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【澳洲海外收入贷款难,中国投资要小心】

更新日期:2017-01-07  来源:  

 

最近澳大利亚银行业对海外投资人的贷款新政彻底打乱了很多人的计划。身边有朋友2014年在澳大利亚墨尔本市区签了一套公寓期房,总价大约100万澳币,首付10%,约定于2016年底交房,(澳大利亚的国外投资规定海外投资者一般来说只能买新建房产,比如期房等,不能买二手房)。自今年上半年起,澳大利亚当地银行开始收紧对外国人的购房贷款政策。澳大利亚当地的银行都贷不到款。虽然当地开发商在找别的贷款渠道,还表示可以延期一个月交割。以前的话,在澳大利亚买房,贷款可以做到7成、8成,现在很难贷到款了。

 

海外收入贷款



据澳洲财政部12月2日公布的一份工作报告显示,近几年来,外国人对于澳洲房地产的需求增长很快,其中又以中国需求为主。2015年,中国公民投资的澳洲房产占澳洲房产海外投资人的70%。根据澳大利亚外国投资审查委员会的数据显示,在各类房地产外来投资总额中,中国人达成的交易额在2014/15年度占41.3%。

澳大利亚最大银行之一、西太平洋银行(Westpac)12月1日表示,目前该银行已停止了对非澳大利亚居民的购房贷款。澳新银行(ANZ)停止了对收入100%为非澳大利亚来源的购房贷款;如果总收入中一半以上来源于外国,那么最多只能做7成的购房贷款。澳大利亚联邦银行(CBA)停止了对收入100%为非澳大利亚来源的和100%个体经营收入的购房贷款;对于持有临时签证的澳大利亚收入者,最多可以做7成购房贷款。除此以外,澳洲当地所有银行还宣布提升按揭利息。
 
澳大利亚买房的中国人主要分为三类,一类是有留学或移民计划的;一类是有资产全球配置需求的高净值人群。一般在上海已有几套房子了,他们觉得不能把鸡蛋都放在一个篮子里,就开始配置境外资产。对收益率要求不高,能够保值和产生租金收益就可以了。贷款新政也影响到了这个人群,不过其中大多数还是有能力全额支付。还有一类就是存粹的投资客,不会自己住,但资金实力有限,需要贷款才能完成交割。


贷款新政之下,买了楼花不能交割的中国买家试图去寻找新的资金来源,有的在找下家。也就是找不到贷款的中国买家把楼花出售(当地人和外籍人均可),以当年的合约价卖出去。


新的资金渠道包括除澳大利亚本地银行外的外资银行,及非银行贷款比如基金公司。这些新的方式意味着更高的资金成本和门槛。很多中介推荐的向非澳大利亚外资银行贷款。经过向多位人士了解到条件颇为苛刻。一些外资银行(比如大华、汇丰等),需要提前半年以上准备,要买这些银行的理财产品,成为高端客户,那么可以在澳大利亚做贷款。


还有一些国内的基金公司成为了新的贷款来源,这些公司往往在离岸有账户。不过,基金公司一般对回报要求高,资金体量和银行相比又小,在我看来,这种渠道成不了大气候。
 

还注意到有澳大利亚本地的开发商开始提供贷款服务。比如一家华人背景的澳洲开发商向客户发起了基金产品,投向正是那些需要贷款交割的中国房产投资客。真是两头赚钱,开发商脑子太好使!
 

和其他国家的商业银行不同,对澳洲当地4大银行来说,房贷占其总资产比例绝对是压倒性的大多数,一般在65%-70%左右,房价长期上涨,前期海外收入证明作假,在并不理想的经济大环境下,房贷资产的增加对银行如何保证核心资本率提出更大的挑战,所以银行不得不放慢速度。
 

澳大利亚房价眼下的这股强劲涨势难以持续。我最近一直在问澳洲当地朋友对其热火朝天的房产市场如何看,出人意外的是大多数人并不是特别悲观:悉尼这种人口导入型城市,供应量有限,核心地段房价坚挺,但租金回报率被高企的房价拉了下来这个是不争的事实。其他地区,比如布里斯班,在当地人喜欢居住的,配套成熟的区域,房价还是有一定支撑,这些区域楼盘规模一般偏小。但在一些工业区和新区,有不少较大规模的楼盘在建,这些供应量会集中在今后2-3年投入市场,需要一段时间来消化。国内的澳洲房产中介一般乐忠于推荐这些规模比较大,单套价格较低,佣金较丰厚的楼盘。其中的道理,你可以慢慢品味。

 

 

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