在澳洲做开发商，中小开发商当下面临的头号问题就是开发土地价格太高。

在收益方面，楼盘的销售价格由一个区域的大型开发商操控，他们的房价被视为区域楼盘的参考价。

在成本方面，建筑成本随着通胀和建筑公司的繁忙一年年攀升。开发商只能靠降低楼面成本确保开发利润和回报。可当下的地产市场的繁荣被土地主们看的真真切切，纷纷拿出祖上的仓库和宅子出来抛售，可每块土地的价格实在不菲，把开发商的利润挤压殆尽。尤其一些带DA的熟地，如果细细算一下feasibility study，不难发现项目回报率在生死线上徘徊，这还要在预售超过市场均价且建筑成本被挤压到不可能完成的最低价。例如Epping现在是众所周知的热点区域，楼面价／套成本为280k－330k不等（取决于是否DA Approved、位置、规模、unitmix、可建造性等），如果加上建筑成本、销售成本、融资成本、holding cost、council94及设计费用等主要成本，一套2两居室至少销售100万以上才能达到银行融资要求的回报率，这对开发商来说无疑是手持一枚定时炸弹，如果房产市场在楼花销售或者未来交房时出现拐点，或者建筑过程中出现预算超标，那么项目很可能利润尽丧。

因此，当下开发商一定需要具备战略的眼光以及分析政府规划方向的能力，通过解读的政府的规划方向先人一步完成收购，这才能保住自己的开发奶酪。
 

开发商，看好自己的奶酪！

我们学院建议学员两条腿走路，一方面， 不要放弃市场上的成熟区域及成熟项目，不排除市场还有一些理性地主和物有所值的土地，但万万不要被不理性的买家所干扰。在过去几年市场大幅上涨的情况下，一些不理性买家高价买地，纷纷被上涨的房价救起，有些还颇有收获。但接下来几年，悉尼房价疯涨的趋势会有所缓解，市场需要自我调整，因此如果土地成本过高，不要期望市场伸手相助。另一方面，开发商不能使蛮力，有钱任性的拿地只会作茧自缚。因此需要用视野、用眼光去拿地。对土地的收购需要走在政府规划的前面。思路要跟上政府重点区域的规划，抓住rezoning的机会，并且善于在政府基建扩展的区域及附近寻求机会。

例一、地产开发研究学院院长在2012年Mascot 火车站附近收购一大型仓库，届时该仓库土地zoning为IN2（轻工业区）。虽然当时rezoning正在进行中，但根据MascotPrecinct Master Plan判断，此次rezoning在短期内必将成行，以80k／户收购该地块。在9个月后rezoning通过后，该地块土地价值上涨3倍之多。

例二、地产研究学院学员讲师近期在St Leonards入手一块开发土地。在土地成交时，该地块规划高度为17层，但根据政府在St Leonards及CrowsNest 规划研究披露的信息判断，此地块限高会有所突破。不出意料，在成交后不久，此地块在规划图上被mark为T，意味着可以建38-40层的住宅高层，土地价值瞬间成倍升高。

例三、地产研究学院学员在西北区Riverstone当zoning为RU（农用区）时入手多块土地，现随着西北铁路及就业激活区被rezone为R3，现顺利做土地分割，收获颇丰。

以上3个成功案例说明了解规划方向并顺其而动的威力，顺势而动，高歌猛进。如果盲目图便宜拿生地去做rezone，难度很大，成本很高，得不偿失。


文章来源： 澳洲地产开发研究学院PDRIA
 

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