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【多图】圣诞节前RP Data的最后一次“高潮”,让你近距离地体验澳洲“房事”

发布时间:2016-12-13  来源:  

 

 

【土澳思维】的朋友们,

 

今天是1212淘宝亲亲节,早上我去悉尼市中心 Chemist Warehouse 买抗过敏药的时候发现了这个:

 

 

马云加油,【土澳思维】顶你。

 

今天,我们要说说 RP Data 刚刚发布的本年度最后一期澳洲房市和经济更新报告。报告共32页,分别从房市、房贷、供给、人口、家庭、通胀、消费者信心指数等众多角度来试图描述一个真实的澳洲房市,可谓是干货满满,高潮迭起,不可错过啊。

 

(文末会刊登一则我公司的招聘广告,多谢推荐)

 

报告总结

 

2017年将是公寓的过户之年,不论是对于纯海外买家(澳洲主流银行拒绝放贷),还是对于国内买家(固定和浮动的利率双双开始攀升),由于放贷政策进一步地收紧,过户失败的概率就有可能上升

 

2017年对于公寓的第二大隐患就是楼花的估值风险。买家在签楼花合同的时候都希望可以成为时间的朋友,等到过户之日,其市场价值将超过当初签合同的价格。可是,我们的最新数据显示,在澳洲的部分城市,不少楼花过户时的估值却低于当初签合同的价格。

 

如果估值只是低了一点点,通常情况下,买家还是会咬咬牙地完成过户。但是当估值低于合同价很多的时候,买家毁约的可能性就会增加。一般说来,由于四大银行仍然拒绝给纯海外人士提供贷款(曾经大量的收入作假),他们的房产过户风险会相应地增加不少。

 

2017年的另一个风险来自租赁市场,目前我们的租金回报率处在历史的最低水平。工资增长的停滞不前以及房屋供应量的提高都会压抑租金的增长,这个趋势在未来的一两年应该得不到解决。房东们的潜在解决办法无非有两种:

 

  1. 宁烂勿缺,压低租金来吸引租客

  2. 宁缺勿烂,就算让房子空着也绝不降低租金

 

但这两种方法的后果都是相似的:租金收入的减少和房产持有成本的增加。再接着,如果房东实在是撑不住了,就会考虑将房产卖掉来缓解压力,但这又会进一步加大房市的供应。

 

但不管怎样,我们预测明年的平均房价将会继续较慢地上升。澳洲房市的大部分风险将来自公寓市场,而非独立屋市场。我们认为公寓明年的表现将不如独立屋。

 

房市数据控

 

至2016年10月31日,澳洲住宅地产总市值达到了6.7万亿澳币,相比之下,澳洲养老金的市值只有2.1万亿澳币,澳洲股市的市值只有1.7万亿和澳洲商业地产只有0.9万亿的市值。

 

澳洲首府城市综合房价上季度的增长率为2.7%,年增长率为7.5%(去年是10.1%)。在这个年增长率里,独立屋是7.7%,高于公寓的6.3%。澳洲首府城市综合房价5年年均增长为6.6%,10年年均增长为5.6%。

 

自2012年6月以来,澳洲澳洲首府城市综合房价上涨了42%:

 

澳洲首府城市综合房价

1998年10月至2016年10月

年增长率(紫线)和季度增长率(浅蓝柱)趋势图

澳洲房价走势

 

悉尼的综合房价年增长率最高出现在2015年7月(18.4%),今年10月的年增长率为10.6%,比去年10月的低了一些(15.6%)。

 

猫本的综合房价年增长率最高出现在2015年9月(14.2%),今年10月的年增长率为9.1%,比去年10月的低了一些(12.8%)。

 

今年10月,布村的综合房价年增长率为3.8%,较去年的4.1%稍微低了一点。

 

首都堪培拉可谓后劲十足,今年10月的年增长率为7.5%,比去年10月的高了不少(4.5%)。

 

澳洲首府城市综合房价2016年10月年增长率

澳洲房价走势

 

依据RP Data的算法,如果将租金资产增值一起算的话,以下是2016年10月各首府城市综合回报率:

 

澳洲房价走势

依据RP Data强大的历史数据,以下是每个城市从上次各自的房价低谷至2016年10月的总涨幅趋势:

 

澳洲房价走势

 

如果把眼光再放远一点,以下便是每个城市自从2008年12月金融危机至2016年10月的总涨幅趋势(2008年3月至12月之间,全国性综合房价跌了6.1%):

 

澳洲房价走势

 

除了霍巴特比较怪异以外,其它首府城市的独立屋的中位价都会高于公寓的中位价。悉尼的差距最大,达到了23万澳币,然后是堪培拉(22.75万)、猫本(17万)和布村(11.9万):

 

2016年10月独立屋(紫)与公寓(蓝)的中位价差距

澳洲房价走势

 

我们的数据显示,从今天10月起的过去12个月里,全国房屋过户总数为451,461,比去年同期少了11.7%。首府城市的房屋过户总数为286,848,比去年同期少了15%。具体一点来分析,房屋过户总数悉尼下降了18.2%,猫本下降了21.4%,堪培拉下降了6.2%,而布村仅仅增加了0.2%。我们预计未来一两年,随着楼花陆续地过户,这个趋势会上升:

 

1991年10月至2016年10月的每月过户数据趋势图

澳洲房价走势

 

卖家折扣(科普一下:初始定价与最终售价的差额比例,这个比例越低越好)受到供不应求(尤其是独立屋)的影响,相比起一年以前,纷纷有所下降。悉尼下降了0.4%,猫本下降了1.1%,布村下降了0.3%和堪培拉下降了0.4%。全国的平均值为5.7%,相比起一年以前,下降了0.3%:

 

 

2006年9月至2016年9月的每月卖家折扣数据趋势图

澳洲房价走势

 

虽然卖家折扣的数据有所提高,但平均房产在市场上的停留时间却有所上升。全国的平均值为39天(比去年多了3天)。但是从每个首府城市来看,悉尼为32天(多了5天),猫本为31天(少了1天),布村为57天(多了14天),堪培拉为35天(少了9天):

 

 

2006年9月至2016年9月首府城市综合上市停留时间数据趋势图

澳洲房价走势

 

在过去的12月里,首府城市的房租下降了0.6%,其中独立屋下降了0.8%,但公寓上涨了0.7%。跟过去的12月相比,悉尼的房租没有变化,猫本升了2.5%,布村降了1.1%,堪培拉升了4.1%:

 

 

1998年10月至2016年10月首府城市综合房租数据趋势图

澳洲房价走势

 

相对应的,租金回报率也在历史的最低值3.2%(去年是3.5%),其中其中独立屋是3.1%(去年是3.4%),而公寓是4.1%(去年是4.3%)。悉尼为3.0%,猫本为2.9%,堪培拉为4.3%,布村为4.2%:

 

 

1996年10月至2016年10月首府城市综合租金回报率数据趋势图

澳洲房价走势

 

 

房贷数据控


今年9月房屋贷款总额为323亿澳币。自住性房贷为199亿,投资性房贷为124亿。下图可以说明,投资性房贷有反弹的趋势:

 

1986年9月至2016年9月自住性房贷(紫)和投资性房贷(蓝)趋势图

澳洲房价走势

在自住房的199亿里,18亿是建房贷款(蓝),10亿是新房贷款(绿),69亿是转贷(橙),102亿是二手房贷款(紫),以下是趋势图(1986年9月至2016年9月):

 

澳洲房价走势

 

首次置业的数量也在减少,2016年9月为7,334个,仅占所有自住房交易的13.1%。这个数比前一个月降低了0.5%,比去年同期降低了7.5%,以下是首次置业的数量趋势图(1991年9月至2016年9月):

 

澳洲房价走势

 

2016年9月自住性房贷平均大小为36.76万澳币。这个数比前一个月提高了1.3%,但比去年同期降低了2.2%。以下是自住性房贷平均大小的趋势图(1991年9月至2016年9月)

 

澳洲房价走势

在这些自住房的贷款里,9月选择了固定利率的比例仅为11.2%。换句话说,有88.8%的客户选择了浮动利率。以下是自住房固定利率比例的百分比趋势图(1991年9月至2016年9月):

 

澳洲房价走势

同时今年6月的数据显示,最大贷款额度的比例(LVR)也有所下降。下图是最大贷款额度比例趋势图(2008年6月至2016年6月),LVR在60%-80%(绿)的占了52.9%。受到银行放贷政策的收紧性影响,LVR在80%或以上的(蓝+紫)呈现下降的趋势:

 

澳洲房价走势

 

供给数据控

 

全澳楼房的审批通过率仍然在较高的水平,9月的数据为18,945:

 

1986年9月至2016年9月全国独立屋(紫)和楼花(绿)审批通过数量

澳洲房价走势

 

但是开始施工的数量开始下降,尤其是楼花,比上季度下降了25.2%:

 

1986年9月至2016年9月全国独立屋(紫)和楼花(绿)开始施工数量

澳洲房价走势

 

从完工的数量来看,9月季度独立屋的数量上升了15.9%,楼花的数量上升了37.4%:

 

1986年9月至2016年9月全国独立屋(紫)和楼花(绿)完工数量

澳洲房价走势

 

从正在施工的数据来看,全国楼花的数量剧增:

 

1986年9月至2016年9月全国独立屋(紫)和楼花(绿)正在施工数量

澳洲房价走势

 

人口数据控

 

最新2016年3月的数据显示,新州(橙)和维州(绿)仍然是海外移民的首选,分别达到了年增长70,780人和62,785人:

 

1984年3月至2016年3月

澳洲房价走势

 

但是从国内人口移动的趋势来看,维州(蓝)和昆州(天蓝)占绝对优势,分别是14,529人和10,118人。新州则损失了10,321人:

 

1984年3月至2016年3月

澳洲房价走势

 

家庭数据控

 

目前,央行的标准利率是1.5%。前几周不少银行开始提高固定和浮动利率。

 

2016年6月的最新数据说明,家庭债务对可支配收入的比例是186%,比一年前高了5.2%。在这其中,房贷债务对可支配收入的比例是131.5%(占70.7%),比去年高了3.7%。都是历史最高值:

 

1990年6月至2016年6月家庭债务(紫)和房贷债务(绿)对可支配收入的比例趋势图

 

但是我们也不用太担心。因为家庭资产对可支配收入的比例是873.7%,比一年前高了16.2%。在这其中,房产对可支配收入的比例是476.7%,比去年高了7.7%:

 

1990年6月至2016年6月家庭资产(紫)和房产(绿)对可支配收入的比例趋势图

 

以下这幅图充分地说明了“干得好不如买的早”的道理,因为工资是越涨越慢了:

 

2000年9月至2016年6月工资增长趋势图

澳洲工资涨幅

 

其它数据控

 

澳洲9月的通胀率上升至1.3%,但无论如何,通胀率始终处在央行2%-3%的目标区间之下:

 

澳洲通货膨胀率

11月的西太消费者信心指数处在101.3(土澳科普:指数在100以上的,就算是乐观大于悲观了),所以勉强地过关了:

 

澳洲通货膨胀

 

土澳总结

 

我们认为,澳洲的房市由于超低的利率(就算近期利率涨了)和较大的刚需,整体上一定会向上爬,但爬的速度会渐渐地放慢。楼花可以投,但请务必做好研究。

 

 

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