从2017年7月1日起，澳洲卖家若想要出售价值超过$75万澳元的房产，需从澳洲税务局取得一封“完税证明”以阐明自己是澳洲本地居民。如果不能提供，买家必须扣留房价的12.5%给澳洲税务局。

澳洲过户交易机构主席表示，如果卖家提供不了“完税证明”的话，将一直维持外籍人士房产交易状态。也就是说，被扣下来的钱将直接上缴给税务局，卖家无法得到房产交易额的全部，直到提供“完税证明”才能将剩下的余款收回。

该政策不仅仅为了避免海外人士逃交房产增值税，本地人若想要拿到“完税证明”也可能会有一点点风险

特别是容易出现以下情况：

  多年未报税;

  已报税，但记录显示卖家无法负担这样的豪宅;

  如果卖家和邻居一起将房产联卖给同一开发商，通常会取得额外资本获益，这样的话自住房的资本增值税就不能完全豁免，额外盈利部分需要缴税;

  如果税务局查明卖家本身从事房产开发生意，自住房的资本增值税可能无法豁免。  

也就是说，此项政策不仅影响到海外卖家，本地卖家的税务“前科”也将增加被挖的可能性。


如果本地买家需要代扣代缴12.5%的预提所得税，实务中如何来操作呢？


12.5%预扣所得税的代扣代缴义务是由买家来承担。买家不可以借口不知道卖家是海外投资者而不承担该义务。如果买家不履行该义务，那么将会被处以$7,200到$21,600的罚款。

在实务中，买家在购买75万以上房产的时候，必须要先咨询卖家是否是海外投资者。为了保障双方的合法权益，如果卖家不是海外投资者的话，卖家可以向税务局申请出具一份叫做“Foreign resident capital gains withholding clearance certificate”的证明，然后将该证明递交给买家，买家就可以无须担心代扣代缴的事宜。如果卖家是海外投资者的话，买家必须在房产过户前，把一部分购房款（12.5%）扣下，先行交给税务局。这里要注意的一点是，这个12.5%的预提所得税不是在签合同交定金的时候上交，而是在房产过户，支付余款的时候上交税务局。

在税款上交税务局的时候，买家需要填写一份表格“Foreign resident capital gains withholding purchaser payment notification”，表中会列明买家和卖家的详细资料，所购买的资产以及应代扣代缴的税金。当税金入库后，买家会拿到一个完税证明和已支付代码。



卖家如何获得“完税证明”

对于是澳大利亚税务居民的卖家而言：

他们有义务在出售高价房产时提供给买家该项证明， 以免ATO对卖房收益进行10%的预扣。

1）如何申请?

本人或者相关的第三方 (例如：代表会计，律师等) 可在ATO官网上填写并在线提交完税证明申请表格。多个人共同拥有房产时，每个人都需要分别填写申请表格。为了避免有可能的延迟，建议至少在需要的日期提前14天申请。(通常需要14-28天)

2）完税证明有效期是多久？


证书在颁发后的12个月内都有效。


3）如何收到完税证明？

卖家会以电子邮件 (Email) 的方式收到此证书或者会邮寄到卖家在申请表上填写的居住地址。

 对于非澳大利亚税务居民 (海外居民)的卖家来说：


ATO一定会对卖房收益进行12.5%的预扣，当卖家认为12.5%预扣税与实际应纳税额不符时，例如，卖房时没有产生资本增值 (Capital gain) 而是资本减值 (Capital loss)，就可以提交差异申请 (Variations)。当审核通过，卖家会收到差异通知(Variations notice) 。在出售高价房产时，将其提供给买家就可以减少预扣的税额。


不过政府的每一个决策都在不知不觉的抬高房价，该政策的确会难为到那些进退两难的“税务前科”卖家，由于拿不到“完税证明”，又不想被税务局扣下12.5%的房款，他们手中持有的$75万以上的房产预计不会被放入市场中出售。而由于房源的减少，悉尼房价势必还将会继续上涨。

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