好久不见，要跟大家道个歉，年底了各种杂事多了起来就一直没有跟新。今天很多事情尘埃落定，所以可以和大家说道说道我的经验和教训，

第一篇文章说到去年年初的时候在悉尼西南新机场附近买了一小块土地，准备自己建房然后出租作为一个投资房，当时跟开发商买的土地，没有买house and land package原想去HOMEWORLD多咨询几个承建商，比(zi)较(yi)一(wei)下(shi)价格和质量, 看谁给的OFFER最好我就选谁， 这里有几个基本常识需要普及一下。

1. 大部分建筑商每年都会涨价3-5%，因为人工每年在涨，汇率偏低，材料也在涨。

2. 基本上这种独立的承建商不会给FIX CONTRACT,因为土地还没有交割无法测量的情况下会有很多不确定因为，接下来我会说有哪些

3. 一般去HOMEWORLD那里那个基本价格跟最终价格再到建房时候的真正价格差距是不小的，基本价格差不多就是那种清水房价格，建房价格就是TENDER报价，最后土地交割之后给你的价格才可能是最终价格。

4. 别以为看到了展厅就是你的房子，展厅的装修基本都会升级到最高档次，内装摆设都是专人料理，跟你收房的时候差距不是一点点，当然价格也是不一样。

去年年中，我先确定了一下我想要什么，大概30多万的价格建一个两层的四房的投资房，内装无需太好，外表也无需华丽。带着这样的目的接下来三周每个周末都泡在HOMEWORLD看展厅，拿报价。但是并没有承建商给我具体报价，都是给个大概数字因为具体报价是要给钱的。。。看了这个大概报价最后敲定了一个M开头的承建商帮我建这个房子，拿TENDER时候先给了$1500，户型大概如下。

建房流程时间表被告知是这样的

这样一套房子宣传册的报价我记得是23万，当时心里乐(dan)开(chun)了(zhi)花(ji)这么便宜，五个房间上下两层，230平米的面积。选定这个钱给了就给我出了个TENDER,当时TENDER价格是32万6， 觉得也合理，因为我土地比较平整，所以SITE COST只给我包了一万多，这个价格还不包括阳台，花草以及围栏的价格。当时天真的以为这就是建房的价格了，其实不然。

两个月以前我的土地已经交割了，非常满意，及其平整，参考第一篇文章。想说SITE COST肯定也不用那么多。后面有惊喜。

到选颜色的日子了，我就兴高采烈呼朋唤友的去他们的展厅选颜色去了。

去的第一件事是告诉我VARIATION也就是需要加钱啦。

这里面一共有三张VARIATION，第一张是之前说到的SITE COST，真实测量出来还需要移走更多的泥土已经做更多的平整需求所以还要加钱。以及线不够长也要加钱。。。总共就是5900，其实因为我的土地真的很平所以这个价格真心便宜。

第二张VARIATION是因为测量出来我的土地属于12.5 BUSHFIRE地方，虽然未来这个树林会被开发掉，但是现在必须按照这个标准建房，以防万一，这个又要加一共$7985(我读书少数学又不好，不知道这个数字怎么来的) 。

有关于12.5 BUSHFIRE的建筑要求可以参考以下链接

具体可以参考以下链接

https://www.rfs.nsw.gov.au/plan-and-prepare/building-in-a-bush-fire-area/bush-fire-protection-measures/building-construction-and-design

这个BUSHFIRE这个算是结结实实的惊喜了，因为原来根本没有看到买地的时候有这个东西。。。国家让你这么修你也没辙。所以这个钱也是跑不掉

第三张VARIATION是我自己要加减的东西，需要改进的东西，以为我找出来的在之前的TENDER里面有，而合同里面没有的东西，他们也是无奈的帮我加上去了（一定要记得你签了什么），整个过程中我都告诉自己要克制不要看到好看的就买，这个是出租的不是你自己住的。。所以最后并没有加很多额外的美丽的东西。这个一共是$1320

所以整个VARIATION总价就多出了$15205,这个钱是自己要掏腰包的现金，银行不会因为这个改变给你多钱，所以算下来，整个建房费用算上未来需要自己做的DECKING, 花园，围栏差不多要36万6， 从原来的32万多变成36万多，多出的几万块钱还需要自己拿CASH。。。想想就肉疼。跟很多客户聊过，后续的费用有些甚至加到了十来万，所以我这个几万块基本上是毛毛雨。这就是为什么成品房子比期房要贵，其中的利息以及风险都是要算进去的。

选颜色的过程基本是瞎选，反而不知道怎么搭配，他们的建议也是模棱两可，人云亦云，所以现在才觉得如果有那种搭配好的颜色你只需选一个色系这种反而会更加容易，也更有整体感觉。

大家可以体会一下，这种一片一片的色卡，需要你自己脑补组装起来，我也不知道最后结果是如何。。

总结一下，建房大家不要贪便宜，刚开始的报价不是最终的报价，而且买地建房的时候如果有那种全包TURN KEY的合同尽量选择那一种，因为这样的话不仅可以全部从银行贷款到钱，并且后面自己并没有那么多的惊喜和风险。

这些惊(jing)喜(ya)可能包括:

1. 土地太陡需要RETAINING WALL，需要更多DROP EDGE BEAMS来平整土地，也可能要挖更多土走，挖走土壤也是要出钱的哦。

2. 遇到FLOOD ZONE, BUSHFIRE ZONE请自求多福。

3. 遇到不可预知的大石头在你的土地下面请自行搬走，搬不走的请给钱让别人搬走。

4. 别人在你的土地上丢任何垃圾请自行移走，这也是你的责任

5. 请准备多余现金，指不定很快就要你付钱了。

PS: 我这个土地真的很幸运了，可以通过私人的CDC去审批而不需要康嫂去通过，如果你的地块是畸形地块或者很陡很窄，有电线有水管的话还需要通过康嫂来审批，这就把时间从两三周拉长到了两三个月。

来源： 微信公众号 别墅砖家

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