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【专家谈2017年悉尼房产投资策略】精华

发布时间:2017-01-05  来源:  

 

2016年是悉尼房产市场一个非常有趣的年头。一些房地产投资者收益丰厚,而另一些则非常被动,没有取得期望的涨幅。

Metropole房地产战略公司的主管之一Michael Yardney认为,置身于房地产市场的一个最好的部分就是,每一年都是学习和个人发展的一年。

 

悉尼房产投资策略

 


那么,在这一年里,我们学到了(或者重新学到了)什么样的东西呢,如何用之来改善我们在2017年的房产投资之旅呢?Michael Yardney请他们公司的五位专家提供了以下的答案。


1.  房地产投资是一场财务游戏,而不是房地产本身

Metropole房地产战略公司的全国战略部主管Kate Forbes认为,解决财务上的问题,对许多在2017年要做悉尼房产投资的人来说,将是一大具有挑战性的课题。

“我从2016年所学到的最大的一点就是,在澳洲审慎监管局收紧了借贷政策之后,借贷环境、房地产投资者的财务出路,发生了变化。”

“游戏规则已经发生了巨大的变化,这意味着,即使是某些有着巨额净值、有着很强的还款能力的投资者,为进一步投资而获得贷款,也面临着很大的困难。”

“尽管游戏规则将继续改变,审慎监管局对信贷的强劲管束最终将会放松,但显然的是,你的名下的表现欠佳的房产给你构成了巨大的机会成本。”

“如果你的名下仅仅能维持三或四套房产,那么请保证他们都属于‘投资级别’的房产,可以为你带来应有的收益。”


2.  当地因素推动着悉尼房地产市场

Metropole房地产战略公司的悉尼部主管George Raptis认为,2016年的房地产市场的情况再一次让他认识到当地因素是支撑房地产市场的重要因素。

“尽管所有的澳洲人都面对着同样的低利率环境、同样的税收规定、同样的政府,但在2016年,某些房地产市场比其它房地产市场表现优异很多。”

“这真的是两匹马的竞赛,悉尼与墨尔本房地产市场比所有其它地方的房地产市场强很多。其背后的因素是其强健的经济与强劲的人口增长。”

“事实是我们全国人口的57%在新州(32%)与维州(25%),而且这两个州的经济活动占全国的54%。”

“目前,每周有约1400人移居墨尔本,约1100人移居悉尼。请记住,所有这些人都是需要租房或买房来住的。”

“我对2017年的建议是,在经济增长与就业增长的地方投资,这样的地方房地产需求将增长,能支付更高房租或房价的人口将增多。”

“据预测,2017年新增就业中再一次将有三分之二出现在悉尼与墨尔本,因此这两个地方的房地产市场可能再一次优于其它各州。”


3. 悉尼房地产市场是支离破碎的

Metropole房地产战略公司布里斯班部的主管Shannon Davis认为,2016年的房地产市场状况,再一次让他认识到我们的房地产市场有多么的支离破碎、情况各异。

“悉尼与墨尔本表现强劲,而其它地方表现欠佳。然而,需要记住的是,在每一个州,都有很多不同的房地产市场,这些市场的界限的划定是根据地理范围、价位、房地产类型,它们各自处在各自不同的周期阶段中。”

“大多数报告统而言之‘悉尼房地产市场’或‘布里斯班房地产市场’,但并不是所有的市场都是一样的,一个市场的上涨不能代表其它市场也上涨。对于投资者的成功来说,仔细的筛选自己的目标房地产是关键。”

“例如,在布里斯班,位置优越的独立房增值了,但许多公寓的价值处境尴尬,因为布里斯班中央商务区和内城区有新建成的公寓和楼花公寓的供应过剩问题。”

“我对2017年的建议是,不要等着市场出现重大的上扬,你需要自己‘制造’你自己的资本上涨,通过装修改造或开发给你名下的房产增添价值。”


4. 最小化你的风险,最大化你的收益

Metropole房地产战略公司的财富顾问部主管Ken Raiss建议,战略投资关键是降低风险以使回报最大化。

“这一年学到的教训没有什么新的。具有战略眼光的投资者们以良好的结构在买房,以便保护他们的资产,最大化他们的现金流,但大多数投资者没有怎么考虑他们应该以什么样的名义来拥有他们的房产。”

“因为房地产投资是一个长期的事情,你以什么样的名义买你的投资房产,对于你未来有什么样的现金流或当你最终把房产卖掉来说,可以有很大的后果。”

“正确使用适当的信托形式,来拥有你的房地产,可以给你很大的灵活性,改善你的税务结果,让你能够有效地管理自己的个人情况的改变。”

“随着你的生活情况的改变,比如说从一个初级雇员变成了一个生意主,你自然地步入了要承担更多的法律责任的轨道,那么你应该建立起你所拥有的房地产的正确的结构,从而在最开始之时就把你的风险降到到最低限度。”

“我对2017年的建议是,检查自己的情况,目标是把你的风险降到最小。例如:

你准备了足够的财务缓冲吗?

你有遗嘱或授权书吗?

你有足够的人寿保险与收入保护保险吗?

你的资产在正确的名下吗?你是否知道,资产的净值在你自己的名下,可以被保护不在个人诉讼之列,而你不必把资产转移从而导致交纳资本增长税与印花税?这些策略不需要变更房产的注册,也不需要再融资,相对简单,而且成本效益很好。”


5.成为一个无界限的投资者

Metropole房地产战略公司的布里斯班部的Brett Warren建议,在澳洲买房时眼界要开阔,不要把自己局限在一个地方。

“这一年我见到了大量的投资者,他们只在自己所在的州买房,因为这是他们的舒适地带,而不是因为这更具有好的投资意义,这样做往往是对他们自己不利的。”

“另一方面,那些把自己名下的投资房产做的更多样化的人却得到了很大的好处,因为各个不同的州府城市都有其不同的好日子,因为其周期的高峰出现在不同的时候。”

“这种多样化的战略的一个好处是,你总是有一个或两个房产在强劲增值,能够让你去找银行进一步贷款。”

“我对2017年房产投资的最大的建议是,找一个独立的房地产战略员,帮你看看你名下的房产表现如何。”

“通过把你的投资当作生意一般来查看一番,他们或许会看到你错失掉的机会,或者建议你把哪一个表现欠佳的房产处理掉,让你能够去买表现更好的房产。”

 

 

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