金收入有多少?餐馆挂着个牌子Cash Only,你怎么说他们没钱呢?

 

文章也没有从开发的角度去理解房价,在地产开发的世界里,如果买到一块向后斜的地,你想要开发就要取得你后面邻居的同意,因为地心引力的缘故,下雨天水会顺着斜度流到你邻居院子里,所以你要争得他/她的同意,在他/她后院地下埋一个排水管,把雨水排到街上去。而邻居一般要不狮子大开口要价7-8万。要不就不同意,因为有了这个管子后就会影响他/她的土地产权,管道有问题别人就会来你家后院刨坑挖土修理。Bankstown council的好处在于,在一定程度上它准许你建防护墙,把土地挖平 ,让雨水自然流到街上,不用和邻居打交道。

这种政策的实施让很多中东builder非常喜欢在Bankstown council 做小型开发。当你来到这个区域你会发现,这里很多开发都是builder自己做,看不到像masterdon,metricon  这种经常帮人个人住房的建筑商在这里施工。如此偏袒开发商的政策加上这个区本身就有很多隐性有钱人,房价看起来自然不正常,这就是常谈宏观,不看微观。就像你说银监会取消投资房限制,你无法单凭这一条主观认定贷款政策放松,还要微观上看银行审批机制和流程是否真的放松。

 

2018年5月份悉尼晨锋报又给出了一个新的拿铁线的划分

 

 

这个已经非常贴近我《悉尼的南和北》的划分,只不过是一条斜线,这个划分是按统计局的数据来划分的,数据显示拿铁线以北的人在收入和经济状况均大幅优于拿铁线以南的人。

 

另一幅图片显示北边的高中成绩和学校排名都远远胜过拿铁线以南。根据收入和优良的教育环境来判断,我们应该买在拿铁线以北。

 

以上全错

 

 

悉尼教育资源好的公立学校基本全部在北边,但是如果真的按照教育资源来分配的话,请不要忘记有钱就可以读的私立学校和考试才能进的精英学校。

 

这是Better Education给的排名前十的私立学校排名

 

前十里面只有2间在北边,南边有8间好学校,按照这个把东区都算在拿铁线以北的话,南边还是有4间好学校。

 

在精英学校的排行榜上,前10里面也有4间在南边,当然你如果非要把CBD划分为拿铁线以北的话,那南那边确实没有学校。

 

这样的拿铁线划分是不合理的,就像中国的划分是按照长江以南和长江以北来划分,这样的划分考虑了生活习惯,文化差异,气候,经济等等因素,你如果非要中国沿海的几个省划分一起,说中国是按沿海省份和内陆省份来东西划分那肯定不合理,因为南北的精华都在东边。就像悉尼这Parramatta 河的南北两边精华都在东边,你把东边都划分一起和西边比肯定不合理,因为东边是城市最早发展的。

 

万邦君所谈的悉尼以Parramatta 河的划分主要是以价格和供需为考虑。在上一篇我们有讲在河的南北两边上下相对应的区里, 同是富人区在中价位上 Vaucluse 比Mosman贵, Darling point 比 Cremorne point贵, Burwood 比Eastwood 贵, Randwick比Chatswood贵。所以北边占优势主要靠的不是教育资源,而是价格,更低的价格买到的是相似到市区的通勤距离和时间,相似的教育资源,而北边的街道更宽敞,空间感更强,居住环境的绿化与隐秘性更好,我觉得北边和南边的中价位会逐渐拉平。

 

第二我觉得南边在新楼盘的供给量会比北边大,因为南边的开发政策更松。这篇文章里我会给出两个独家的数据。

 

统计分析数据分两种,一种是像国民生产总值(GDP)那种实打实整体统计记录的数据,一年发一次,准确性高,客观性强,缺点是这个数据是上一年的事请,很难帮你掌握现有的局势。另一种是数据是主观推理一些当下的人为因素来判断未来,像商业信心指数这种数据就是随机采访一批企业家,问他们看待未来的情绪,乐观还是悲观,主观性强但能帮你迅速判断未来局势。

 

万邦君给出的独家两个指数,第一个叫做地产杂志指数,万邦金融的工作人员,会拿出雪梨地产和华声地产杂志,统计上面的所有新楼盘,看是河的南边多还是北边多

 

我们同时统计有多少套旧房翻新出售的广告登记在杂志上。

 

统计结果如下

 

 

数据显示61%的新楼盘广告都是在 Parramatta河以南, 但是关于市场旧房装修翻新的广告大部分在北边,说明南边供应量大,投资者为主。而翻修的广告在北边,说明北边居民更重视居住生活居住条件的改善,自住的需求强。

 

第二个数据是推倒重建的数据。万邦君的助理最近在考虑推倒自己家的House盖一套全新的。我说那正好,工作私事两不误,你可以工作时间打电话给这些建筑商咨询报价,但你要告诉我,他们最近做的推倒重建的工作主要集中在那些地区。我们打了差不多30个建筑商的电话,结果如下:

 

 

Council里推倒重建最多的是Ryde council。 要知道Ryde这片区域的均价都在140-150万之间,推倒重建后建筑费用大概在60万左右,等于说这个区很多房子如果拿出来卖,会被认为提高到200万以上。推倒重建的话主要是在北边,基本上一套破房子推倒建豪宅,东区基本没有,我估计那里道路狭小,地势高低不平,本地邻居也很讨厌自己家旁边的人建豪宅

 

另一个比较活跃的地区是西南,这些builder主要是自己在那里也有很多House land package。我前面说过Bankstown也很活跃,那里很多builder是自己建,自己卖,所以按照这个线索悉尼最活跃的小型开发走廊应该是在悉尼的西南一带,Liverpool council更是悉尼少数几个可以在1000平R2的地上盖三套的地方。

 

Parramatta council 也是有很多旧房推倒重建的地方,这里应该是南北都占了。

 

 

我所说的南开发,北投资讲的就是,长线投资的话可以持有北区的地块,如Ryde council一带的地方,无论价格还是环境都有优势,而且如果有人买了旧房推倒重建,等于就是变相在这里花了230万买房子,这说明当地置业者的购买力已经上来了,这些地方的居民成分已经开始改变了,你握有一个140万-150万的地块,在一个已经拥有230万购买力的地方风险持有相对不是很大。

 

南开发就是如果您要做那种在几年内快进快出的开发项目,可以优先选择西南,因为那里价格低,地域大,选择范围广,最重要的是那里有非常鼓励地产开发的政策。

 

 

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