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【悉尼房产投资】悉尼的南和北(精华)

更新日期:2018-01-31  来源:澳洲万邦金融  

 

悉尼的南和北

 

Metro 2056都市计划把悉尼一分为三,分别是以city为主的东区,parrmatta 的中区和Liverpool为主的西区。不知道这个区域分配是否符合我们当地华人对悉尼的划分,我记忆里的客人和朋友把悉尼把悉尼分为五块,一块是东区例如coogee, Randwick,那片区域很多人不熟悉,印象里是好区但很少去,有种敬而远之的味道。新移民一般集中在内西区如burwood, Strathfield和南区Hurstville这些地方。特点是坐火车去City都不超过30分钟,有大卖场和餐馆。一旦华人组建家庭有孩子了,大部分有人就考虑去教育资源丰厚的北区,寻思着买一个House,毕竟家里的老人也要过来,房子太小会住不下。

 

所以华人的轨迹是始于内西区,终于上北。至于西区,因为名声太差,和东区一样敬而远之。澳洲本地人的划分则更为有趣,他们的地段情节较重,分配比较极端。有钱和没钱都死守CBD周边10公里范围,如下北,北海岸和东区,区别无非就是租房或买房,这些地方白领租客最常见。另一批人则去远郊新区买土地别墅,我到现在还记得2012年有澳洲本地人为了买全新的土地别墅甚至在排队前连夜带了帐篷,想排一个好位置。说白了骨子里不想和新移民混在一起,哪国城市的土著都一样。

 

无论你按什么划分,这个要看个人喜好,不过我们今天谈的是按地产投资角度来划分悉尼。我的这个划分即来自于悉尼城市的发展历史,也来自自己的观察。

我认为悉尼其实只有两个区域,就是南和北,Parramatta河为中心。

 

 

为什么要这样划分悉尼呢?

 

这是一幅悉尼的城市扩张版图,最深红色的部分1917年前就存在,暗红色是1917-1945年新扩张的版图,浅红色是1945-1975的新开发区,黄色则是2000年后正在开发的区域,house and land package普遍是这里销售的。

 

从这幅图我们可以看到几个有意思的地方。

第一我们今天的几个大的火车中转站在1917年前就存在了,真可谓是组织里的中流砥柱,Parramatta, blacktown, bankstown, chastwood, burwood, Strathfield,Hornsby.

 

第二1917年城市边界是南边的earlwood kingsgrove, Hurstville是城乡接合部。北岸和南岸被Parramatta河分开, Parramatta 和 Bankstown 离悉尼之间有大量的空地,所以我猜测从Burwood的内西区到到东边的vaucluse,南边整个深红色的地块应该就是悉尼,其它区域应该是各自独立的县级单位,在1917年后开始的城市扩张后被逐渐并到了一起。

 

我之所以把悉尼划分为南北,还有最重要一点是政府在城市在城市规划上一直大力发展河边以南,而不是以北,从1917年开始北岸就是一片荒凉,整个北边是以north Sydney一直延伸到hornsby 的狭长地带,很像智利的版图。而南岸一开始版图数倍于北岸,版图看起来像美国地图,在1917年后版图扩张速度也很快,当北区延伸到Epping,Carlingford 一带的时候 ,南边已经吃掉了Liverpool 和Parramatta.

 

直到今天我们依然会发现一些有趣的现象,政府依然在重点发展南区,提升南区的密度。大家想一想悉尼开发的楼盘是不是大部分在Parramatta河以南?北区除了 epping和carlingford ,Hornsby一带,几乎没有任何大规模的公寓项目(medowbank Rhodes 属于建造新区行为)。举例来说澳洲最大的开发商Mertion,除了Dee why, 你就没见到他们目前在北边有任何项目。南区的商业现象明显大过北边,请对比Eastwood和Burwood的中餐馆,Bondi的westfiled和Chatswood的westfield,南边无论是奢侈品店还是Westfield都多于北边。教育资源北岸多,但是大学都在南边的CBD。

政府刻意提高南边的密度,例如南边的bankstown council, Sutherland council, Campbelltown council R2(普通住宅)的地就可以盖Town House(联排别墅), 也就是说这些区域每块别墅都有开发潜力。南边内西区Burwood council  非常支持开发,有朋友开玩笑说只要开发商能多给council修几个停车场,他们就能给你批准楼多给你盖高几层。

 

反观北边的council如ku-ring gai council属于纯粹的环境爱好者,每个在那里开发过的人都有过刻骨铭心的记忆,万邦君的一个朋友在ST Ives做项目,那块地先后易主两次,开发许可申请超过四年,闹到了土地环境法庭。Hills council 和blacktown council 连duplex都建不了,更提不上提升密度这个说法。

 

在过去的策略上应该是住北买南,南区很多名声不好的区如Campsie房价一飞冲天,轻轨更提升了原本就很贵的内西土地价值。但是在今年我越发的觉得策略应该是南开发,北投资。供给也会创造需求,我不看好南边不是因为随着南边的提升会有大量的公寓,因为大量的公寓会有大量的人口,进而提升升级当地的商业,悉尼的人口基数够大不会成为可以消化这些公寓。我所担心的是

 

1.基础设施

南区的基础设施总是比开发力度慢半拍,无法容纳那些人口。例如我们所熟知的东区,虽然商业成熟,但是道路狭窄,交通出行不便。虽然有BUS,但是没有像西北和西南的公共汽车单独行驶的bus line,出行时间在高峰期竟然比从20公里外坐火车还长。虽然政府推出轻轨,共享单车,但这个速度跟进的太慢。我认为过度的密集开发会赶走一部分人到北区推动北边的房价。Burwood的购物中心完全和它本身的人流不匹配。人口密集也会加剧治安问题。

 

2. 价格

相对南区,北区大部分房价还是便宜,Vacluse vs mosman, medowbank vs Rhoes。Burwood vs eastwood  ,Russell Lea vs Galesville, 越往西到carlingford 北部反超,到Blacktown 南部反超。

 

3. 名气的消亡

 好区,CBD这些头衔所带来的房价升值会在未来不断贬值。什么是好区,castle hill 在2000年算吗? Rhoes 2005年算吗? North rock 2017年算吗?

 

2008年前华人开公司拼了命也要挤在唐人街那几个破大楼里,唱K吃饭曾几何时也必须要来city。Burwood的商业升级升级拿走了太多原本属于CBD的收入,到今天Burwood的唐餐馆已经在数量和种类上逐步和city分庭抗礼,新开的唐人街也会进一步加剧这个趋势。Chatswood 也开始了vivi light,似乎也要从CBD的商业里分一杯羹。

 

整个悉尼的房价是建立在离CBD的距离上的,因为CBD是商业与交通的枢纽,随着产业升级CBD也不断在改变。悉尼在1970年经历了一次从西到东,在这座城市改成立的时候,最开始的两条线,第一条是Hurstville,第二Bankstown, Bankstown 是主要的就业中心,Strathfield 是城市中心,其中 Strathfield的房价最高。任何国家的发展都是从劳动密集型的加工业,到精密制造业,最后升级到服务业为主的知识产业,Bankstown是制造业的大本营,但随着产业升级如今这片地方已经成了安置中东难民和公屋安置地,整个城市的经济从西移到了东,开始了知识产业与服务业。

 

我所看到的未来是逐渐衰败的南CBD和跃跃欲试的北边,北岸政府尝试打造连接chatswood-st leonard—north Sydney的新商业中心,开始了新的商业升级。Mertion的service apartment在悉尼有五个,其中两个在北边。西北的铁路升级与就业中心会逐步拉近南北的差距。房价会不会出现一次从南到北的转移,就像上一次从西到东呢?假设说悉尼CBD就业比例不再是悉尼总体的70%,那南边内西和东区的房价是否还可以领跑呢?我只能说让我们拭目以待。

 

北边教育资源和收入完爆南边

 

 

 

 

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