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【名家专栏】2017澳洲房产展望

发布时间:2017-01-03  来源:  

 

没有比看这个更爽的(有图)

 

【土澳思维】的朋友们,

 

今天除了本篇文章的推送,还有两篇转载总结:2016时间的朋友(罗振宇)和预见2017(吴晓波)。我是两位老师们的粉丝,强力推荐给您:

 

 

 

昨天在微信朋友圈里,我看到【铁桥聚投】的大老板 John 分享了几幅关于澳洲房贷风险的图片。于是乎,我顺着图片继续分析下去,发现图片的原作者马丁还写了两篇对澳洲房市判断的文章:回首2016,展望2017。文章写得非常的棒,我今早第一时间联系到了马丁,他爽快地同意了我翻译并总结他的这两篇干货文章。

 

 

两篇文章都刊登在他的公司网站上(www.digitalfinanceanalytics.com),马丁可是拥有牛津大学哲学硕士学位的哦,他曾经是富士通澳洲的管理咨询总监,2012年6月,他成为了 Digital Finance Analytics (DFA) 的首席分析师。

 

回首2016


 

请大家牢记,澳洲的住宅物业总资产达到了6万亿澳币,是澳洲养老金资产的3倍。澳洲有近三分之一的家庭收入直接或间接地来自房地产行业(房租、建筑业、维护和管理业等等)。所以,如果澳洲的房产业打个喷嚏,澳洲的经济是会感冒的。

 

需求

 

我们的数据显示市场对房产的需求非常强劲。澳洲有三分之二的家庭直接或间接地持有房产,这里面超过一半是有按揭贷款的。自住房人士目前还是较为乐观的,而投资房人士经历了今年早些时候的摇摆后,出现了更加强劲的反弹(低利率的影响)。虽然澳洲主流银行继续封杀海外人士,但海外人士和新移民对澳洲房产的热情比起年初有过之而不及,尤其是悉尼和猫本。

 

首次置业者很难再跟资本充足的房产投资者抗衡,收入增长的停滞不前更加严格的银行放贷政策也起到了雪上加霜的功效。其结果是,首次置业者如果没有外力相助,入市的可能性越来越小。

 

过去一两个月房贷的利率提升,暂时还没有影响到以上的需求因素。

 

供给

 

楼花开始大量地涌现,主要是在猫本和布村近中央商业区的地段。悉尼的楼花由于地域扩散性较大,没有集中在一点上,所以悉尼的问题会好一些。目前,全澳有超过20万套物业正在建设中,其中一半以上是高密度楼花。好在楼花的审批量正在减少,这意味着楼花的最高峰值有可能已经过去。

 

除了楼花,分地(现有的)建房也非常流行。这造成了地块的平均面积继续地下降,但房屋的密度不断地加大。

 

房贷

 

银行的房贷政策不断地收紧,审查贷款时利率缓冲不断地提高,对收入的复查也加大了不少。部分银行对只还利息(不还本金,占贷款总量的三分之一)的贷款实施了更加严格的审查制度。主流银行受到前段时间文件造假的影响,继续封杀海外投资者,拒绝放贷。

 

总体来讲,信贷增长是略低于去年的,但6%以上的增长率还是超过了通胀和收入的增长。近期,投资性贷款的增长速度超过了自住性贷款的增长速度。

 

目前,澳洲家庭债务又创历史新高了,债务与可支配收入的比率达到了186%。好在我们的房贷利率较低,但是,如果利率开始上升了呢?

 

澳洲的失业率虽然只有5.6%,但是正真的问题在于人民的实际收入并没有上升。我们的数据显示,抵押贷款违约率正在极为缓慢地上升着,一些西澳和昆州的部分地区可能会稍微快一点。

 

以下是主要地区的抵押贷款违约率热图(点击放大看,颜色越淡越好,风险越小

 

悉尼(比猫本的颜色浅)

 

2017澳洲房产

猫本

2017澳洲房产

布村

2017澳洲房产

阿德莱德(整体颜色较深)

2017澳洲房产

珀斯(整体颜色最深)

2017澳洲房产

 

近期,特朗普效应导致了美国债券收益率的上升,这在资本市场上产生了连锁效应,银行必须为资本支付更高的利率。主流银行首先提高了投资性房贷的利息,造成房产投资者首当其冲地受到了利率上升的影响。

 

展望2017


 

首先,年底的房贷利率一定会高于现在的利率。我们认为今年房贷利率还会再升高0.5%土澳思维评论:我们同意马丁的观点,就算澳洲央行再一次降息)。我们认为央行不太可能再一次降息土澳思维评论:我们不太同意马丁的观点,目前主流观点认为央行还会有一次降息)。我们认为继续升高的房贷利息会加快抵押贷款违约率,尤其是西澳和昆州的矿业地区。最后,猫本和布村市中心的高密度公寓也会遇到挑战。

 

对于只还利息(不还本金)的房贷,会出现两个特有的问题。第一,房贷本身借助更大的杠杆作用,所以对利率的变化会很敏感。第二,到头来,贷款者还是要归还本金的。但是,我们认为投资性房贷(包括用自管养老金SMSF贷款买投资房)会进一步地增长,尤其是在澳洲东海岸地区。出于税务抵扣的考量,只还利息的房贷会占绝大多数(注意,自管养老金SMSF的贷款必须本息一起还)。

 

我们认为自住性房贷的增长会放缓,前半年,还会有不少人考虑要不要把利率给固定下来,但是,大家必须清楚地意识到固定利率最佳的窗口期已经关闭了(去年11月)。我们认为,更多的客户会寻求贷款经纪人的帮助,他们的业务也会增长至少15%。澳洲家庭债务也会进一步增加。

 

海外买家和新移民仍然会青睐悉尼和猫本,所以两地的综合房价是下不来的(保持在长线平均值之上)。

 

首次置业者会继续被碾压,其中一些人会被迫选择先买投资房,再买自住房的曲线救国策略。拍卖清空率会继续走高,热门地区的房屋供应会继续保着持供不应求的状态。因此,这些地区的房价不会降(尤其是悉尼、猫本和布村的独立屋市场)。

 

当然了,不是所有的地方都如此的幸运。我们认为西澳和昆州的矿区一带、布村和猫本的市中心楼花一带会有疲软的现象。

 

澳洲住房市场的兴旺是不足以取代矿业萧条的。考虑到企业不愿意投资,如果不解决澳洲经济的结构性问题,澳洲长线的经济增长是不会乐观的。

 

最后,我们想说的是:房有悲欢,月有阴晴圆缺,此事古难全。但愿房价跌,必不在今年。

 

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