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【土澳金融】万事俱备,只欠估价,如何是好?

发布时间:2017-01-07  来源:  

 

万事俱备,只欠“估价”

 

【土澳思维】的朋友们,

 

新年刚过,春节和澳洲国庆节又快到了,读者们是不是还有点意犹未尽呢?但是,习大大说了,天下没有免费的午餐,大家撸起袖子加油干吧。

 

今天我们说一说贷款中的估价。估价这件事其实水很深,你懂的。但是估价在整个贷款和房屋购买过程中的作用是举足轻重的,读者们有必要了解一些基础概念,以便“知己知彼,百战百胜”

 

什么是估价


 

首先,我们要明确一点:银行的估价不等于市场价(或合同价)。澳纽房产估价标准定义市场价是指在没有强制的前提下,通过一些合理的市场营销,买卖双方都谨慎且自愿地进行公平交易时的资产或负债金额。

 

依据新州地产中介的相关法规,地产中介在将房产投入市场前,必须要对出售的价格做一个正式的评估(appraisal),也就是我们常说的比较市场分析报告,英文是 Comparative Market Analysis (CMA)。这个报告上的数值是以周边地区近期物业交易的价格(如果有的话)为基础,再结合地产经纪人本身的从业经验和对当地地产市场的了解而判断出来的市场价。

 

银行估价的核心目的是假设你无法偿还贷款后强制卖房清算时银行有可能拿到的价格。这就是为什么银行的估价通常都是较为保守的。银行估价需要持牌的专业估价师,估价报告一般有效期是3个月。

 

估价的类别


 

银行也是用了洪荒之力来节省成本的。所以,出于成本和流程的考虑,土澳银行对房贷的估价有3种主流的方法:

 

  1. 全面估价(full valuation:所谓全面,就是里外兼顾,特别是房产内部设施的状态是估价师考察的重点。有经验的读者都知道估价师还会不时地拍几张室内照片,这种方法当然是最贵的

  2. 路边估价(kerbside valuation:意思就是路过看看,不用进去,随以没有内部检查。就好像抄电表一样。这种情况,我见识得不多

  3. 桌面估价(desktop valuation:通过专业数据库给出的一个建议价格

 

那你可能会问,银行是如何决定采用哪种方法呢?以下只是我过去几年的观察(假设你房产的地区不在银行黑名单里):

 

  1. 如果你的贷款需要购买房屋贷款保险(英文是 Lender's Mortgage Insurance, LMI。如贷款比例LVR通常超过80%的),银行(包括保险公司)一定是要全面估价的

  2. 如果你买的是全新或较新的高密度公寓,贷款比例LVR是通常的70%至80%,银行几乎都会选择全面估价

  3. 如果你贷款比例LVR远低于70%至80%,如50%至60%,只要你在申请贷款时提供的房产价格跟专业数据库的数值相似(不论高低),一般都是桌面估价

  4. 如果你贷款金额小于50万澳币,贷款比例LVR是通常的70%至80%,那么银行一般都选择桌面估价

 

各银行对于每个邮编都有一份自己的御用专业估价公司清单。这份清单对于房贷经纪人来说,有些银行是公开的(如一个Excel文件,房贷经纪人可以下载查找),而有些银行是保密的(我们需要打电话找内部熟人一个一个地问)。

 

这就是为什么你自己花钱做的估价报告是没用的,就算写报告的专业估价公司就是你申请房贷银行的御用公司,银行还是会要求这家公司再做一次(甚至估价师都是同一人)。

 

说到这,你是不是想问,那银行拿到报告后,会不会给你一份副本呢?我的答案是,几乎是不会给的。但是,如果你通过房贷经纪人来申请贷款,少部分银行会自动电邮我们一份。对于大多数银行,如果客户真想看一下估价报告,我们也会硬着头皮打电话去向银行要,成功率还是蛮高的(人品好啊)。

 

估价的原因


 

贷款时估价过低有时是致命的,我们现在就来聊聊为什么会有这种情况发生:

 

  1. 自我感觉过于良好:高高房价,君子好逑。我们都以为自己的房子是四大美女之一,如果要被娶走,会向银行索要天价。但是,银行老王爷也不是吃素的,别说四大美女了,一百大都见过了。你的房子从客观上分析可能真的不是什么大美女哦

  2. 附近地区交易量稀缺:如果没有足够的近期交易比较数据,估价师一般都会变得较为保守,主要是怕夜长梦多,因为万一估得过高,自己可能就会被银行告上法庭,当出气筒

  3. 估价的时间有效区间:这个问题在边远地区特别明显。因为边远农村房产的上市周期可以长达半年(人少,需求小,流动性差),但大多数的银行都会要求估价师给出一个如果想在一两个月内就可以抛售的价格,这当然就会影响估价了

  4. 估价师自身的原因:人无完人,估价师也是人,是人就会犯错,就算估价师经过了严格的考试和职业筛选。澳洲著名的专业估价提供商ValEx的最新统计报告显示每年只有1%-2%的估价投诉被证实是估价师造成的错误。换句话说,专业估价师出错的几率其实并不大

 

估价的计策


 

凡事都有套路,想让你的房产尽量避免出现估价的状况以及掌握一些出现低估价后的计策也是一些方法可以借鉴的:

 

  1. 如果你是想转贷套现的,一般来说银行会选择全面估价。在估价师来检查之前,你可以准备一份清单,说说房子的独特之处。比如,最近有装修,换了中央空调,后院有一些园林等等。(有个客户还告诉我,他在炎热的夏天开足室内的冷空调,并送给刚到的估价师一瓶冰镇可乐,最后估价一切都平安。虽然估价师不可能为了一时的凉爽和可乐对这位客户特别关照,但我认为他做得很对)

  2. 如果估价过低,可以要求银行再来一次,但这回是你出估价费。当然了,大多数银行一般不想这么麻烦,通常会拒绝

  3. 如果估价过低,你可以再换一家银行试试。但要注意两个问题。第一,除非你在提交申请前,银行允许先进行免费估价(部分银行是允许的),你的信用报告会受到一定的影响(建议阅读:【土澳金融】还有5天,澳洲信用分数“大变天”,知道自己会有几分吗?);第二,没准最后估价的还是同一个人(银行对某地区都用同一家公司),就白忙活了

  4. 对于拍卖的房产,当时头脑一定不能过热,对房产做好研究,防止冲破底线

  5. 对于非拍卖的房产,如果你愿意花400刀左右,在签约前,可以先联系贷款经纪人,在确认好贷款的银行后,弄清楚哪家估价公司是御用的,然后自己先做一个全面估价看看。如果估出来的数额比合同价低不少,就要提高警惕了

  6. 对于不少高密度的公寓楼花,在心理上要有低估价的预期(低估价不一定代表楼花不好,只是土澳的银行一直对楼花过敏),多准备一些备用的资金完成过户是不会错的

 

土澳总结


 

怎么样,估价其实没有那么神秘吧?如果你要在2017年贷款,心里面是不是更有数了?

 

 

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