文 / 小石 & 小范

笔者在去年的文章中提到过的澳洲联邦政府针对海外业主的房屋空置税已经正式实施了，虽然实施的政策与之前相比有些许改动，但是主要条款并没有大的变更。这项新的政策旨在增加民用住宅的市场供给，提高租赁房屋的利用率，减少空置。政策的具体法律规定可以按文章下方的法律条文链接查询。为方便读者了解，笔者将主要内容概述如下：

在2017年5月9日澳洲东部时间19:30之后递交海外人士投资许可申请（FIRB Approval）的海外业主，以及那些持有此时间之后申请的新房豁免许可证（New Dwelling Exemption Certificate）的海外业主，都将会受新政策的影响。

在每个空置年（12个月）中最少有6个月（相当于183天）要满足以下3个条件中的任何1条或者3条的任意组合：

• 业主本人或者任何亲戚实际居住

• 有租客实际居住（每一个租期不得少于30天）

• 房屋在租赁市场广告出租（广告租期不得少于30天）

每个空置年通常从海外业主有权居住房屋那天算起。一般情况下，即房屋交割日开始。例如，李雷（海外业主）在悉尼买了一套公寓，房屋于2018年1月10日交割，那么这个房屋的“空置年”就是从2018年1月10日开始的12个月。

政策规定，海外业主需要在每个空置年之后的30天之内，向联邦税局（ATO）递交空置税退税申请（Vacancy Fee Return），类似于个人所得税退税申请，来说明该物业在上一个空置年内的使用情况。税局会根据递交的申请评估是否需要缴纳空置税。

如果评估结果需要缴纳空置税，税局会向业主发送缴纳通知，列明需要缴纳的税费明细及原因。通常情况下，需要交纳的空置税相当于业主在申请海外投资许可时缴付的申请费。

如果海外业主没有在规定的时间内申请空置税退税申请，那么无论实际的居住情况如何，税局都会默认该房产需要交纳空置税。因此按时递交申请十分重要。

如果需要，海外业主需要向税局提供材料来证明房屋满足居住要求。证明材料可以包括（不限于）租赁协议、个人所得税退税证明、银行账单、租客或房东的租房保险、广告出租的证据等。业主需要保存这些证据至少5年，即使房屋在中途被转让也需要保存相关材料。

在某些情况下，如果业主没有达到居住要求，税局可能会酌情考虑个案的特殊情况，例如(不限于）：

• 房屋转让 - 提供产权文件证明转让的日期

• 由于火灾、自然灾害或其他原因致使房屋遭受严重损坏等需要维修 - 提供维修原因证明，例如保险索赔证明或警方报告

• 房屋需要进行大面积装修或者不符合居住安全标准 - 提供建筑审批或评估报告等材料

• 由于法院或其他执法部门的限制令而不能居住 - 提供相关法律文件

例子1：

韩梅梅（海外业主）在悉尼买了一处新的公寓，房子在2018年3月1日交割。从2018年3月1日到2019年2月28日，韩梅梅只在这个新房中住了3个月，其他时间房子都是空置，没有出租。韩梅梅需要在2019年3月31日之前向税局申请空置税退税。正常情况下，韩梅梅需要交纳空置税，因为她没有满足居住要求。

例子2：

李雷（海外业主）在悉尼买的新的公寓房于2018年4月1日交割。从2018年4月1日到2019年3月31日期间，李雷自己居住了4个月。其他的时间里，李雷将房子在网络上进行短期出租（例如Airbnb）,每次最长租期不超过一周。李雷需要在2019年4月30日之前向税局申请空置税退税，正常情况下，李雷需要交纳空置税。因为所有出租不满足最少30天租期的要求。

相关法律法规链接：

Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975  

https://www.legislation.gov.au/Details/C2017C00413

Foreign Acquisitions and Takeovers Fees Imposition Act 2015   

https://www.legislation.gov.au/Details/C2017C00412

FIRB Guidance Note 48

http://firb.gov.au/resources/guidance/gn48

Frank 范

从事房地产方面的法律事务工作。业务包括房产过户交易、地产开发、商业合同等。

 

Vicky 石

澳大利亚注册税务师（Chartered Tax Adviser），注册会计师，澳洲最大专业税务律师事务所高级税务顾问。专注房地产业的公司、信托税务筹划。

 

免责声明：

本文只针对个人业主进行简单举例说明，没有涉及公司、信托等其他实体。文章内容仅供您参考了解之用，不能作为法律指导意见，亦不与读者构成任何法律关系。笔者不对任何信息出现差错或遗漏，以及因使用该信息而造成的结果承担法律责任。任何情况下，笔者及其关联机构、合伙人、代理人或者员工均不对您及他人基于本文信息所作出的决定或行动承担法律责任和义务。请读者在作出相应决定之前，进一步咨询相关专业律师、会计师、税务师。

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