上次的文章里我们花了很多篇幅做了个开场白，看似扯了一堆闲篇，但实际上这里面有包含了很多我个人对于在澳洲进行地产项目开发的一些理解和“心法”。曾经悉尼有一位老师在我初入行时就对我说过一句话：“墨尔本就是十年前的悉尼。”

他还说，“随着你进入这个行业越深入，对于这句话的理解就将更深入和更丰富”。多年下来，我也的确从这句话里体会到了很多，而且每个阶段都会有不同的理解，受益颇深。

但“心法”毕竟是“心法”，这需要时间的积累和经验的堆叠才能了解更多、得到更多。没有基础而讨论“心法”也只是故弄玄虚而已。因此在这篇文章里，让我们接着聊一下地产开发里的那些听上去熟悉而又常常似是而非的那些事。

关于土地性质以及分区

土地功能分区最主要的是用来控制包括土地切割的样子、开发完成后的效果、密度、高度、建筑退后、建筑材料、小区绿化、停车位和挪车的空间等问题。由于每个市政厅对规划政策都有自己的想法和自己的解读，分区（Zoning）这事儿也变得五花八门，结果慢慢的，不管是新州、维州还是昆州，对市政厅的规划条例都陆续出台了统一的格式（比如新州的 Standard LEP，维州的 Victorian Planning Provisions 和昆州的 Queensland Planning Provisions）。

各个州的土地功能分区也都是大同小异，主要都是分为四大块：

居民区（Residential）
商业区（Commercial）
工业区（Industrial）
农业区（Rural/Agricultural）


居民区一般就是按照高中低密度来区分，比如新州的R2是低密度，R3是中密度，R4是高密度，R1是综合，R5是郊区的大块居民用地等。维州把之前的 Residential 1,2 & 3 Zone 换成了 Residential Growth Zone, General Residential Zone  和 Neighbourhood Residential Zone，其实也是按照密度和地区特色来进行划分的。昆州就是很简单的按照低密度、中低密度、中密度和高密度划分。

商业区一般是按层次划分。市中心（CBD）通常都是最高层，然后是区域中心（Subregional Centre），然后是地区中心（District Centre），然后是街区中心（Neighbourhood Centre）。街区中心一般都是低层建筑，也就是大家日常用的、离家近的，比如牛奶吧这种。地区中心和区域中心辐射区域会更广，商品的选择更丰富一点，比如服装店、宠物店、乐器店或者其他服务类等。市中心通常都是最高层，最远，辐射区域最广，同时选择也最为丰富。高档的品牌店，综合性的商城等。

农业实际区别也就是可以分割的地块大小。由于市政厅要保证农业用地的完整，分割的要求因此较为严格。相对情况较好的地由于单位面积的产出量大，所以可以小一点，相对较差的地由于单位面积的产出量小，所以要更大一些，这样才能保证农民们在一块地上可以自给自足；所以好地首选种水果或者蔬菜，如果差一点通常会以种庄稼为主；情况再差一点的，就只能以放牧为主了。

下面就介绍一些关于常见分区的基本分析，由于篇幅有限，只能点到为止。

Mixed Use Zone，是在之前的基础上改进了的一个常见分区。通常允许建四层，可以建高密度和中密度房型。在火车站附近可能会更多的遇到这种区。这样的分区对高度限制不严格，如果申请的话，可能会批更高的高度。

Residential Growth Zone，理论上可以建 Townhouse 和公寓。限高通常是13.5米，最高四层，但是当地 Council 有权规定当地的限高。在社区中心和火车站附近能遇到这种分区。

General Residential Zone，比较常见的分区。可以使用现代设计风格，但是要遵循周边风格设计，可以建独栋房屋或者联排别墅，公寓根据情况亦可，限高根据不同区域不同，通常为9米。

Neighborhood Residential Zone， 在好区很常见。通常情况下，只能做两套。 但是也有特例，在一些区的schedule中，比如Moreland，会说可以做4套。因此这个也不是绝对的，限高通常只有8米。

Township Zone，改进型区划，可以建独栋房屋和 townhouse。限高 9 米。在房屋增长缓慢的地方能遇到这种区划。有一些情况下可以做mix use，比如底商加住宅。

Low Density Zone，这种区划就只能建独栋房屋了。偏远地区比较常见这种区划。

以上就是一些最常见的分区。了解分区是开发中非常基础的一个部分，打个比方就好像是整个建筑里的做地基而要用到的沙，非常基本但是又不可或缺。借用上一篇文章后，有朋友在回复中的一句话，澳洲是个法律规定非常清晰的国家。

在澳洲做开发实际上如果非常清楚流程和要求是很难出现大问题的，只是因为大量海外开发商甚至本地经验较少的开发商并不知道具体在什么时候该做什么、怎么做，所以才总是大倒苦水认为澳洲“水太深”。其实并不然，多了解就会少走弯路，要经常留意去收集和学习。特别是经验较少的开发商们不能总是因为吃亏了、踩雷了才长了经验，这样的成本实在太高，还是要防范于未然！

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