不久之前写了一篇文章“我是如何被洗脑的”，文章里提到我们会去墨尔本做考察，这篇文章就是我们考察后对这座城市的发展和理解。

城市房价的推动靠人口，全国的房价推动靠货币。墨尔本和悉尼加在一起拥有澳洲一半以上的人口，75%的国民生产总值（GDP）。如果您在悉尼找不到机会，那墨尔本就是您澳洲地产投资唯一的选择。作为一个非当地居民，我不可能熟悉墨尔本的每个区域，我此行只有一个目的，就是要知道墨尔本市政府把钱都花在哪里了，跟着政府的步伐来投资准没错。

万邦君住在市中心大型火车中转站Fliner station附近。万邦君的考察方法很简单，选择一条火车线，先一路坐到终点看看大致的情况，之后再从终点一站站往回坐，沿途看到哪个区商业街发达，火车站人流大，我就从这站下车，搭乘其他各种交通工具前往考察。考察完毕后又搭上同一条火车线前往前方另一个站点。早上7点出发，夜间11点返回，两天总共跑完了6条地铁火车线。本人在回悉尼后写下了自己对墨尔本这座城市的描述，随后阅读墨尔本市政府的城市发展计划材料，基本可以确定本君的观察是正确的，和墨尔本市政府的规划是一致的。

此行我要解答三个主要问题

1. 墨尔本西区的重镇weirrbee房价只有40多万出头，距离市中心只有30公里出头，开车只要20分钟，常有人说东区交通发达，西区公路发达。这个区下面就是经常有售楼员拿到悉尼来卖土地别墅的point cook区。

西区因为距离市区近，房价便宜，政府也计划在这个地区增加就业，很多人将这儿称为墨尔本的一个大黑马，澳洲人，中国人都有在此投资。那么到底这个西区有前途吗？

2.  墨尔本市政府为何会批准在市中心和市中心附近建如此之多的公寓？每个人都能看到供大过求，但是开发商一直在建，这些公寓会涨吗？

3.  墨尔本未来我所认为的热门投资机会在哪里？对于我们悉尼本地人来说，售楼员拿到我们手里的楼盘无非就是市中心附近的公寓，或者是西区的土地别墅。对于墨尔本来说，真正的机会在哪里？

以下是我对以上三个问题的回答，墨尔本售楼员可以回避。

1. 西区没有前途

当火车离开footscray station 驶向西区以后，我被眼前的景象惊呆了，一路上一直到werribee的前一站，整个这20多公里的海岸线上全是工厂和厂房。

所谓成也工厂败也工厂。为什么西区公路发达，离市区也不太远？因为这里是工厂区。世界各国城市的工厂区位置都不差，像以前的深圳，工厂区就在市中心附近。厂区大偏僻，工人就只能吃住在厂里，如果不行，那工厂要在一个离市中心不太远的位置，方便大群人上下班。公路也因为要方便卡车运送原料的原因，必须要建的非常完善和发达。

西区败也在厂区，楼价是表像，背后是经济，例如硅谷房价高的原因是那里诞生了太多科技富豪。澳洲GDP大部分组成部分是服务业和金融，制造业在走下坡路，一个走下坡路的产业如何推动当地的房价呢？然而西区的厂区大多是正在走下坡路的制造业。

第二点，西区依然被墨尔本市政府当成工厂区，这些工场区没有搬走或被政府重新规划土地的使用用途。

为什么有工厂就发展不起来呢？因为如果您坐火车一直往东边走，每个区都是连在一起，一路上都是居民住宅，中间没有哪个区被大片的工厂区隔离开。假设政府在这个范围做一个大的开发项目，比如建一个大的购物中心，那周围几个区都会获利。你看Burwood美食街的建立，就会让Strathifeld， Croydon， Ashfield，enfield等区域的人们都享受到。

但是如果一个区被工厂隔开，那政府投资的一个项目受众就太少了，只有本区的人可以享受到。

以前的Parramatta就是被工厂隔开的，从Burwood开车到Parramtta，以前一路上有数不清的厂房，Granville， sliverwater， lidcome，Dundas, Rydalmere。当政府决定建立Parramatta第二大市中心的位置后，很多厂房都被政府重新规划成了住宅用地，例如现在在卖的Melrose Park。随着工厂的迁走，Parramatta和这个城市连接到了一起。所以工厂不迁走或被重新规划，我不相信墨尔本西区会有什么翻天覆地的变化。

2. 墨尔本市中心

我在墨尔本使用了不同的交通工具，在这过程里我发现凡是轻轨通过的地方，街道整齐，商业街繁华，而且很多地方是赢家通吃，即有轻轨，又有火车，还有公交，例如华人最喜欢的区Box hill就是这样一个交通极度发达的地方。墨尔本的轻轨有很多中转站，不像悉尼的是单向往返，这使得墨尔本的轻轨具备了地铁的功能。

在墨尔本市中心轻轨线是免费的。更有意思的是墨尔本又要建一条新的火车线。新增的几个火车站都在市中心周边地区

我随后又翻查了墨尔本的都市计划，上面写道要把墨尔本建设为一个伟大全球性的都市

那悉尼的都市计划和地铁呢？

悉尼的都市计划是发展三个各自独立的市中心

悉尼在修西北铁路

由此我得出结论，悉尼的钱花在了城乡结合部的建设与开发，这也是为什么你看到balcktown的图书馆修的那么好，完全不像穷人区的，而Eastwood的图书馆那么破。墨尔本Epping火车站设施老旧，竟然没有屏幕显示此次列车中途经过的车站，塑料膜的显示屏幕上只写了all stop flinder station。悉尼的郊区有专门给Bus行驶的Bus line， 有直通市区的快车，balcktown附近还修建了水上世界

墨尔本不一样，墨尔本的整体布局，经费和火车线都砸到了市中心，根据维基百科数据墨尔本市中心是6公里，悉尼是两公里，墨尔本市中心常住人口是悉尼近3倍。墨尔本的澳洲网球赛和每年一次的赛马节马场都在市中心附近，墨尔本还在已经附近有轻轨的地方修火车站。

为何墨尔本在市中心和附近规划了那么多的住宅？通过以上迹象，我认为墨尔本市政府要打造一座城中之城，这里是集中了商业，就业，消费，娱乐。这里交通发达，每走几步就是公交，火车和轻轨。这是为什么墨尔本会审批通过大量公寓，这也是为什么墨尔本的投资大师michael yarney 坚持几十年在CBD周边买房，因为墨尔本的钱和建设都集中在了这些区域，好区什么交通工具都有，西区去市区却只有50分钟一趟的火车。

那墨尔本的公寓涨了吗？答案是涨了，是涨回原价。万邦君的朋友告诉我2013年dockland 两房的公寓售价65万

这是墨尔本Perston这个区的中价位历史图，我们看到这个距离市中心9公里，有火车，轻轨，巴士，有购物中心和周末的集市，这里的house在2013年中价位只有68万，2015年78万5。而在Dockalnd什么设施都没有的公寓一上线就卖到这个house的同等价，那涨了才怪。

所有房价的历史涨幅都是建立在价格上的，二手房的价格的产生是源于大量买家和卖家对于同一事物的共识。而新房的价格是由开发商单独定价的，这个价格并不是市场价格。墨尔本的公寓一开始就偏离了市场价格，经过多年的沉淀后终于涨回了原价，新房的原价本身就是未来价格。结论是二手房是真价格，双方商议而来，单方定价是伪价格。

3. 墨尔本未来的前景在哪

我的感觉是轻轨线把墨尔本划分成了城里城外，我们会重点选择那些既有轻轨，又有火车站的地方。那价值洼地在哪呢？ 首先你不能按悉尼的思维去揣摩墨尔本，例如悉尼市中心17公里范围内的所有区，价值最低的莫非是内西Lakemba和Yagoona ，就这样的区他们的中价位也接近一百万，出了车站你也觉得生机勃勃，当地和附近都有大型的购物中心。

而upfield 这个地方离墨尔本市中心只有17公里不到，出了门只有三间卖阿拉伯圈大饼的小店，最近的一个coles还要开车3公里才到。所以在墨尔本，离CBD的距离根本不能作为这个区的判断标准。

还是看数据说话吧，以下数据来自墨尔本2050的城市发展计划书（来自2015年的数据）

市中心内城区（人口325，000）

就业69w（万），4年 人口增加49000

西区（人口838，000）

就业 28w，4年 人口增加 92000

北区（人口912，000）

就业 30w，4年 人口增加59000

东北区（人口892，000）

就业37w，4年 人口增加30000

东南区（人口531，000）

就业 21w，4年 人口增加30000

南区 （人口982，000）

就业35w ,4年人口增加75000

这么看下来墨尔本的东区拥有最多的就业和人口，城市未来的扩张只可能向东不向西。报告里有预计西区会拥有最多的人口成长。但是首先预测只是预测，就算是预测西区人口增长和北区南区最后的人口基数都会差不多，如果真要找潜力股我宁可选择南边的，因为按预测，除了CBD，南边就业岗位会最多。

我们未来关注的重点就是拥有轻轨和火车站，但是因为价格过于便宜和东边价差拉开过大的区域。如果资金盘子足够大的可以到东南区的城乡结合部地带囤地，等城市扩张到这里自然会带动地价。