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【澳洲政府打心眼里不愿意让房价降下来】

更新日期:2018-05-29  来源:  

 

 

悉大大®相约2018系列

1:土澳政府耍“流氓”,请不要轻易地就被“税”了

2:一切税务问题的起源:你是谁?你从何处来?你向何处去?

 

《皇帝的新装》 丹麦童话作家 安徒生

 

悉大大®的铁丝们,

 

今天我来尝试着翻译澳洲广播公司在昨天下午刚刚发表的一篇英文评论文。悉大大以最快的速度取得了简体中文的翻译许可,感谢澳洲广播公司对悉大大传媒的友情支持。这篇文章用犀利的文笔赤裸裸地揭露了澳洲房价节节高的一个公开秘密,绝对是2018年不可多得的一篇好文,悉大大强烈推荐。

 

Ian Verrender

悉大大翻译(全文无删减,文中观点不代表悉大大传媒集团的立场)

 

如果您曾经跟房产中介打过交道,那么您就一定会理解为什么每当提及澳洲的房市,通常只有两种情况可以聊:

 

  • 当房市炙手可热的时候,您需要快速地进入市场

  • 当房市开始降温的时候,您才更有可能抓住讨价还价的机会

 

但不论出现哪种情况,当下永远是买房的最佳时机

 

此时此刻,澳洲的房市正在体验着冰火两重天的意境。在经历了六年疯狂甚至可怕的增值之后,不少澳洲大城市的房价已经开始逆转了,尤其是悉尼和墨尔本。但是,事实远没有这么简单,因为房价的下滑趋势并非普遍地存在着:

 

  • 高端房产受到重创的同时,较为廉价的房产却继续地一路走高

  • 虽然悉尼和墨尔本的房价下滑,但二三线城镇的房价却稳中有升

 

今年2至4月的澳洲首府城市房价数据显示,除了霍巴特还保持着曾让我们习以为常的增长趋势以外,悉尼、墨尔本、布里斯本和阿德莱德的房价都在下滑。但更让人不解的是,在澳洲主要城市公寓房的供应量激增的情况下,其综合表现居然优于独立屋。可见,市场对于较为廉价房产的需求仍然是非常强劲的

 

以上现象的本质原因是什么呢?一些分析师认为,这是澳洲审慎监管局打击房产投资者利用只还利息的房贷产品进行杠杆最大化的政策开始奏效了。但是,这并不能合理地解释刚刚提到的趋势。收紧投资性房贷的政策本应该给火热的房市泼来一大盆冷水而导致其降温,尤其是中低端的房市。但很明显,理论上该发生的趋势并没有发生,至少到目前为止还没有发生。

 

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房市的噩梦假说

 

目前能让澳洲央行的大佬们在晚上睡不着觉的事情只有两件:中国澳洲房市

 

澳洲央行大老板菲利普越来越多地对目前中国庞大的债务总额以及其对澳洲经济的潜在风险表示担忧。

 

我们澳洲的住房市场也同样地令人不安。房屋按揭贷款占到了澳洲主要银行60%的总放贷比重,这直接导致了银行被澳洲国内的房市所绑架。

 

当然,这种不健康的放贷比重是有其历史原因的。1987年的那场股灾把银行给彻底地吓尿了,从此银行家们开始渐渐地对商业放贷变得冷淡,而将上万亿的资金转向了更为安全的住房按揭放贷。消费者总是愿意借,银行也总是愿意贷,绝对的两情相悦啊。就这么借啊借,最终导致澳洲目前的家庭债务年收入比值逼近200%,为全球第一。钱都用来包养银行了,这就导致了家庭消费的疲软、零售业的凋零和通胀增长的放缓。

 

目前的关键问题在于,假设澳洲房产出现大幅度的下滑趋势,那么这对于澳洲经济的打击可能是巨大的。

 

因为当国家的支柱性资产开始缩水的时候,民众变得更加不愿意消费,银行也变得更加不愿意放贷。从而导致国内的经济开始疲软、失业率上升、按揭贷款违约率上升等后果,严重的时候可能会引发银行的信贷危机。任何人都不愿意看到这样的结果,甚至连想都不去想。

 

 

为什么政府喜欢繁荣的房市?

 

事实上,不仅仅是银行为了自身的既得利益而不断地保护着房产的泡沫。澳洲的每一层政府也沉迷于其中。在过去的40年里,“伟大的澳洲梦”从拥有一块自己的土地变成了炒房的财富自由之路

 

澳洲的联邦政府需要不断上涨的房价来保持经济的稳定,而各州和地方政府则需要从房价里汲取巨额的税收。

 

2012年年末开始的房市繁荣是澳洲央行一手炮制出来的,其主要意图是通过低利率来刺激房市,将剩余的矿业大军转移到房产建设中。在这期间,各州和地方政府的年均财政税收增长了65%

 

1999-2017 澳洲所有州和地方政府房产相关税收的趋势图

 

所以,下一次当您听到政客们大谈住房的可承受性问题时,一个字都不要信,他们绝对不可能提出任何有实操性的解决方案。为什么呢?因为政客们知道住房的可承受性问题有两种解法,但可惜的是,不管选择哪一种都等同于政治自杀。

 

  • 解一:房价大幅下跌,但澳洲需要经历非常严重的经济危机

  • 解二:强制增长工资,但这会扰乱市场经济的秩序和调节机制

 

除此以外,像增加房屋供应等等一切办法其实都是浮云。

 

 

政府是如何拉动房市的?

 

在过去的几十年里,总会有不少人唱衰澳洲房市。但是,在刚刚过去的18个月里,澳洲房市崩盘的可能性确实在大幅度地上升。

 

全球利率新一轮的上升趋势最终会影响到澳洲,导致大量的澳洲家庭还贷压力陡增,造成按揭贷款的违约率上升和房价的下跌。

 

而针对善于钻澳洲房产法律空子的中国海外买家,澳洲政府还会进一步地加强审查和监管的力度。

 

但是,澳洲房市最大的隐患还是供应,特别是东海岸的布里斯本、悉尼和墨尔本的高密度公寓开发。您在这些城市抬头望去,在空中会看见无数台高架起重机。要知道悉尼的起重机总数量占了澳洲全国起重机总数量的50%,占了北美洲全境起重机总数量的80%。而墨尔本起重机的总数量约为悉尼起重机总数量的一半。

 

目前,悉尼和墨尔本住宅项目的建设数量已经从最高值开始回落了。但是,这些起重机并没有闲着,我们的政府正在大规模地搞公共建设来应付人口的巨大增长。啊哈,人口的巨大增长,这才是房价继续上涨的关键!

 

虽然政客们整天为了边境管制和难民数量等问题而争吵不休,但是澳洲却“悄无声息”地成为了发达国家中移民计划的领航者之一。要知道,澳洲人口的年增长率为1.6%,仅次于新西兰,远远超出了经合组织0.7%的均值。

 

1992-2017年澳洲主要城市人口年增长趋势

 

移民政策本身并没有问题,尤其是当政府需要急速地增加人口的数量。而不断增加的移民会制造出一种澳洲经济长期保持良好发展的表象。虽然我们的国家已经连续27年没有经历过通货紧缩,但就个体而言,许多人的情况其实变得越来越糟糕了,工资增长停滞不前就说明了一切。如果我们把每年新移民的数量计算在内,那么澳洲新工作数量的净增长几乎是零。

 

对于房价来说,人口增长一直都是每届联邦政府的核武器。多年来,我们一直被灌输着房价暴涨的原因是供应问题。大错特错,真正的原因是我们的澳洲政府为了维持经济长期增长的表象,不遗余力地通过移民政策来刺激对房市源源不断的需求,让“买买买”得以永远地持续下去。

 


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