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【澳洲财政署报告】高房价都是中国买家惹的祸?

更新日期:2016-12-04  来源:  

 

【土澳思维】的朋友们,

 

昨晚,我们家在悉尼的星港城剧院观看了《仙剑奇侠传》的舞台剧

 

 

这部舞台剧真的是太棒了,舞美灯光都非常的赞,而且全剧至始至终都与台下的观众保持着很好的互动(我突然有一种再来一次仙剑通关的欲望)。我已经搬来小板凳,坐等舞台剧的续集了。

 

以前,我很喜欢一首歌,就是张宇的代表作《月亮惹的祸》。今天因为这篇文章的需要,我稍微地将歌词改了一下:

 

都是你的错,轻易爱上房,让我不知不觉满足有房的虚荣。都是你的错,你对房的宠,是一种诱惑。都是你的错,在你的眼中,总是藏着让人又爱又怜的房价。。。

 

既然说到房价,歌我就先唱到这了,因为今天有更猛的干货。

 

前天,澳洲财政署发布了一篇工作讨论报告:《海外投资与房价的增长》。本来想周五就与读者们分享的,但是,报告的学术性很强,到处都是统计学的复杂公式,读得我云里雾里的。今天我第二次地读了这份报告,感觉好多了(感谢悉尼大学的统计学教授,您教的知识我还没忘啊),以下就是我的阅读笔记。

 

结论

 

经常读我文章的朋友们都知道,我喜欢先看总结(省时间不是吗?)。以下就是报告的总结:

 

海外投资促进了澳洲经济的可持续发展。最近,海外人士在澳投资住房地产的比例越来越大了,但我们的研究认为,海外人士在澳的房产投资需求对当前强劲房价走势的影响微不足道。而且,绝大多数的海外投资是在新的住房,这个事实符合我们的国策:总体上提高住房的供应量

 

从双变量的分析中(48,000个数据蓝点看不懂不重要,重点看略微向上的红线):

 

 

可以看出:最佳拟合线说明了房价(以邮编为单位)的增长海外房产投资的批准数目轻微的正相关性(slight positive correlation)。

 

在悉尼和猫本的邮编比起其它地方每个季度平均多出0.6个海外房产投资的批准,而每季度对房价上涨的影响仅在80至122刀之间。这比起悉尼和猫本12,800刀的季度平均房价上涨来说几乎可以忽略不计了。

 

额外分析

 

自从1959年澳洲统计署开始编制经常项目Current Account,国际收支的主要组成部分,主要包括商品贸易收支,即有形货物的进出口,及服务贸易收支,即诸如旅游、银行及保险等各种服务的往来。经常账户不包含长期借贷和投资的资金流,这些均是资本账户上的项目)以来,我们的国家几乎年年都是负的。所以除了国内人民的储蓄以外,鼓励海外投资对澳洲人民的福利是至关重要的。

 

 

海外投资审批数量近年来呈现上升的趋势,与此同时也伴随着澳洲部分地区房价的强劲增长。

 

虽然澳洲国内买家是需求的主要来源,但我们也不能排除海外买家对房市的潜在冲击。这是因为,房屋的供应从短期来讲是相对固定的,所以,任何对需求的增加(国内或国外)都有可能导致房价的上涨,直到这个上涨的房价提供了足够多的激励让开发商继续建房以增加房屋的供应。

 

从长线来看,澳洲大城市的高房价可能是由于供应约束而导致的,如各州政府对土地的政策、基础设施的分布和地方政府开发审批的流程等。

 

在2014年,澳洲联邦财政署就已经明确地指出:对海外人士投资住宅地产的政策宗旨在于增加澳洲的住房存量。所以,海外人士如果想在这里买新房,一般都是直接批准的。有些学者认为,这些海外人士对新房的投资加重了国内首次置业者的负担。我们认为这个结论是站不住脚的,原因有两点:

 

  1. 新房的比例在整个澳洲住宅房产的供应中是非常小的;

  2. 不少学者的研究报告说国内首次置业者更倾向于买二手房。

 

但不可否认的是,近年来海外买家对澳洲住宅房贷的需求水平大大地提高了。尤其是中国的买家,其审批数对总审批数的比例从2010年的50%上升到了2015年的70%。所以,中国买家对澳洲房产投资的增加也加大了中国经济对澳洲经济的影响。

 

 

海外买家投资房产主要集中在悉尼和猫本,而且猫本的海外投资批准数量(上图)要多于悉尼,但是,事实上悉尼的房价涨势要比猫本的更加强劲。所以,责怪高房价是中国买家所惹的祸之相关理论是绝对站不住脚的。就算不少学者争辩道,还有很多房子是这边的澳洲永居或公民帮中国买家代买的。近期悉尼房价的涨涨涨其实是一个历史问题:房屋的供应量正在试图追赶当前的刚需。

 

既然不是中国买家惹的祸,那房价为何涨涨涨呢?

 

谁都知道,房产的价格是需求和供应的函数。国内的需求受到利率、金融监管、收入、人口以及替代投资(如股票)变化的影响。这些变化的影响有可能是人为的(政府规划),也有可能是天然的(地理位置)。除此之外,不少学者还建议考虑购房中的心理学。现在我们来逐个分析:

 

  1. 利率:在特定的收入水平,利率的高低可以影响贷款的大小。当利率较低时,人们可以贷更多的钱。而短期内,房屋的供应是有限的,从而抬升了房价;

  2. 金融监管:其放松的管制也支持了房价的增长,政府可以印更多的钞票,从而降低了利率。其次,对银行的监管也会相对的放松,让人们更方便地带到款,从而增加了短期内对房屋的需求;

  3. 收入:显而易见,人们手里的钱多了后,就会有越多的人参与竞争短期内有限的房产,从而推高房价。所以,失业率是很重要的一个数据,它不仅反映了收入是否会增加,还会反映贷款还贷的压力大小;

  4. 人口:国内人口和移民的净增长或家庭平均人数的减少都会加大对住宅的需求,从而提高房价;

  5. 替代投资:例如股票,短期内如果澳洲的股市很牛,热钱可能就先不会进入房产市场了。但反之,大量资本就会进入房产市场,推高房价。

 

最后,我们再来聊聊供应对房价的影响。假设有效生活空间的土地供应是无限的,不论需求有多大,房产的长线价格应该接近其建设成本。但是,傻子也知道,有效生活空间的土地是有限的。澳洲的人口几乎都挤在了沿岸的几个大城市。一些学者认为,高房价的罪魁祸首是政府的土地限制政策以及天然上的地域限制(如悉尼三面环山)。

 

土澳总结

 

我还想补充一点,报告没有分析负扣税的影响(毕竟现任政府不想对其开刀,所以政府报告避之不谈)。但负扣税就像是房间里的大象(elephant in the room),说其对房价没有影响,是自欺欺人。

 

不要再吐槽中国买家了(冤枉啊),分析房价高涨的原因还是要从澳洲自身找原因。我们每一个房产投资发烧友需要看清房价上涨的本源动力,以需求和供应为起点来分析才是上上策。


 

 

 

 

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